Das Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung ist eines der komplizierteren Themen. Hierzu tauchen immer wieder Fragen auf. Ob, wie und wann das Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung ausgeübt werden kann, soll nachfolgend erläutert werden. Auch hier gibt wieder mehrere verschiedene Fälle zu unterscheiden.
Zunächst einmal verhindert ein Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung nicht die Anordnung des Verfahrens. Das Teilungsversteigerungsverfahren kann also zunächst ganz normal ablaufen.
Fallunterscheidungen zum Vorkaufsrecht in der Teilungsversteigerung
- Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht gemäß §§ 463 bis 473 BGB (also ohne Eintragung im Grundbuch) spielt in der Teilungsversteigerung überhaupt keine Rolle. Es beeinflusst weder das Verfahren, noch kann es ausgeübt werden. Der Zuschlag wird ganz normal dem Meistbietenden erteilt. Der Meistbietende als Ersteher hat keinerlei Verpflichtungen gegenüber dem Vorkaufsberechtigten. Dies auch dann nicht, wenn er das Vorkaufsrecht kannte. Der Vorkaufsberechtigte hat allenfalls einen Schadensersatzanspruch wegen des entfallenen Vorkaufrechts. Dieser Schadensersatzanspruch richtet sich aber gegen den Alteigentümer, der das Vorkaufsrecht vereitelt hat.
- Das Vorkaufsrecht nach Reichsiedlungsgesetz gibt es in der Teilungsversteigerung nicht mehr. Es spielt also keinerlei Rolle.
- Das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach Baugesetzbuch ist in allen Fällen der Zwangsversteigerung, also auch bei der Teilungsversteigerung, ausgeschlossen. Es spielt also keinerlei Rolle.
- Das dingliche Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung ist der einzige Fall, den wir hier näher betrachten müssen. Es handelt sich also um das Vorkaufsrecht, welches im Grundbuch eingetragen ist.
Das Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung als bestehen bleibendes Recht
Wenn das – dingliche – Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung das gesamte Grundstück belastet oder aber mindestens den Anteil des Antragstellers belastet oder mitbelastet, dann fällt es als bestehen bleibendes Recht in das geringste Gebot.
Nur dann, wenn das Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung bestehen bleibt, kann es überhaupt eine Wirkung entfalten. Ansonsten geht es durch den Zuschlag unter und wird mit 2% des Verkehrswerts aus dem Erlös abgefunden.
In keinem Fall aber kann das Vorkaufsrecht im Rahmen der Teilungsversteigerung ausgeübt werden – also nicht im Rahmen des Verfahrens. Das Gericht ist also mit dem Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung überhaupt nicht befasst. Es kann also auch nicht gegenüber dem Gericht ausgeübt werden. Das Gericht erteilt also ganz normal dem Meistbietenden den Zuschlag. Damit wird dieser auch – zunächst einmal – Eigentümer. Der Vormerkungsberechtigte kann nur anschließend – unter bestimmten Voraussetzungen – von dem Ersteher die Herausgabe des Grundstücks verlangen, natürlich gegen Zahlung des gebotenen Preises.
Wann kann das Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung ausgeübt werden?
Auch dann, wenn das – dingliche – Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung bestehen bleibt, sind wieder mehrere Fälle zu unterscheiden:
- Wenn das Vorkaufsrecht nur für den ersten Verkaufsfall bestellt war
- Wenn das Vorkaufsrecht für mehrere oder alle Verkaufsfälle bestellt war
- Wenn das Vorkaufsrecht für den ersten Vorkaufsfall (nicht verwechseln mit Verkaufsfall) bestellt war
- Wenn das Vorkaufsrecht für den ersten Fall, für den es ausgeübt werden kann, bestellt war
dann kann es in jedem dieser Fälle nach der Versteigerung ausgeübt werden. Der Vorkaufsberechtigte kann dann von dem Ersteher verlangen, dass dieser ihm das Grundstück – gegen den gebotenen Preis – überlässt. Der Zuschlag ist in diesem Fall ein unwirksamer Eigentumserwerb gewesen (§ 883 Abs. 2 BGB). Jedenfalls gilt dies gegenüber dem Vormerkungsberechtigten.
Das Vorkaufsrecht kann allerdings nicht ausgeübt werden, wenn der Zuschlag einem bisherigen Miteigentümer erteilt wurde, weil dieser ja kein „Dritter“ im Sinnen von § 463 BGB ist. Es kann auch nicht ausgeübt werden, wenn es nur einen Bruchteil belastet, und der Zuschlag für das ganze Grundstück einem Miteigentümer zugeschlagen wird, dessen Anteil nicht durch das Vorkaufsrecht belastet ist.
Wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden kann, dann erlischt es im Fall 1, in den Fällen 2, 3 und 4 bleibt es bestehen und könnte bei einem späteren Verkauf noch ausgeübt werden.
Das Vorkaufsrecht der Miterben beim Erbteilsverkauf
Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, sind die übrigen Miterben gemäß § 2034 Abs. 1 BGB zum Vorkauf berechtigt.
Häufig tritt die Frage auf, ob dies Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung auch ausgeübt werden könne. Dies ist nicht der Fall. Und zwar deswegen nicht, da bei der Teilungsversteigerung ja nicht ein Miterbenanteil am Nachlass verkauft wird, sondern das gesamte Grundstück, also die Anteile sämtlicher Miterben.
Weitergehende Informationen zum Vorkaufsrecht bei der Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dreyer,
Ein Mehrfamilienhaus im Besitz einer Erbengemeinschaft mit 4 vermieteten Wohnflächen wurde in 4 Teileigentumsanteile/Eigentumswohnungen umgewandelt. Durch Teilungsversteigerung soll die Erbengemeinschaft nun beendet werden.
Frage 1: Besteht für die bisherigen Mieter im Rahmen der Teilungsversteigerung überhaupt ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB?
Frage 2: Falls Frage 1 mit Ja beantwortet wurde, besteht für die bisherigen Mieter der im Folgenden beschriebenen Wohnflächen im Rahmen der Teilungsversteigerung ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB auch, wenn die vermietete Wohnfläche deutlich kleiner ist als die eingetragene Teileigentumsfläche?
So ist bei der obersten vermieteten Wohnung (4. Stock, ca 177 qm) im Teileigentum noch das darüber befindliche nicht vermietete ausbaufähige Dachgeschoss (5. Stock, ca 84 qm) mit enthalten.
Bei der untersten vermieteten Wohnung (ca 82 qm) ist im Teileigentum zusätzlich nicht für Wohnraum genehmigte Fläche (ca 60 qm + 40 qm Keller) zugeordnet.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.
Sehr geehrter Herr Weber,
Ein Mehrfamilienhaus im Besitz einer Erbengemeinschaft mit 4 vermieteten Wohnflächen wurde in 4 Teileigentumsanteile/Eigentumswohnungen umgewandelt. Durch Teilungsversteigerung soll die Erbengemeinschaft nun beendet werden.
Frage 1: Besteht für die bisherigen Mieter im Rahmen der Teilungsversteigerung überhaupt ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB?
Nur dann, wenn in der Versteigerung an „einen Dritten“ versteigert werden sollte, nicht, wenn es einer der Miterben ersteigert oder ein Familienangehöriger. Das Vorkaufsrecht kann aber nicht im Versteigerungsverfahren ausgeübt werden, sondern nur im Nachgang gegenüber dem Ersteher. Das ist ja aber Unsinn; denn dann hätte der Mieter doch auch gleich entsprechend mitbieten können.
Frage 2: Falls Frage 1 mit Ja beantwortet wurde, besteht für die bisherigen Mieter der im Folgenden beschriebenen Wohnflächen im Rahmen der Teilungsversteigerung ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB auch, wenn die vermietete Wohnfläche deutlich kleiner ist als die eingetragene Teileigentumsfläche?
So ist bei der obersten vermieteten Wohnung (4. Stock, ca 177 qm) im Teileigentum noch das darüber befindliche nicht vermietete ausbaufähige Dachgeschoss (5. Stock, ca 84 qm) mit enthalten.
Bei der untersten vermieteten Wohnung (ca 82 qm) ist im Teileigentum zusätzlich nicht für Wohnraum genehmigte Fläche (ca 60 qm + 40 qm Keller) zugeordnet.
Das Vorkaufsrecht kann sich nur auf den vermieteten Teil beziehen. Dann wird es allerdings sehr kompliziert, herauszufinden, wieviel denn für den vermieteten Teil geboten wurde.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dreyer,
wenn man im Vorfeld bevor es zur Versteigerung kommt, bereits aussteigen will, kann man den Kaufvertrag mit dem externen Käufer eines Erbteils mit einer individuellen Widerruffrist von 10 Wochen gestalten?
Da jeder der hier 5 Miterben ja ein 8-wöchiges Vorkaufsrecht (schuldrechtlich) nach dem Kaufvertrag hat, möchte ich gern ein Veto-Recht für den Verkauf an einen bestimmten Miterben haben und für den Fall dass genau dieser Erbe in den Vertrag mit vorkauf eintreten will, dem Verkauf durch Rücktritt von genau diesem Kaufvertrag widersprechen. Geht das?
Viele Grüße
Pauline
Hallo Frau Wegmann,
wenn man im Vorfeld bevor es zur Versteigerung kommt, bereits aussteigen will, kann man den Kaufvertrag mit dem externen Käufer eines Erbteils mit einer individuellen Widerruffrist von 10 Wochen gestalten?
Ja, das können Sie.
Da jeder der hier 5 Miterben ja ein 8-wöchiges Vorkaufsrecht (schuldrechtlich) nach dem Kaufvertrag hat, möchte ich gern ein Veto-Recht für den Verkauf an einen bestimmten Miterben haben und für den Fall dass genau dieser Erbe in den Vertrag mit vorkauf eintreten will, dem Verkauf durch Rücktritt von genau diesem Kaufvertrag widersprechen. Geht das?
Nein, das geht allerdings nicht. Sie möchten damit also das gesetzliche Vorkaufsrecht des Miterben aushebeln. Das gehrt aber nicht. Wenn Sie aber ein zehnwöchiges Rücktrittsrecht vereinbaren, dann dürfte die Frist für den Miterben auch erst nach Ablauf der zehn Wochen beginnen; denn vorher weiß man doch noch gar nicht, ob der Kaufvertag überhaupt Gültigkeit erlangen wird.
Außerdem sollten Sie sich nicht von Gefühlen leiten lassen, nur weil Sie den Miterben nicht mögen. Wenn Sie Ihr Erbteil verkaufen wollen, dann ist es doch gleichgültig, wer es kauft, solange er einen angemessenen Kaufpreis bezahlt. Es geht hier rein um wirtschaftliche Belange und um sonst nichts.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Danke Herr Dreyer,
das bedeutet, dass die Frist für das Vorkaufsrecht nicht mit dem Abschluss-Tag des Kaufvertrags beginnt, sondern nach der Rechtskraft (Ablauf der Widerspruchsfrist) des Erbteil-Kaufvertrags mit dem außenstehenden Dritten?
Hintergrund ist hier lediglich der, dass es einen Miterben gibt, der alle andere Erben stetig mit der Zwangsversteigerung bedroht, sich unmöglich verhält und vor lauter Gier und Arroganz allen Sorgen bereitet (weshalb ich ja auch austeigen möchte). Besteht nun die Wahrschenlichkeit dass genau dieser Erbe meinen Erbteil kauft, wird der potentielle Käufer meines Erbteils wohl nicht von mir kaufen, da er mit diesem Erben nicht in einer Erbengemeinschaft sein möchte bzw. keine Chance sieht am Ende auch dessen Erbteil kaufen zu können.
Viele Grüße
Pauline
Sehr geehrte Frau Wegmann,
ja, so ist es leider.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dreyer,
Wir haben vor, bei einer Teilungsversteigerung mitzubieten, bei der ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle besteht. Falls wir den Zuschlag erhalten, müssten wir einen Kredit aufnehmen um den Betrag zahlen zu können. Nun haben wir die Frage, wie lange der Vorkaufsberechtigte Zeit hat, sein Vorkaufsrecht auszuüben. Gilt hier die 2-monatige Frist? Wenn wir den Kreditvertrag abschließen und nach 2 Monaten plötzlich das Haus wieder abgeben müssen, hätten wir natürlich ein massives Problem!
Vielen Dank im Voraus für Ihre Einschätzung!
Hallo Frau Umlauf,
Wir haben vor, bei einer Teilungsversteigerung mitzubieten, bei der ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle besteht. Falls wir den Zuschlag erhalten, müssten wir einen Kredit aufnehmen um den Betrag zahlen zu können. Nun haben wir die Frage, wie lange der Vorkaufsberechtigte Zeit hat, sein Vorkaufsrecht auszuüben. Gilt hier die 2-monatige Frist?
Ja, es gilt die zweimonatige Frist des § 469 Abs. 2 BGB.
Wenn wir den Kreditvertrag abschließen und nach 2 Monaten plötzlich das Haus wieder abgeben müssen, hätten wir natürlich ein massives Problem!
Es ist recht unwahrscheinlich, dass der Berechtigte das Vorkaufsrecht ausüben wird, denn er hatte ja Gelegenheit mitzubieten, hat es aber nicht getan oder jedenfalls nicht bis zu der Höhe Ihres Gebots. Warum sollte er zwei Monate später plötzlich bereit sein, doch so viel zu zahlen, wie er zunächst nicht hat bieten wollen?
Sie könnten aber natürlich vorsichtshalber das Problem mit der finanzierenden Bank besprechen. Die Bank könnte Ihnen ja ein Rücktrittsrecht einräumen oder eine Zwischenfinanzierung für 2 Monate vorschalten, die danach durch die endgültige Finanzierung abgelöst wird.
Sie könnten natürlich auch vorher mit dem Vorkaufsberechtigten sprechen und ihm eventuell anbieten, sein Vorkaufsrecht nach der Ersteigerung abzukaufen.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Guten Tag Herr Dreyer,
Sie schreiben „Der Vormerkungsberechtigte kann nur anschließend … von dem Ersteher die Herausgabe des Grundstücks verlangen, natürlich gegen Zahlung des gebotenen Preises.“.Wie läuft dies denn im Detail ab? Diese Frage hat mir in unserem Fall noch keiner (inkl. Notar/Rechtspfleger) beantworten können.
Muss der Ersteher dann mit uns Vorkaufsberechtigten einen „normalen“ notariellen Kaufvertrag abschließen? Kann der Ersteher die ersteigerte Immobilie vor dem Zuschlag an uns abtreten und diese Abtretung gegenüber dem Gericht erklären? Muß man den Ersteher notfalls gerichtlich zur Mitwirkung zwingen?
Mit freundlichen Grüßen,
Thomas Gemmer
Sehr geehrter Herr Gemmer,
Sie schreiben „Der Vormerkungsberechtigte kann nur anschließend … von dem Ersteher die Herausgabe des Grundstücks verlangen, natürlich gegen Zahlung des gebotenen Preises.“ Wie läuft dies denn im Detail ab? Diese Frage hat mir in unserem Fall noch keiner (inkl. Notar/Rechtspfleger) beantworten können.
Das ist eine gute Frage. Ich habe den Fall auch in der Praxis noch nicht erlebt.
Muss der Ersteher dann mit uns Vorkaufsberechtigten einen „normalen“ notariellen Kaufvertrag abschließen?
Das ist meine Vorstellung dazu. Der Ersteher ist ja bereits Eigentümer. Damit Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden können, braucht das Grundbuchamt ja einen notariellen Übertragungsvertrag, mit welchem der Ersteher die Auflassung an Sie bewilligt und Sie diese beantragen. Das muss auf jeden Fall in notarieller Form geschehen. Sie müssen ja auch den Kaufpreis an den Ersteher zahlen. Vorher wird die Eigentumsumschreibung sicherlich nicht erfolgen.
Kann der Ersteher die ersteigerte Immobilie vor dem Zuschlag an uns abtreten und diese Abtretung gegenüber dem Gericht erklären?
Nein, so kann es nicht gehen. Den Zuschlag erhält der Ersteher ja normalerweise direkt im Versteigerungstermin und wird dadurch sofort Eigentümer. Zu dem Zeitpunkt haben Sie sicherlich dem Ersteher gegenüber noch gar nicht erklären können, dass Sie Ihr Vorkaufsrecht ausüben wollen. Außerdem wirkt das Gericht daran in keinem Falle mit, weil das ja alles außerhalb des Versteigerungsverfahrens erfolgt.
Muß man den Ersteher notfalls gerichtlich zur Mitwirkung zwingen?
Das kann erforderlich werden, falls der Ersteher nicht freiwillig zur Übertragung an Sie bereit sein sollte.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Danke!
Thema Erbpacht -Teilungsversteigerung zur Auflösung der Erbengemeinschaft:
versteigert wurde ein Grundstückes (mit bestehendem Erbpachtvertrag) Wo ein eingetragenes Vorkaufsrecht vermerkt ist (im Grundbuch, für die Hauseigentümer).
– habe das Grundstück rechtskräftig ersteigert (nicht verwand oder Beteiligt)
– Hausbesitzer will von dem eingetragenVorkaufsrecht Gebrauch machen und das Grundstück innerhalb der 2 monatigen Frist auslösen.
Fragen:
1) hat das Vorkaufsrecht bestand???
Auch wenn der Hausbesitzer nicht an der Versteigerung teilgenommen hat?
2) Der Hausbesitzer will verhindern das er nur 2/3 vom Hauswert ausgelöst bekommt wenn der Erbpachtvertrag ausläuft, das wäre in 3 Monate
3) Hausbesitzer könnte dann Haus und Grund zu einem gewinnbringenden Preis verkaufen.
4) Alternatives Angebot vom Hausbesitzer, ich kaufe das Haus zu einem überteuerten Preis (doppelter Preis zum Verkehrswert) ab und er verzichtet auf das Vorkaufsrecht (Tendenz von Erpressung ) – ist das die einzige Alternative den Grund zu behalten und das Haus zu bekommen?
Vielen Dank für die Hilfe
Wangler
Hallo Frau Wangler,
Ihre Frage kann ich so leider nicht beantworten, da Sie nicht angeben, ob es sich um ein Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall handelt oder um ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle. Das ist aber auch im Artikel selbst so beschrieben.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Meine Schwägerin hat kürzlich für ein Haus bei einer Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft, den Zuschlag erhalten. Im Grundbuch ist ein Vorkaufsrecht eingetragen. Nun hat der Vorkaufsberechtigte an der Versteigerung teilgenommen allerdings war sein Gebot nur 270K und meine Schwägerin hat das Höchstgebot mit 350K abgegeben und den Zuschlag erhalten. Nun meldet sich der Vorkaufsberechtigte und teilt mit das er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen wird.
a) der Vorkaufsberechtigte hat an der Versteigerung teilgenommen
b) der Vorkaufsberechtigte hat ein geringeres Gebot als der Höchstbietende abgegeben und somit keinen Zuschlag erhalten
c) 3 Tage nach dem Versteigerungstermin meldet sich der Vorkaufsberechtigte und teilt mit das er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen wird
Hat er sein Vorkaufsrecht nicht schon in Anspruch genommen durch die Gebotsabgabe im Versteigerungstermin? Widerspricht sein Vorhaben nicht dem § 471 BGB ?
Gilt nicht folgendes?
In der Zwangsversteigerung liegt für den Berechtigten zugleich eine Erwerbsmöglichkeit, die seinem durch das Vorkaufsrecht gesicherten Interesse entspricht. Es liegt alleine an dem Berechtigten, das Grundstück durch Abgabe des höchsten Gebotes zu ersteigern. Ihm eine weitere Erwerbsmöglichkeit über das Zwangsversteigerungsverfahren hinaus offen zu halten, obwohl auch das Vorkaufsrecht ihm doch nur die einmalige Möglichkeit des Erwerbs eröffnen sollte, ist mit Blick auf den beschriebenen Schutzzweck des § 471 BGB nicht geboten (vgl. BGHZ 141, 194 zum Vorkaufsrecht des Mieters). Hat der für einen das Vorkaufsrecht auslösenden Verkaufsfall berechtigte Vorkaufsberechtigte die Erwerbsmöglichkeit in der Zwangsversteigerung verstreichen lassen, gebührt den Interessen der am Zwangsversteigerungsverfahren Beteiligten nach Ansicht des Senats der Vorzug, weshalb das Vorkaufsrecht mit dem Zuschlag erlischt.
Sehr geehrter Herr Bradasch,
war Ihre Schwägerin schon vorher Miteigentümerin? Dann kann nämlich das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden, weil ja keine Veräußerung an einen Dritten stattgefunden hat.
Das Vorkaufsrecht kann im Rahmen der Versteigerung nicht ausgeübt werden. Es bleibt aber bestehen, kann im Nachgang zur Versteigerung ausgeübt werden
.
Falls es ein Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall war, kann es nicht mehr ausgeübt werden, weil der Zuschlag schon der erste Verkaufsfall war.
.
Wenn es aber für alle Verkaufsfälle oder den ersten Vorkaufsfall (nicht verwechseln mit Verkaufsfall) bestellt war, dann kann es nach dem Zuschlag ausgeübt werden (außerhalb des Versteigerungsverfahrens). Das Versteigerungsgericht ist damit also nicht befasst.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Wo steht, dass „Das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach Baugesetzbuch ist in allen Fällen der Zwangsversteigerung, also auch bei der Teilungsversteigerung, ausgeschlossen. Es spielt also keinerlei Rolle.“
Klingt für mich logisch, aber wo steht es im Gesetz?
Ich finde immer nur das Eintreten der Gemeinde in den Kaufvertrag, aber nicht bei Zwangsversteigerung.
Meine Sorge ist noch nicht mal, das Übernehmen der Gemeinde des höchsten Gebots, sondern das Annulieren der Versteigerung und Erwerb zum Gutachtlichen Verkehrswert, der regelmässig unter dem bei Versteigerungen erzielten echten Marktwert.
Sehr geehrter Herr Rehm,
Wo steht, dass „Das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach Baugesetzbuch ist in allen Fällen der Zwangsversteigerung, also auch bei der Teilungsversteigerung, ausgeschlossen. Es spielt also keinerlei Rolle.“
Klingt für mich logisch, aber wo steht es im Gesetz?
Gar nicht. Aber es steht im Standardkommentar von Stöber, 22. Auflage, Randnotiz 53 zu § 81 ZVG. Der „Stöber“ ist die Bibel der Zwangsversteigerung.
Meine Sorge ist noch nicht mal, das Übernehmen der Gemeinde des höchsten Gebots, sondern das Annullieren der Versteigerung und Erwerb zum Gutachtlichen Verkehrswert, der regelmäßig unter dem bei Versteigerungen erzielten echten Marktwert.
Diese Sorge brauchen Sie schon überhaupt nicht zu haben. Denn „Vorkaufsrecht“ bedeutet ja, dass man anstelle des eigentlichen Käufers – und zu den dort im Kaufvertrag festgelegten Konditionen – anstelle des Käufers in den Kaufvertrag eintritt. Es bedeutet nicht, dass man den Kaufvertrag annullieren könnte und statt dessen die Bedingungen selbst setzen könnte.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Mein Bruder und ich besitzen je 1/2 Anteil am Haus mit einem eigetragenem Wohnrecht vom Vater.
Mein Bruder hat seinen Anteil an seinen Sohn verschenkt und sich ein Nießbrauch einräumen lassen. Jetzt wollen die beiden es Teilversteigern lassen.
Ist mein 1/2 Anteil bei der Versteigerung auch mit dem Nießbrauch belastet oder nur seine Hälfte.
Ich möchte das Haus gerne ersteigern ohne Risiko.
Hallo Herr Dürhagen,
Ihr Bruder kann ja nicht ohne Ihre Zustimmung eine Belastung auf Ihrem Anteil eintragen. Also lastet der Nießbrauch nur auf dem Anteil Ihres Bruders und betrifft/stört Sie weiter gar nicht. Das Wohnrecht Ihres Vaters, welches ja wohl an dem gesamten Grundstück lastet, bleibt natürlich im Rahmen einer Teilungsversteigerung bestehen. Ihren Vater stört die Versteigerung also auch überhaupt nicht.
Wenden Sie sich gern mal direkt an mich. Ich werde Ihnen im Rahmen des Verfahrens sicherlich effektiv helfen können.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo
Mein Vater und ich haben eine gemeinsame Eigentumswohnung.
Jeder hat 50% im Grundbuch eingetragen.
Es läuft derzeit noch der Abtrag von der Wohnung. Ich bin im Streit mit mein Vater und will die Wohnung nicht mehr haben. Mein Vater kann aber mich nicht auszahlen weil er das Geld nicht hat.
Kann ich eine Teilungsversteigerung machen ohne die Einverständnis meines Vaters? Und welche Kosten kommen auf mich zu? Wo kann ich die Teilungsversteigerung beantragen?
Hallo Herr Wendt,
Sie können eine Teilungsversteigerung machen. Das Einverständnis Ihres Vaters ist dazu nicht nötig.
Die Verfahrenskosten sind abhängig vom Verkehrswert der Wohnung. Die Kosten werden im Endeffekt Ihnen und Ihrem Vater je zur Hälfte zur Last fallen.
Den Antrag auf Teilungsversteigerung müssen Sie bei dem Amtsgericht stellen, das für den Bezirk zuständig ist, in welchem die Wohnung liegt. Wenn Sie möchten, kann ich Ihnen dabei helfen.
Da sie derzeit noch das Darlehen zur Finanzierung der Wohnung abzahlen, ist ja sicherlich im Grundbuch auch noch eine Grundschuld eingetragen. Sie sollten sich also erst mal einen aktuellen Grundbuchauszug beschaffen, falls Sie den nicht bereits haben. Sie bekommen den beim zuständigen Grundbuchamt. Der kostet 10 € für einen unbeglaubigten Grundbuchauszug.
Sobald Sie den Grundbuchauszug haben, sollten sie sich allerdings erst mal – vor dem Antrag auf Teilungsversteigerung – überlegen, wie hoch das geringste Gebot etwa werden könnte. Wenn nämlich das geringste Gebot womöglich höher als der Verkehrswert der Wohnung wird, dann könnte es natürlich sein, dass niemand auf die Wohnung bieten wird. Das würde dann natürlich dazu führen, dass Sie Kosten für das Verfahren erzeugen, ohne dass Sie damit irgendeinen Erfolg haben. Bei der Berechnung des geringsten Gebots kann ich Ihnen gern helfen, wenn Sie möchten.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Es geht bei der Teilungsversteigerung immer nur um Erben.
Was, wenn ein Exmann die Exfrau samt Kindern durch eine Teilungsversteigerung in die Obdachlosigkeit treibt, weil er überzogene Forderungen auf den Kaufpreis des Hauses stellt und sich nicht über ein gültiges Gutachten gütlich einigen will?
Stichworte: Hass und Rache?
Sehr geehrte Frau Rabanus,
es geht bei Teilungsversteigerungen keineswegs immer nur um Erben. Die überwiegende Anzahl von Teilungsversteigerungen finden wegen Ehescheidungen statt.
Durch eine Teilungsversteigerung wird auch niemand in die Obdachlosigkeit getrieben – auch nicht Sie und Ihre Kinder.
Niemand kann dazu gezwungen werden, sich zu einigen. Ob das Gutachten „gültig“ ist, das ist doch schließlich sehr die Frage. Ein Gutachten ist ja letztlich auch immer nur eine Schätzung und stellt nur die – unmaßgebliche – Meinung des Gutachters dar. Ob die Kaufpreisvorstellungen des Exmannes „überzogen“ sind, wird sich ja dann bei der Versteigerung herausstellen. Das Haus ist letztlich so viel wert, wie jemand bereit ist, dafür zu bezahlen (zu bieten).
Wenn Ihre Vorstellungen zu einem angemessenen Preis richtig sind, dann ist das doch gar kein Problem. Dann bieten Sie eben den Preis, den Sie für richtig halten und ersteigern dafür das Haus.
Wenn Sie es aber zu dem von Ihnen für richtig gehaltenen Preis nicht bekommen, dann war wohl eher die Vorstellung Ihres Exmannes richtig, sich nicht auf die Bedingungen der von Ihnen favorisierten gütlichen Einigung einzulassen.
Es geht bei der Teilungsversteigerung nicht um „Hass und Rache“ (also Emotionen), sondern um ganz knallharte wirtschaftliche Motive. Den emotionalen Ansatz sehe ich im Moment eher bei Ihnen. Sie werden es Ihrem Exmann doch nicht vorwerfen können, dass er das seinerseits in dem Haus steckende Kapital herausziehen möchte (und einen angemessenen Preis erlösen möchte), um damit sein neues Leben aufzubauen. Das Haus stellt doch für ihn keinen Wert mehr dar, wenn er darin sowieso nicht mehr wohnen kann.
Sie können sich jetzt in Ihre Schmollecke zurückziehen und Ihre negativen Gefühle gegenüber Ihrem Exmann pflegen – oder Sie können Ihr Schicksal in die Hand nehmen, die Herausforderung der Teilungsversteigerung annehmen und das Verfahren optimal für sich gestalten. Im letzteren Fall kann ich Ihnen helfen, im ersteren nicht.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer