Übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung
Eine übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung führt immer wieder zu gedanklichen Schwierigkeiten. Dies insbesondere dann, wenn einer der Alteigentümer gleichzeitig „in Personalunion“ der Ersteher ist. Diesen Fall wollen wir hier betrachten. Schwierig wird es insbesondere dann, wenn der Ersteher nicht bereit ist, die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung durch Zahlung abzulösen. Dann haben die anderen Alteigentümer einen steinigen Weg vor sich, um an ihr Geld zukommen. Diesen Weg will ich nachfolgend aufzeigen.
Übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung – Versteigerungsbedingungen
Das Versteigerungsgericht hat mit den Versteigerungsbedingungen festgelegt, dass diese Grundschuld bestehen bleibt und von einem jeden Ersteher zu übernehmen ist. Dann musste sich jeder Bieter überlegen, wie viel er – als Bargebot – bieten wollte, unter der Maßgabe, dass er ja die Grundschuld auch noch würde bezahlen müssen. Denn durch den Zuschlag wurde er dann ja automatisch Schuldner dieser Grundschuld. Die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung wurde damit ja quasi zu einem Teil des Gebots. Die Grundschuld wurde also „an Zahlungs statt“ übernommen. Entsprechend weniger musste dann ja als Bargebot geboten werden.
Übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung – Ersteher ist gleichzeitig Alteigentümer
Wenn nun einer der Alteigentümer gleichzeitig der Ersteher ist, dann kommen die seltsamsten Gedanken auf. Insbesondere, wenn diese übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung nicht mehr valutieren sollte. Dann bekommen Sie womöglich von dem Anwalt des Erstehers einen lieben Brief. Er bittet Sie darum, doch die Ihnen vorliegende Löschungsbewilligung der Bank herauszugeben. Das sollten Sie natürlich keinesfalls tun! Der Ersteher ist ja nicht berechtigt, die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung einfach löschen zu lassen. Vielmehr muss er sie erst durch Zahlung an die Bank ablösen. Erst dann darf die Bank ihm eine Löschungsbewilligung erteilen. Und erst dann darf er die Löschung bewirken. Sonst würde er sich ja um Bezahlung eines Teils seines Gebots drücken.
Die Zahlung muss an den Gläubiger der Grundschuld erfolgen. Der Gläubiger der Grundschuld ist im Grundbuch eingetragen. Das ist im Zweifel nach wie vor die Bank. Und zwar auch dann, wenn das Darlehen schon längst zurückgezahlt ist. Dann hat die Bank zwar – schuldrechtlich – gar keinen Anspruch mehr auf eine Zahlung. Sie ist aber nach wie vor Gläubigerin der Grundschuld. Man darf also nicht dem gedanklichen Irrtum anheimfallen, die übernommene Grundschuld in der Teilungsversteigerung spiele keine Rolle mehr, wenn das Darlehen bereits zurückgezahlt ist. Ich muss es immer wieder sagen: Eine Grundschuld ist eine eigenständige Schuld. Die besteht unabhängig von der Darlehensschuld. Und zwar auch dann noch, wenn das Darlehen zurückgezahlt ist. Wenn die Darlehensschuld also beglichen ist. Der Ersteher hat die Grundschuld übernommen, nicht die Darlehensschuld. Also muss der Ersteher auch die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung ablösen. Er muss nicht die Darlehensschuld ablösen.
Übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung – Grundschuld valutiert nicht mehr
Wenn das Darlehen schon zurückgezahlt ist, dann hat die Bank schuldrechtlich keinen Anspruch mehr auf die Zahlung, die der Ersteher auf die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung leistet. Dann darf die Bank dieses Geld natürlich nicht behalten, sondern muss dieses in Erfüllung des Rückgewährsanspruchs an die Alteigentümer auskehren. Das bedeutet aber nicht, dass der Ersteher diese Zahlung zur Ablösung der Grundschuld nicht zu leisten hätte. Er hat die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung abzulösen, auch wenn er selbst einer der Alteigentümer ist. Auch wenn er es ja weiß, dass die Grundschuld nicht mehr valutiert.
Übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung – ablösen
Wenn der Ersteher die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung ablösen will, dann muss er sie an die Bank bezahlen. Er muss auch die Grundschuldzinsen zahlen, und zwar seit Zuschlag bis zur Ablösung. Denn er hat die Grundschuld ja so übernommen, wie sie im Grundbuch eingetragen war, also einschließlich der Zinsen. Da diese Zinsen recht hoch sind (18% sind durchaus üblich), empfiehlt es sich für ihn, die Grundschuld möglichst bald abzulösen.
Allerdings ist er nicht dazu verpflichtet, die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung durch Zahlung abzulösen. Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass man verpflichtet wäre, eine Grundschuld zu bezahlen. Eine Grundschuld ist ja ein Pfandrecht. Das ist etwa so, als wenn Sie Ihre goldene Uhr bei einem Pfandleiher versetzen. Dann sind Sie ja auch nicht verpflichtet, die Uhr wieder auszulösen. Nur ist sie dann halt weg, weil der Pfandleiher sie versteigern wird. Das muss man dann hinnehmen.
Genauso ist das bei der Grundschuld. Man muss sie nicht bezahlen. Wenn man es aber nicht tut, dann wird das Pfand verwertet, indem das Haus wieder versteigert wird. Dann ist man das eben ersteigerte Haus wieder los. Das muss man dann akzeptieren.
Was tun, wenn der Ersteher die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung nicht ablöst?
Dann wird es für Sie etwas schwierig. Sie können leider nicht von dem Ersteher fordern, dass er die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung ablöst. Denn Sie sind ja gar nicht der formal Berechtigte an der Grundschuld. Das ist nach wie vor die Bank.
Die Bank könnte den Ersteher auffordern, die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung durch Zahlung abzulösen. Das wird sie wahrscheinlich auch tun. Sie kann den Ersteher aber nicht dazu zwingen, die Grundschuld zu bezahlen. Denn dazu ist der Ersteher ja nicht verpflichtet. Wenn der Ersteher die Grundschuld nicht bezahlt, dann kann die Bank vollstrecken, indem sie die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreibt. Dann würde die Bank das Geld aus dem Erlös der Versteigerung bekommen.
Dieses Geld darf die Bank ja aber nicht behalten, sondern muss es wieder an die Alteigentümer auskehren. Jedenfalls, wenn die Grundschuld nicht mehr valutiert. Also hat die Bank von der Vollstreckung nur Mühe und Arbeit, aber keinen Vorteil. Deshalb wird die Bank wahrscheinlich keine große Lust verspüren, die Vollstreckung zu betreiben. Sie können die Bank natürlich darum bitten, es zu tun. Aber vermutlich wird die Bank Ihrer Bitte nicht entsprechen.
Was tun, wenn die Bank aus der Grundschuld nicht vollstrecken will?
Wenn die Bank nicht geneigt sein sollte, tätig zu werden (was man ihr nicht verdenken könnte), dann wird es etwas kompliziert für Sie, an Ihr Geld zu kommen:
Dann müssten Sie von der Bank verlangen, dass diese die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung abtritt, und zwar an die Alteigentümer, das sind also Sie und der Andere gemeinsam. Die Bank ist dazu verpflichtet, diesem Verlangen zu entsprechen.
Die Abtretung ist allerdings von Ihnen und dem Anderen (Ersteher und Alteigentümer) anzunehmen. Wenn er die Annahme nicht freiwillig erklärt, dann müssten Sie gegen ihn klagen, damit er zur Annahme der Abtretung verpflichtet wird.
Dann steht die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung nicht mehr der Bank zu, sondern Ihnen und dem Anderen gemeinschaftlich.
Danach müssten Sie von dem Anderen die Teilung der Grundschuld in zwei hälftige Grundschulden verlangen, eine für Sie und eine für ihn. Wenn er diesem Verlangen nicht entsprechen will, müssten Sie gegen ihn klagen, damit er dazu verpflichtet wird.
Im Ergebnis haben Sie dann eine hälftige Grundschuld, welche Ihnen allein zusteht. Dann können Sie den Anderen auffordern, Ihre hälftige Grundschuld durch Zahlung abzulösen (inklusive der Zinsen seit Zuschlag) und ihm ansonsten die Zwangsversteigerung androhen. Wenn er dann nicht zahlt, dann müssten Sie die Zwangsversteigerung einleiten. Dann bekommen Sie Ihr Geld aus dem Erlös der Zwangsversteigerung.
Das ist also leider kein ganz einfacher Weg.
Weitere Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dreyer,
vielen Dank für Ihre hilfreichen Ausführungen zum Thema Teilungsversteigerung und Grundschuld.
Auch ich habe eine Frage deren Antwort sich mir noch nicht so recht erschließt und hoffe, Sie können das ändern.
Ich habe Mitte März im Rahmen einer Teilungsversteigerung (Zweck Auflösung Erbengemeinschaft von ca. 50 Personen) ein Haus ersteigert. Im Grundbuch ist noch eine Grundschuld zu Gunsten einer Bank eingetragen, welche ich also übernommen habe.
Für diese Grundschuld erhielt der Erblasser noch zu Lebzeiten eine Löschungsbewilligung von der Bank. Die Löschung der Grundschuld wurde von ihm jedoch nie veranlasst und auch die Erben haben später keine Löschung veranlasst.
Auf meine Nachfrage bei der Bank teilte diese mir nun mit, dass ich weder die Grundschuld, noch die dazu im Grundbuch eingetragenen Zinsen an die Bank zu zahlen hätte, da mit der schon lange ausgestellten Löschungsbewilligung ja bereits auf die Grundschuld zur Sicherung verzichtet wurde.
Laut Aussage der zuständigen Mitarbeiterin werden vielmehr nur ein aktueller Grundbuchauszug (sobald ich eingetragen bin) und die Anforderung einer Zweitlöschungsbewilligung benötigt. Danach würde ich von der Bank eine Zweitlöschungsbewilligung erhalten, um die Grundschuld löschen zu lassen, da die Löschbewilligung ja bereits vor vielen Jahren erteilt wurde, die Sicherungspflicht also zurückgegeben wurde/nicht mehr besteht.
Ist diese Aussage tatsächlich in diesem Fall (bereits erteilte Löschungsbewilligung) korrekt?
Oder sitzt die Mitarbeiterin der Bank da einem Fehler auf und ich muss darauf drängen Zahlungsdaten zu erhalten, um die Grundschuld schnellstmöglich zahlen zu können?
Vielen Dank schon vorab für die Beantwortung und herzliche Grüße
Rieke Teyfel
Sehr geehrte Frau Teyfel,
vielen Dank für Ihre hilfreichen Ausführungen zum Thema Teilungsversteigerung und Grundschuld.
Auch ich habe eine Frage deren Antwort sich mir noch nicht so recht erschließt und hoffe, Sie können das ändern.
Ich habe Mitte März im Rahmen einer Teilungsversteigerung (Zweck Auflösung Erbengemeinschaft von ca. 50 Personen) ein Haus ersteigert. Im Grundbuch ist noch eine Grundschuld zu Gunsten einer Bank eingetragen, welche ich also übernommen habe.
Für diese Grundschuld erhielt der Erblasser noch zu Lebzeiten eine Löschungsbewilligung von der Bank. Die Löschung der Grundschuld wurde von ihm jedoch nie veranlasst und auch die Erben haben später keine Löschung veranlasst.
Auf meine Nachfrage bei der Bank teilte diese mir nun mit, dass ich weder die Grundschuld, noch die dazu im Grundbuch eingetragenen Zinsen an die Bank zu zahlen hätte, da mit der schon lange ausgestellten Löschungsbewilligung ja bereits auf die Grundschuld zur Sicherung verzichtet wurde.
Das ist leider völliger Unsinn. Die Erteilung einer Löschungsbewilligung stellt nicht einen Verzicht auf die Grundshculd dar. Die Grundschuld steht nach wie vor der Bank zu. Sie müssen den Grundschuldnominalbetrag (zuzüglich Zinsen seit Zuschlag bis zur Zahlung) zur Ablösung der Grundschuld an die Bank bezahlen.
Laut Aussage der zuständigen Mitarbeiterin werden vielmehr nur ein aktueller Grundbuchauszug (sobald ich eingetragen bin) und die Anforderung einer Zweitlöschungsbewilligung benötigt. Danach würde ich von der Bank eine Zweitlöschungsbewilligung erhalten, um die Grundschuld löschen zu lassen, da die Löschbewilligung ja bereits vor vielen Jahren erteilt wurde, die Sicherungspflicht also zurückgegeben wurde/nicht mehr besteht.
Wenn die Bank Ihnen eine Löschungsbewilligung erteilen sollte, ohne dass Sie zuvor die Zahlung auf die Grundschuld geleistet haben, dann machte sich die Bank gegenüber der Erbengemeinschaft schadensersatzpflichtig. Wenn Sie die Löschung der Grundschuld bewirken sollten, ohne zuvor die Grundschuld bezahlt zu haben, dann machten Sie sich strafbar.
Ist diese Aussage tatsächlich in diesem Fall (bereits erteilte Löschungsbewilligung) korrekt?
Nein!!!!
Oder sitzt die Mitarbeiterin der Bank da einem Fehler auf und ich muss darauf drängen Zahlungsdaten zu erhalten, um die Grundschuld schnellstmöglich zahlen zu können?
Ja.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Vielen Dank Herr Dreyer, dann habe ich Ihre Ausführungen und die mit dem Fall betraute Rechtspflegerin soweit bisher doch immer völlig richtig verstanden.
Nun schlägt der Anwalt der Erbengemeinschaft vor, ich solle mit der vorhandenen Löschungsbewilligung die Grundschuld löschen lassen und im Gegenzug den Betrag der Grundschuld direkt an die Erben bzw. auf das Nachlasskonto zahlen. Auch das ist nach meinem Verständnis doch alles andere als korrekt?
Wenn ich die Rechtspflegerin weiterhin richtig verstanden habe bleibt bei schriftlicher Ablehnung der Bank noch die Möglichkeit einen Hinterlegungsantrag bei einem Amtsgericht zu stellen.
Die Erbengemeinschaft wiederum hat dann vermutlich nur die Möglichkeit an die Bank heranzutreten und die Auszahlung einzufordern?
Viele Grüße
Rieke Teyfel
Sehr geehrte Frau Teyfel,
Vielen Dank Herr Dreyer, dann habe ich Ihre Ausführungen und die mit dem Fall betraute Rechtspflegerin soweit bisher doch immer völlig richtig verstanden.
Nun schlägt der Anwalt der Erbengemeinschaft vor, ich solle mit der vorhandenen Löschungsbewilligung die Grundschuld löschen lassen und im Gegenzug den Betrag der Grundschuld direkt an die Erben bzw. auf das Nachlasskonto zahlen. Auch das ist nach meinem Verständnis doch alles andere als korrekt?
Das ist zwar nicht der eigentlich vorgesehene Weg, aber er führt letztlich zu dem von allen gewünschten Ergebnis, vermeidet weitere Querelen mit der Bank sowohl von Ihrer Seite als auch von Seiten der Erbengemeinschaft und vermeidet, dass Sie womöglich letztlich einen (aufwendigen) Hinterlegungsantrag stellen müssen. Eigentlich ist das eine elegante Lösung, weil jeder bekommt, was ihm zusteht und unnötige und aufwendige Zwischenschritte vermieden werden. Dann sind Bank und Hinterlegungsstelle aus dem Spiel.
Wenn ich die Rechtspflegerin weiterhin richtig verstanden habe bleibt bei schriftlicher Ablehnung der Bank noch die Möglichkeit einen Hinterlegungsantrag bei einem Amtsgericht zu stellen.
Das ist zutreffend.
Die Erbengemeinschaft wiederum hat dann vermutlich nur die Möglichkeit an die Bank heranzutreten und die Auszahlung einzufordern?
Richtig.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dr. Dreyer,
Am Wochenende ist bei uns die Frage aufgekommenen, wieviel der Ersteher nach dem beiliegende Beschluss tatsächlich an uns bezahlen muss?
Sind es nur das Bargeldgebot von 280.000 Euro. Oder muss er auch die in dem Beschluss aufgeführte Teil.2 des geringsten Gebotes bleiben folgende rechte bestehen.
Grundschuld In Höhe von 285.000 Euro und die sicherungshypotkek in Höhe von 29.674,25 auch an zahlen.
Für eine Rückantwort bedanke ich mich im Voraus
Liebe Grüße
Sascha und Nuray Kunkel
Hallo Familie Kunkel,
Ihre Frage kann ich so leider nicht beantworten, weil der Beschluss nicht beilag. Vielleicht möchten Sie mir den Beschluss per E-Mail übermitteln?
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dr. Dreyer,
Wir haben ihnen eben per Mail den Beschluss zukommen lassen.
Für Ihre Rückantwort bedanken wir uns im Voraus
Liebe Grüße
Familie Kunkel
Hallo Herr Kunkel,
Der Ersteher hat zusätzlich zu dem Bargebot von 280.000 € + 4% Zinsen p.a. vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin (das Bargebot ist an das Gericht zu zahlen) noch die 285.000,00 € + 15% Zinsen p.a. vom Zuschlag bis zur Zahlung auf die Grundschuld an die Mainzer Volksbank zu zahlen und die Sicherungshypothek an das Land Hessen.
Die Volksbank wird aus der erhaltenen Zahlung ihre Darlehensschuld tilgen und einen eventuellen Überschuss an die Alteigentümer auskehren. Das Land Hessen tilgt mit der erhaltenen Zahlung auch Ihre dortigen Schulden. Sie werden dann also schuldenfrei sein.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Irgendwie wurde mein Kommentar entfernt.
Sehr geehrter Herr Dreyer,
Wie is es wenn der Ersteigerer der Alteigentümer ist, und die Grundschuld sowie Tilgung des Kredites übernehmen will ? Worher hat er es auch selber getilgt.
Danke
Hallo Herr Schmidt,
Sie verwechseln gedanklich Grundschuld und Darlehensschuld miteinander. Die Grundschuld müssen Sie auf jeden Fall bezahlen, auch als Alteigentümer. Woher Sie das Geld nehmen, um sie zu bezahlen, ist Ihre Sache. Dazu können Sie natürlich ein Darlehen aufnehmen, bei einer anderen Bank oder bei derselben Bank, ganz wie Sie wollen. Das ist aber ein anderes Darlehen, für das Sie dann auch allein haften.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dr. Dreyer,
zunächst auch meinerseits vielen Dank für Ihre überaus hilfreichen Ausführungen!
Trotz intensiver Recherche habe ich zu dem nachfolgenden Sachverhalt keine ausreichende Antwort finden können, bin aber sicher, dass Sie mir weiterhelfen können.
Im Rahmen einer Teilungsversteigerung haben meine Frau und ich vor 2 Tagen (mittwochs) eine Immobilie ersteigert. Im Grundbuch sind 406000 € Grundschuld (aufgeteilt auf 3 Positionen von jeweils der gleichen Gläubigerbank) aufgeführt. Der Grundschuldzins ist mit 18 % veranschlagt. Im unmittelbaren Anschluss an die Versteigerung erfolgte der Zuschlag zu unseren Gunsten als Meistbietende. Am gleichen Tag haben wir Kontakt zur Gläubigerbank aufgenommen um das weitere Vorgehen zur Tilgung der Grundschuld zu klären. Hierbei wurden wir an eine Anwaltskanzlei verwiesen, welche im Namen der Bank den Sachverhalt übernommen hat. Auch mit der Kanzlei nahmen wir noch am gleichen Tag Kontakt auf. Der zuständige Mitarbeiter stellte mit in Aussicht mich per Email über den Vorgang sowie die weiteren Schritte in Kenntnis zu setzen. Dies geschah bis zum Folgetag nicht, weshalb ich erneut um die Überstellung der entsprechenden Unterlagen ersuchte. Dabei wurde mir erklärt, dass die Mitteilung wahrscheinlich am Montag vorliegt. Weiterhin riet der gute Mann dazu die Grundschuld erst nach vorliegender Rechtskraft des Zuschlags zu begleichen, da mit einer (wahrscheinlich aber ins Leere laufenden) Beschwerde gegen den Zuschlag durch den Antragsgegner zu rechnen sei, der aktuell die ersteigerte Immobilie bewohnt.
Uns stellt sich nun die Frage, wie wir diese Aussagen einzuschätzen haben. Ihren Ausführungen entnehme ich, dass wir seit Mittwoch Grundschuldzinsen zu erbringen haben. Natürlich möchten wir keine unnötige Zinslast tragen, daher der Versuch einer Klärung noch am Tag der Versteigerung. Vor allem sind wir nicht willens Zinsen zu erbringen, falls zunächst noch für einen nicht absehbaren Zeitraum über eine mögliche Beschwerde zum Zuschlag entschieden werden muss. Andererseits konnte uns weder die Anwaltskanzlei, noch die mit dem Verfahren betraute Rechtspflegerin mitteilen, wie wir im Falle einer erfolgreichen Beschwerde gegen den Zuschlag an unsere dann bereits abgegebenen Mittel zur Begleichung der Grundschuld kommen. Wäre in diesem Fall die Gläubigerbank uns gegenüber zur Rückzahlung verpflichtet? Oder müssten wir uns dann ggf. mit den Alteigentümern auseinandersetzen? Ist für diesen Fall evtl. eine Hinterlegung der Summe bei Gericht zu Gunsten der Gläubigerbank mit Möglichkeit der Rückforderung, falls der Zuschlag doch im Nachgang unwirksam wird, ausreichend um weitere Zinsansprüche zu vermeiden?
Haben Sie vielen Dank vorab für Ihre Einschätzung!
Sehr geehrter Herr Dr. Moritz,
zunächst auch meinerseits vielen Dank für Ihre überaus hilfreichen Ausführungen!
Trotz intensiver Recherche habe ich zu dem nachfolgenden Sachverhalt keine ausreichende Antwort finden können, bin aber sicher, dass Sie mir weiterhelfen können.
Im Rahmen einer Teilungsversteigerung haben meine Frau und ich vor 2 Tagen (mittwochs) eine Immobilie ersteigert. Im Grundbuch sind 406000 € Grundschuld (aufgeteilt auf 3 Positionen von jeweils der gleichen Gläubigerbank) aufgeführt. Der Grundschuldzins ist mit 18 % veranschlagt. Im unmittelbaren Anschluss an die Versteigerung erfolgte der Zuschlag zu unseren Gunsten als Meistbietende. Am gleichen Tag haben wir Kontakt zur Gläubigerbank aufgenommen um das weitere Vorgehen zur Tilgung der Grundschuld zu klären. Hierbei wurden wir an eine Anwaltskanzlei verwiesen, welche im Namen der Bank den Sachverhalt übernommen hat. Auch mit der Kanzlei nahmen wir noch am gleichen Tag Kontakt auf. Der zuständige Mitarbeiter stellte mit in Aussicht mich per Email über den Vorgang sowie die weiteren Schritte in Kenntnis zu setzen. Dies geschah bis zum Folgetag nicht, weshalb ich erneut um die Überstellung der entsprechenden Unterlagen ersuchte. Dabei wurde mir erklärt, dass die Mitteilung wahrscheinlich am Montag vorliegt. Weiterhin riet der gute Mann dazu die Grundschuld erst nach vorliegender Rechtskraft des Zuschlags zu begleichen, da mit einer (wahrscheinlich aber ins Leere laufenden) Beschwerde gegen den Zuschlag durch den Antragsgegner zu rechnen sei, der aktuell die ersteigerte Immobilie bewohnt.
Uns stellt sich nun die Frage, wie wir diese Aussagen einzuschätzen haben. Ihren Ausführungen entnehme ich, dass wir seit Mittwoch Grundschuldzinsen zu erbringen haben.
Das ist zutreffend.
Natürlich möchten wir keine unnötige Zinslast tragen,
Das ist verständlich.
daher der Versuch einer Klärung noch am Tag der Versteigerung. Vor allem sind wir nicht willens Zinsen zu erbringen, falls zunächst noch für einen nicht absehbaren Zeitraum über eine mögliche Beschwerde zum Zuschlag entschieden werden muss.
Zuschlagsbeschwerden sind sehr selten und sie werden so gut wie immer abgewiesen. Voraussetzung für eine erfolgreiche Zuschlagsbeschwerde wäre nämlich ein formaler Fehler des Gerichts. Die Gerichte machen aber normalerweise keine formalen Fehler. Zuschlagsbeschwerden werden üblicherweise sehr schnell abgewiesen, normalerweise innerhalb weniger Tage (wenn es nicht gerade das Landgericht Chemnitz sein sollte).
Andererseits konnte uns weder die Anwaltskanzlei, noch die mit dem Verfahren betraute Rechtspflegerin mitteilen, wie wir im Falle einer erfolgreichen Beschwerde gegen den Zuschlag an unsere dann bereits abgegebenen Mittel zur Begleichung der Grundschuld kommen.
Das wäre auch sehr schwierig.
Wäre in diesem Fall die Gläubigerbank uns gegenüber zur Rückzahlung verpflichtet?
Nein. Die Gläubigerbank ist vielmehr dazu verpflichtet, die Zahlung auf die Grundschuld zur Ablösung der restlichen Darlehensvaluta zu verwenden. Damit würden Sie also die Darlehen der Alteigentümer abtragen und könnten sich hinterher mit den Alteigentümern wegen ungerechtfertigter Bereicherung auseinandersetzen.
Oder müssten wir uns dann ggf. mit den Alteigentümern auseinandersetzen?
Ja, und das kann sehr lange Prozesse ergeben und womöglich noch nicht mal erfolgreich sein, wenn die Alteigentümer zur Rückzahlung nicht in der Lage sein sollten.
Ist für diesen Fall evtl. eine Hinterlegung der Summe bei Gericht zu Gunsten der Gläubigerbank mit Möglichkeit der Rückforderung, falls der Zuschlag doch im Nachgang unwirksam wird, ausreichend um weitere Zinsansprüche zu vermeiden?
Nein, leider nicht. Die Hinterlegung führt nur dann zur Beendigung der Zinspflicht, wenn Sie auf die Rücknahme verzichten.
Letztlich kann ich Ihnen leider auch nur dazu raten, die Zahlung auf die Grundschulden erst dann zu leisten, wenn der Zuschlag rechtskräftig geworden ist. Es lässt sich dann leider nicht vermeiden, dass doch ein paar Zinsen auf Sie zukommen.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo…..
Ich habe auch eine Frage bezüglich grundschuld.
Und zwar ziehe ich in Erwägung eine Immobilie über Zwangsversteigerung zu kaufen bzw. Zu ersteigern.
Im Grundbuch steht eine restschuld von knapp 31.000 euro, welche zuerst an eine Bank gegangen wäre, jedoch die Bank es an die eigentümergemeinschsft bzw. Erben abgegeben hat.
Diese Grundschuld wäre an insgesamt 4 Personen auszuzahlen bzw. Aufzuteilen.
Welche Risiken können diesbezüglich entstehen, auch wegen der löschungsbewilligung und auch den hohen Zinsen seit zuschlag….
Und warum stehen dort überhaupt Privatpersonen anstelle der bank?
Hallo Sascha,
Ich habe auch eine Frage bezüglich grundschuld.
Und zwar ziehe ich in Erwägung eine Immobilie über Zwangsversteigerung zu kaufen bzw. Zu ersteigern.
Im Grundbuch steht eine restschuld
Sie meinen nicht „Restschuld“, sondern „Grundschuld“? Bitte seien Sie mit diesen Begriffen sehr genau, sonst weiß ich nicht, was Sie meinen.
von knapp 31.000 euro, welche zuerst an eine Bank gegangen wäre, jedoch die Bank es an die eigentümergemeinschsft bzw. Erben abgegeben hat.
Die Bank hat die Grundschuld an die Erbengemeinschaft abgetreten bzw. auf die Grundschuld verzichtet, wodurch aus der Grundschuld eine Eigentümergrundschuld geworden ist, welche also jetzt der Erbengemeinschaft selbst zusteht.
Diese Grundschuld wäre an insgesamt 4 Personen auszuzahlen bzw. Aufzuteilen.
Nein, an eine Person, nämlich die Erbengemeinschaft – das ist juristisch gesehen eine Person. Wie die Erbengemeinschaft sich das intern aufteilt, ist nicht Ihr Problem.
Welche Risiken können diesbezüglich entstehen, auch wegen der löschungsbewilligung und auch den hohen Zinsen seit zuschlag….
Sie müssen die Grundschuld nach dem Zuschlag zur Ablösung zahlen. Wenn die Erbengemeinschaft Ihnen dazu keine klaren Angaben macht, wohin zu zahlen ist, können Sie den Betrag beim Gericht zugunsten der Erbengemeinschaft hinterlegen. Damit endet Ihre Zinspflicht. Danach hat die Erbengemeinschaft Ihnen eine Löschungsbewilligung zu erteilen, mit welcher Sie dann beim Grundbuchamt die Löschung bewirken können. Wenn sich dabei – wider Erwarten (was wollte er damit gewinnen?) – einer der vier quer stellen sollte, müssten Sie allerdings gegen ihn klagen.
Und warum stehen dort überhaupt Privatpersonen anstelle der bank?
Weil die Bank die Grundschuld als Sicherheit nicht mehr benötigte und daher zurückgegeben hat.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dreyer, eine Frage zum Verständnis. Bei einer Teilungsversteigerung blieb eine Grundschuld bestehen. Die Bank wurde mehrmals von mir kontaktiert mit dem Hinweis auf die Teilungsversteigerung verbunden mit der Bitte, mir mitzuteilen, was zu noch zahlen ist. Mir wurde mehrmals und auch schon unfreundlich mitgeteilt, dass keine weiteren Forderungen bestehen und die Bank die Löschungsbewilligung erteilt, sofern ich die Notarrechnung begleiche. Dies habe ich getan und die Löschungsbewilligung liegt mir nun vor. Kann nun noch Jemand kommen und verlangen, dass der Betrag der Grundschuld nach Löschung noch gezahlt wird? Vielen Dank. MfG
Hallo Herr Martens,
eine Frage zum Verständnis. Bei einer Teilungsversteigerung blieb eine Grundschuld bestehen. Die Bank wurde mehrmals von mir kontaktiert mit dem Hinweis auf die Teilungsversteigerung verbunden mit der Bitte, mir mitzuteilen, was zu noch zahlen ist. Mir wurde mehrmals und auch schon unfreundlich mitgeteilt, dass keine weiteren Forderungen bestehen und die Bank die Löschungsbewilligung erteilt, sofern ich die Notarrechnung begleiche. Dies habe ich getan und die Löschungsbewilligung liegt mir nun vor. Kann nun noch Jemand kommen und verlangen, dass der Betrag der Grundschuld nach Löschung noch gezahlt wird?
Sie hatten mir doch bereits eine E-Mail gleichen Inhalts geschickt und ich hatte Sie gebeten, mir eine Telefonnummer zu übermitteln. Das habe ich getan, weil ich gedacht hatte, es Ihnen telefonisch besser und einfacher erklären zu können. Anstatt meiner Bitte zu entsprechen, haben Sie jetzt dieselbe Frage in meinem Blog gestellt und denken wohl, damit könnten Sie mich dazu zwingen, schriftlich zu antworten. Tue ich aber nicht.
Daher nur so viel: Sie haben sich einer Straftat schuldig gemacht (Unterschlagung) und hoffen jetzt, damit davonkommen zu können. Sie haben doch Ihr Gebot schlicht noch nicht bezahlt (die Übernahme der Grundschuld ist Bestandteil Ihres Gebotes) und haben damit die Alteigentümer um den ihnen zustehenden Erlös gebracht.
Selbstverständlich können die Alteigentümer von Ihnen die Bezahlung der Grundschuld verlangen (Inklusive der hohen Grundschuldzinsen seit dem Zuschlag!!!).
Ich kann Ihnen nur raten, schleunigst die Grundschuld zu bezahlen. Seien Sie froh, wenn es dabei bleibt, und Sie es nicht noch mit dem Staatsanwalt zu tun kriegen. Dass die Bank Ihnen eine falsche Auskunft gegeben hat, ist überhaupt keine Entschuldigung. Banken sind dumm. Die Bank hat sich auch schadensersatzpflichtig gemacht.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Ähm, der Erwerber schuldet den Sicherungsgebern doch gar nichts.
Das Schuldverhältnis besteht zwischen den Sicherungsgebern und Sicherungsnehmern. Und dem Sicherungsnehmer und dem Erwerber.
Wenn die Bank die Grundschuld ohne Ablösung hergibt, kann das dem Erwerber doch nur recht sein.
Die Alteigentümer haben halt trotzdem das Recht auf die Zahlung durch die Bank, also ist die Bank nachher die Dumme.
So hab ich es als Laie zumindest gelesen.
Ähm, der Erwerber schuldet den Sicherungsgebern doch gar nichts.
Das ist richtig. Der Erwerber schuldet der Bank die Grundschuld mitsamt den Zinsen.
Das Schuldverhältnis besteht zwischen den Sicherungsgebern und Sicherungsnehmern.
Ja, das trifft zu.
Und dem Sicherungsnehmer und dem Erwerber.
Wenn die Bank die Grundschuld ohne Ablösung hergibt, kann das dem Erwerber doch nur recht sein.
Das ist auch richtig, In dem vorliegenden Fall will die Bank doch aber offenbar weder die Zahlung auf die Grundschuld annehmen, noch eine Löschungsbewilligung erteilen.
Die Alteigentümer haben halt trotzdem das Recht auf die Zahlung durch die Bank, also ist die Bank nachher die Dumme.
Ja, falls die Bank eine Löschungsbewilligung erteilen sollte, ohne zuvor die Zahlung zur Ablösung der Grundschuld erhalten zu haben, dann macht sich die Bank gegenüber den Alteigentümern schadensersatzpflichtig.
So hab ich es als Laie zumindest gelesen.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dreyer,
vorerst Danke für die verständlichen Antworten auf diverse Fragen rund
um das Thema Teilungsversteigerung.
Für meine Situation habe ich aber noch keine passende Antwort gefunden
und bitte Sie um Hilfe. Nach einer Erbschaft ist es bei uns zu einer Teilungsversteigerung gekommen. Mir wurden 75% zugesprochen, der
restlichen Erbengemeinschaft 25%. Grundschuld ist 150.000.- , offenes
Darlehen beträgt 130.000.-. Die Bank hat 107.000.- Verzugszinsen an-
gemeldet. Die Versteigerung war am 1.10.2020. Ich habe den Zuschlag
mit geringem Barangebot angenommen und zahle seitdem die regulären
Darlehensraten weiter. Nun meine Frage: Wem steht wieviel zu ? Bzw.
kann es stimmen, dass ich nach dem Teilungsversteigerungstermin die Verzugszinsen 15% (welche mir vorgeschrieben werden, aber ausschließlich von mir bezahlt werden müssen)
mit den anderen Alteigentümern Verhältnisgemäß teilen muß ?
Mit bestem Dank für Ihre Antwort.
Hannelore Tschörner
Sehr geehrte Frau Tschörner,
vorerst Danke für die verständlichen Antworten auf diverse Fragen rund
um das Thema Teilungsversteigerung.
Für meine Situation habe ich aber noch keine passende Antwort gefunden
und bitte Sie um Hilfe. Nach einer Erbschaft ist es bei uns zu einer Teilungsversteigerung gekommen. Mir wurden 75% zugesprochen, der
restlichen Erbengemeinschaft 25%.
Sie meinen damit, Ihre Erbquote gemäß Erschein beträgt ¾?
Grundschuld ist 150.000.- , offenes
Darlehen beträgt 130.000.-. Die Bank hat 107.000.- Verzugszinsen an-
gemeldet. Die Versteigerung war am 1.10.2020. Ich habe den Zuschlag
mit geringem Barangebot angenommen
Nicht „angenommen“, sondern „erhalten“. Sie können einen Zuschlag nicht ablehnen.
So gering kann Ihr Bargebot ja nicht gewesen sein. Denn die von der Bank angemeldeten Zinsen müssen ja in den bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots eingestellt worden sein. Ihr Bargebot muss ja also mindestens diese 107.000 abgedeckt haben. Was hat die Bank denn mit den erhaltenen 107.000 gemacht? Und ist der Barerlös verteilt worden, oder ist er beim Gericht hinterlegt?
und zahle seitdem die regulären
Darlehensraten weiter.
Das ist ja nun leider völlig falsch. Sie müssen nicht die Darlehensraten weiter bezahlen. Sie sind doch gar kein Darlehensnehmer. Damit wirtschaften Sie in die Tasche der anderen.
Sie müssen die Grundschuld über 150.000 + 15% Zinsen p.a. seit Zuschlag durch Zahlung ablösen. Davon führt die Bank dann das Darlehen zurück, so dass die Darlehensschuld getilgt ist. Den Rest hat die Bank wieder an die Erbengemeinschaft auszukehren.
Nun meine Frage: Wem steht wieviel zu ?
Das kann ich so nicht beantworten. Ich weiß ja nicht, welche gegenseitigen Forderungen womöglich unter den Miterben noch bestehen.
Bzw.kann es stimmen, dass ich nach dem Teilungsversteigerungstermin die Verzugszinsen 15%
Das sind keine „Verzugszinsen“, sondern die Grundschuldzinsen.
(welche mir vorgeschrieben werden, aber ausschließlich von mir bezahlt werden müssen)
mit den anderen Alteigentümern Verhältnisgemäß teilen muß ?
Ja, das ist richtig. Sie haben als Ersteherin die Grundschuld mit den Zinsen übernommen, müssen diese Zinsen also zahlen – bis zur Ablösung der Grundschuld durch Zahlung. Deshalb sollte man die Grundschuld möglichst schnell ablösen. Deshalb war es also nicht gut, dass Sie die Grundschuld immer noch nicht abgelöst haben; denn jetzt zahlen Sie ja zwei Jahre später 30% mehr, also 45.000 mehr, die Sie mit denn Miterben teilen müssen.
Sie haben leider so ziemlich alles falsch gemacht, was man nur falsch machen konnte. Es wäre besser gewesen, wenn Sie sich frühzeitig hätten beraten lassen. So einfach ist eine Teilungsversteigerung leider nicht, insbesondere, weil ziemlich viele falsche Vorstellungen bestehen.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dreyer, ich hätte nicht gedacht, so rasch gute
Auskunft zu erhalten.
Besten Dank
Hannelore Tschörner
Sehr geehrter Herr Dreyer,
was sagen Sie zu folgender Konstellation:
– Grundschuld lastet nur auf einem Teileigentumsanteil, und zwar auf dem, dessen Eigentümer die Versteigerung erwirkt.
– Es ist eine Eigentümergrundschuld.
Lieselotte Pulver
Sehr geehrte Frau Pulver,
was sagen Sie zu folgender Konstellation:
– Grundschuld lastet nur auf einem Teileigentumsanteil, und zwar auf dem, dessen Eigentümer die Versteigerung erwirkt.
– Es ist eine Eigentümergrundschuld.
Was erwarten Sie denn, was ich dazu sagen solle? Die Konstellation ist doch klar:
Wenn dieser Eigentümer der einzige Antragsteller ist, dann fällt diese Grundschuld als bestehen bleibendes Recht in das geringste Gebot und für die Anteile der anderen Eigentümer ist ein Ausgleichsbetrag zu bilden. Das geringste Gebot erhöht sich also um die Grundschuld und um den Ausgleichsbetrag.
Wenn es noch einen anderen Antragsteller gibt, dessen Anteil geringer belastet ist, dann wird diese Eigentümergrundschuld durch den Zuschlag erlöschen und wird aus dem Erlös abgefunden (aus dem Erlösanteil für den Anteil, auf dem die Eigentümergrundschuld lastete).
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dreyer,
vielen Dank für Ihren informativen Blog.
Ich habe ein Haus ersteigert, in dessen Grundbuch zwei Grundschulden zu Gunsten von zwei Banken eingetragen sind. Beides sind Briefgrundschulden. Ein Brief ist vorhanden, der zweite existiert nicht mehr.
Bisher habe ich es nur bei einer Bank (bei der der Brief existiert) geschafft, einen Mitarbeiter der Rechtsabteilung zu sprechen.
Ich äußerte mein Interesse, möglichst schnell aus der Zinsverpflichtung herauszukommen und die Grundschuld zu hinterlegen, falls dies möglich sei. Der Bankmitarbeiter sagte überzeugend auftretend, nur die Alteigentümer (Erbengemeinschaft, bei der einer augenscheinlich nicht mitwirkungsbereit ist) könnten, die Löschungsbewilligung bei seiner Bank beantragen. Hierum müsse ich diese bitten. Dann würde ich an die Bank zahlen, die dann die Grundschuld an die Alteigentümer weiterreichen würde. Nur die Alteigentümer hätten den Rückgewährungsanspruch und könnten deshalb die Löschungsbewilligung beantragen. Es sei ja ihr Recht.
Nach dem Studium Ihres Blogs ergab sich mir ein anderes Bild. Was stimmt und wie kann ich es dem Bankmitarbeiter (Jurist in der Rechtsabteilung) hieb- und stichfest vermitteln?
Konkrete Fragen:
1. Kann ich den Betrag an die Bank überweisen und hört dann sofort die Zinsschuldung auf?
2. Muss die Bank dann mir die Löschungsbewilligung zusenden oder nur dem, der als Schuldner eingetragen ist (bzw. seinen Erben)?
Der gleiche Bankmitarbeiter wusste bereits (woher auch immer), dass der Brief der Grundschuld bei der anderen Bank nicht mehr existieren würde. Weshalb er mir sagte, dass ich diese Grundschuld „kündigen“ müsse und im Rahmen eines Aufgebotsverfahrens ein neuer Brief erstellt werden würde. Das ganze würde mindestens ein halbes Jahr dauern und wär sehr teuer.
Auch hier wäre ich auf die Mitwirkung der Erben angewiesen und sollte mich an den Anwalt der Erbenpartei wenden, die im Verfahren zugegen war.
3. Kann ich auch hier einfach an die Bank überweisen (auch wenn kein Brief mehr vorhanden ist) und die Zinsen hören sofort auf zu „ticken“ oder muss ich bis zur Beendigung des Aufgebotsverfahrens warten?
Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.
Hallo Herr Kleiber,
Ich habe ein Haus ersteigert, in dessen Grundbuch zwei Grundschulden zu Gunsten von zwei Banken eingetragen sind. Beides sind Briefgrundschulden. Ein Brief ist vorhanden, der zweite existiert nicht mehr.
Bisher habe ich es nur bei einer Bank (bei der der Brief existiert) geschafft, einen Mitarbeiter der Rechtsabteilung zu sprechen.
Ich äußerte mein Interesse, möglichst schnell aus der Zinsverpflichtung herauszukommen und die Grundschuld zu hinterlegen, falls dies möglich sei. Der Bankmitarbeiter sagte überzeugend auftretend, nur die Alteigentümer (Erbengemeinschaft, bei der einer augenscheinlich nicht mitwirkungsbereit ist) könnten, die Löschungsbewilligung bei seiner Bank beantragen. Hierum müsse ich diese bitten. Dann würde ich an die Bank zahlen, die dann die Grundschuld an die Alteigentümer weiterreichen würde. Nur die Alteigentümer hätten den Rückgewährungsanspruch und könnten deshalb die Löschungsbewilligung beantragen. Es sei ja ihr Recht.
Das ist leider so völliger Unsinn. Solchen Unsinn pflegen Banken allerdings häufiger von sich zu geben. Das liegt daran, dass Bankmitarbeiter mit Teilungsversteigerungen normalerweise auch nur wenig Erfahrung haben.
Sie sind jetzt Eigentümer. Sie haben die Grundschulden übernommen. Sie sind jetzt Schuldner dieser Grundschulden. Sie können diese Grundschulden jederzeit durch Zahlung ablösen. Dann ist die Bank verpflichtet, Ihnen eine Löschungsbewilligung zu erteilen.
Mit den Alteigentümern stehen Sie in keinerlei Rechtsbeziehung. Weder sind Sie diesen gegenüber irgendwie verpflichtet, noch sind diese Ihnen gegenüber irgendwie verpflichtet.
Wenn Sie der Bank den Nennbetrag der Grundschuld zahlen (zuzüglich der Zinsen seit Zuschlag), dann ersetzen Sie damit die Sicherheit der Bank, nämlich die Grundschuld, durch eine Sicherheit in Form von Geld. Dann benötigt die Bank die Grundschuld also nicht mehr und hat sie daher freizugeben in Form der Löschungsbewilligung Ihnen gegenüber. Wenn die Bank die Sicherheit in Form von Geld ebenfalls nicht mehr benötigt, dann hat sie diese in Erfüllung des Rückgewährsanspruchs an die Alteigentümer zurückzugeben, also das Geld an die Alteigentümer auszukehren. Damit haben Sie aber nichts mehr zu tun.
Die Alteigentümer können von der Bank keine Löschungsbewilligung mehr verlangen, da sie ja gar nicht mehr die Schuldner der Grundschuld sind.
Nach dem Studium Ihres Blogs ergab sich mir ein anderes Bild. Was stimmt und wie kann ich es dem Bankmitarbeiter (Jurist in der Rechtsabteilung) hieb- und stichfest vermitteln?
Indem Sie ihm den obigen Text vorlegen.
Konkrete Fragen:
1. Kann ich den Betrag an die Bank überweisen und hört dann sofort die Zinsschuldung auf?
Ja.
2. Muss die Bank dann mir die Löschungsbewilligung zusenden oder nur dem, der als Schuldner eingetragen ist (bzw. seinen Erben)?
Die Bank muss dann Ihnen die Löschungsbewilligung erteilen. Sie sind ja jetzt Eigentümer, und damit der eingetragene Schuldner der Grundschuld. Den Grundschuldbrief kann die Bank Ihnen oder auch dem Grundbuchamt zusenden.
Der gleiche Bankmitarbeiter wusste bereits (woher auch immer), dass der Brief der Grundschuld bei der anderen Bank nicht mehr existieren würde. Weshalb er mir sagte, dass ich diese Grundschuld „kündigen“ müsse
Sie müssen die Grundschuld nicht „kündigen“, da ein Eigentumswechsel stattgefunden hat.
und im Rahmen eines Aufgebotsverfahrens ein neuer Brief erstellt werden würde.
Allerdings ist in der Tat ein Aufgebotsverfahren nötig, damit der verlorene Grundschuldbrief für kraftlos erklärt wird. Das Aufgebotsverfahren können Sie beantragen.
Das ganze würde mindestens ein halbes Jahr dauern
Es trifft zu, dass sich das Aufgebotsverfahren über etwa ein halbes Jahr hinziehen dürfte.
und wär sehr teuer.
Es fallen für das Verfahren Gebühren an. Diese halten sich aber im Rahmen. Es ist also nicht „sehr“ teuer.
Auch hier wäre ich auf die Mitwirkung der Erben angewiesen und sollte mich an den Anwalt der Erbenpartei wenden, die im Verfahren zugegen war.
Es kann sein, dass das Gericht für die Durchführung des Aufgebotsverfahrens auch eine eidesstattliche Versicherung der Erben verlangt, dass diese den Brief nicht hätten und auch nicht wüssten, wo er sich befinde. Dann wären Sie an dieser Stelle allerdings tatsächlich auf die Mitwirkung der Erben angewiesen. Falls diese zu einer Mitwirkung nicht bereit sein sollten, müsste Sie ggf. gegen sie klagen, damit sie zur Mitwirkung verurteilt werden.
3. Kann ich auch hier einfach an die Bank überweisen (auch wenn kein Brief mehr vorhanden ist) und die Zinsen hören sofort auf zu „ticken“ oder muss ich bis zur Beendigung des Aufgebotsverfahrens warten?
Sie können sofort an die Bank überweisen, dann endet die Zinsverpflichtung. Nur die Löschung der Grundschuld können Sie erst nach Abschluss des Aufgebotsverfahrens bewirken.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dreyer,
es ist mein Verständnis dass, nachdem der Ersteher die Grundschulden in der Teilungsversteigerung übernommen hat, muss er den Grundschuld bezahlen. Die darüber hinaus bestehenden Grundschuldzinsen muss der Ersteher auch vom Tag des Zuschlags an bezahlen.
Wie oben schon geschrieben und wie wir verstehen, mussen wir an den Gläubiger der Grundschuld bezahlen. Bei uns ist die Deutsche Bank im Grundbuch eingetragen. Wir haben die locale Filiale der Bank kontaktiert und die Bank hat uns gebeten, mit dem Amtsgericht Kontakt aufzunehmen, um zu klären. Naturlich wollen wir so schnell wie möglich die Grundschuld bezahlen direkt an der Bank und den Zinsen vermindern. Was können wir tun?
Danke.
Mit freundlichen Grüßen,
Esther Schmidt
Hallo Frau Schmidt,
es ist mein Verständnis dass, nachdem der Ersteher die Grundschulden in der Teilungsversteigerung übernommen hat, muss er den Grundschuld bezahlen. Die darüber hinaus bestehenden Grundschuldzinsen muss der Ersteher auch vom Tag des Zuschlags an bezahlen.
Wie oben schon geschrieben und wie wir verstehen, mussen wir an den Gläubiger der Grundschuld bezahlen. Bei uns ist die Deutsche Bank im Grundbuch eingetragen. Wir haben die locale Filiale der Bank kontaktiert und die Bank hat uns gebeten, mit dem Amtsgericht Kontakt aufzunehmen, um zu klären.
Banken kennen sich oftmals nicht so aus mit den Gegebenheiten bei einer Teilungsversteigerung. Das gilt natürlich besonders für eine kleine örtliche Filiale. Es ist natürlich Unsinn, Sie an das Gericht zu verweisen. Der entsprechende Bankmitarbeiter soll sich im Hause an seine Rechtsabteilung wenden, anstatt Ihnen irgendeinen Mist zu erzählen.
Naturlich wollen wir so schnell wie möglich die Grundschuld bezahlen direkt an der Bank und den Zinsen vermindern. Was können wir tun?
Verlangen Sie von der Bank, dass sie Ihnen sofort ein Konto angibt, wohin Sie das überweisen können.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dreyer,
kann ich als Ersteher nach Zuschlag in einem Teilungsversteigerungsverfahren mit Grundschuld, bereits unmittelbar nach dem Zuschlagstermin der Gerichtskasse dem Gläubiger die Grundschuld hinterlegen, um den Zeitraum für die 18% Zinsen so kurz wie möglich zu halten? … oder gibt es evtl. andere Maßnahmen um die Kosten für die 18% Zinsen gering zu halten? Hinweis: Ein Darlehen des Erstehers ist nicht notwendig.
Viele Grüße
Sven Heiden
Hallo Herr Heiden,
Sie brauchen die Zahlung auf die Grundschuld ja nicht beim Gericht zu hinterlegen, sondern können diese direkt an die Gläubigerbank bewirken.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dreyer,
Wie erfolgt die Zahlung an die Gläubigerbank, wenn der Käufer in der Auktion eine Finanzierung von einer anderen Bank übernimmt? Die den Käufer finanzierende Bank wird das Geld nicht freigeben, solange die Gläubigerbank in der Grundschuld an erster Stelle steht. Die Ausschüttung erfolgt durch das Gericht nur für das Bargebot. Wie funktioniert in diesem Fall eine Finanzierung?
Viele Grüße
Muthu
Hallo Muthu,
die Antwort finden Sie in dem folgenden Artikel:
https://www.teilungsversteigerung24.de/finanzierung-des-gebots-in-der-teilungsversteigerung/
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dreyer,
das Thema Grundschuld ist mir noch immer nicht ganz klar.
Wenn einer der beiden Alteigentümer einer Immobilie (die versteigert wird) die Immobilie ganz für sich ersteigert, also Ersteher wird bei der Teilungsversteigerung, muss er dann die GANZE Grundschuld bezahlen ? Also nehmen wir an, es sind 100tsd. € nicht mehr valutierende Grundschuld im Grundbuch eingetragen.
Wenn der Alteigentümer, jetzt Ersteher, die gesamten 100000€ an die Bank zahlen muss, wieviel muss dann die Bank an den ehemaligen Alteigentümer auskehren ? Wahrscheinlich doch nur 50tsd.€, denn die Bank zahlt die 100tsd. € ja hälftig an die beiden ehemaligen Alteigentümer i.S. Grundschuld zurück.
Dann hätte der ehemalige Alteigentümer also 50tsd.€ verloren, weil er als Ersteher der Immoblie ja 100tsd. € an die Bank abzahlen muss wg. Grundschuld u. als Alteigentümer davon nur 50tsd.€ von der Bank zurückerhält ??
Mache ich hier einen Denkfehler ? Wenn ja, an welcher Stelle ?
Vielen Dank für eine Klärung
Carlo
Hallo Carlo,
das Thema Grundschuld ist mir noch immer nicht ganz klar.
Wenn einer der beiden Alteigentümer einer Immobilie (die versteigert wird) die Immobilie ganz für sich ersteigert, also Ersteher wird bei der Teilungsversteigerung, muss er dann die GANZE Grundschuld bezahlen ?
Ja! Sie werden genauso behandelt, wie irgendein anderer Ersteher auch. Sie müssen in dem Moment vergessen, dass Sie ja gleichzeitig auch Alteigentümer sind.
Also nehmen wir an, es sind 100tsd. € nicht mehr valutierende Grundschuld im Grundbuch eingetragen.
Wenn der Alteigentümer, jetzt Ersteher, die gesamten 100000€ an die Bank zahlen muss, wieviel muss dann die Bank an den ehemaligen Alteigentümer auskehren ?
100.000 € – an beide gemeinsam, nicht an einen von beiden.
Wahrscheinlich doch nur 50tsd.€, denn die Bank zahlt die 100tsd. € ja hälftig
Nein! Die Bank zahlt die 100.000 € nicht je hälftig, es sei denn, die Alteigentümer wären sich darüber einig. Die 100.000 € gebühren der nach wie vor bestehenden Gemeinschaft der Alteigentümer ungeteilt, also gemeinschaftlich.
an die beiden ehemaligen Alteigentümer i.S. Grundschuld zurück.
Dann hätte der ehemalige Alteigentümer also 50tsd.€ verloren, weil er als Ersteher der Immoblie ja 100tsd. € an die Bank abzahlen muss wg. Grundschuld u. als Alteigentümer davon nur 50tsd.€ von der Bank zurückerhält ??
Mache ich hier einen Denkfehler ?
Ja. Sie bezahlen die 100.000 € an die Bank doch genau wie jeder andere Ersteher im Rahmen der Zahlung Ihres Gebotes. Im Gegenzug bekommen Sie dafür das Haus. Das Gebot ist der Kaufpreis für das Haus. Sie sind in dem Moment der Käufer. Sie übernehmen doch nur die Grundschuld als Schuldner an Zahlungs statt. Entsprechend weniger müssen Sie doch an das Gericht bezahlen. Wenn Sie also z.B. für das Haus insgesamt 400.000 € ausgeben möchten, dann bieten Sie doch als Bargebot nur 300.000 €. Und nur die zahlen Sie an das Gericht. Die anderen 100.000 € zahlen Sie an die Bank. Damit haben Sie dann Ihr Gesamtgebot von 400.000 € bezahlt, und erhalten dafür das Haus.
Dann zahlt das Gericht die 300.000 € an die Alteigentümer und die Bank zahlt die 100.000 € an die Alteigentümer. Wenn die Alteigentümer sich beides jeweils hälftig teilen, dann bekommt also jeder 200.000 €. Dann haben Sie im Endeffekt 200.000 € gezahlt, und dafür die andere Hälfte des Hauses erworben.
Wenn ja, an welcher Stelle ?
Vielen Dank für eine Klärung
Carlo
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dreyer,
Vielen Dank für Ihre tolle und informative Seite.
Ich habe ebenfalls eine Frage zu einer Teilungsversteigerung.
Eigentumswohnung für 250 TEUR ersteigert, Grundschuld iHv 70 TEUR bleibt bestehen. Bank sehr unerfahren, sagt lediglich, dass zugrunde Darlehen sei lang zurückgeführt, sie würden vom Ersteher keinesfalls Zinsen verlangen und aus ihrer Sicht könne gelöscht werden.
Soweit, so verwunderlich.
Nun aber meine Frage:
Bis zum Verteilungstermin muss eh noch die Finanzierung auf die Beine gestellt werden. Wäre es nicht möglich, mit der Bank einen neuen Darlehensvertrag über 70 TEUR abzuschließen und die Grundschuld bestehen zu lassen? U.u. Könnte man ja sogar eine weiter Grundschuld mit derselben Bank bestellen, um den restlichen Finanzierungsbedarf abzudecken. Wäre das ein guter „Trick“ oder wo ist der Denkfehler?
Herliche Grüße
Hallo Christoph,
Eigentumswohnung für 250 TEUR ersteigert, Grundschuld iHv 70 TEUR bleibt bestehen.
Also haben Sie die Wohnung für 320.000 € ersteigert, nämlich 250.000 € als Bargebot + 70.000 € Übernahme der Grundschuld als Schuldner (an Zahlungs statt)
Bank sehr unerfahren, sagt lediglich, dass zugrunde Darlehen sei lang zurückgeführt, sie würden vom Ersteher keinesfalls Zinsen verlangen und aus ihrer Sicht könne gelöscht werden.
Die Bank übersieht die Problematik nicht richtig. Das ist durchaus häufig so.
Soweit, so verwunderlich.
Nun aber meine Frage:
Bis zum Verteilungstermin muss eh noch die Finanzierung auf die Beine gestellt werden. Wäre es nicht möglich, mit der Bank einen neuen Darlehensvertrag über 70 TEUR abzuschließen und die Grundschuld bestehen zu lassen?
Natürlich können Sie mit der Bank einen neuen Darlehensvertrag über 70.000 € abschließen. Aber Sie können nicht die vorhandene Grundschuld der Bank als Sicherheit anbieten. Denn über die vorhandene Grundshculd dürfen Sie nicht verfügen. Die müssen Sie nur bezahlen, also durch Zahlung ablösen.
U.u. Könnte man ja sogar eine weiter Grundschuld mit derselben Bank bestellen, um den restlichen Finanzierungsbedarf abzudecken. Wäre das ein guter „Trick“ oder wo ist der Denkfehler?
Nein, das ist kein guter Trick. Der Denkfehler besteht darin, das Sie damit sich zu Lasten der Alteigentümer einen unberechtigten Vermögensvorteil verschaffen würden in Höhe von 70.000 € (Straftat: Untreue, § 266 StGB) und die Bank Ihnen dabei Beihilfe leisten würde. Die Alteigentümer haben gegenüber der Bank ja noch einen Rückgewährsanspruch in Höhe von 70.000 €, der dadurch zu erfüllen ist, dass Sie der Bank auf die Grundschuld 70.000 € zahlen müssen, und die Bank diese 70.000 € dann an die Alteigentümer auszukehren hat. Die Alteigentümer dürfen ja erwarten, als Erlös 320.000 € insgesamt zu erhalten; denn für den Preis haben sie ja die Wohnung hergegeben. Und Sie haben 320.000 € geboten, also werden Sie natürlich auch 320.000 € bezahlen müssen.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dreyer,
erlauben Sie mir zu der Thematik „Grundschuld in der Teilungsversteigerung“ folgende kurze Sachverhaltsdarstellung und Nachfragen:
Ein Grundstück wird im Wege der Teilungsversteigerung zur Auflösung einer Erbengemeinschaft angeboten. Der Verkehrswert liegt bei 50T€. Im Grundbuch ist eine Eigentümergrundschuld mit einem Wert von 60T€ für die Alteigentümer (Erben) eingetragen. Das der Grundschuld zugrunde liegende Darlehen ist längst getilgt. Eine Löschung der Grundschuld erfolgte wohl bisher nicht, da ein Miterbe sich schlicht „tot“ stellt.
Das geringste Gebot liegt nun aufgrund der noch eingetragenen Eigentümergrundschuld über dem Verkehrswert. Sofern das Grundstück nun jedoch trotzdem von mir zum geringsten Gebot ersteigert wird, was passiert mit der Eigentümergrundschuld. Geht diese auf mich über und kann ich allein die Löschung beantragen? Oder benötige ich hierzu die Bewilligung der Alteigentümer (Erben)? Und was ist sodann mit dem Miterben der sich „tot“ stellt? Bleibt die Grundschuld deswegen im Grundbuch erhalten oder muss ich gar klagen?
Über eine kurze Antwort freue ich mich sehr und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Liane P.
Ein Grundstück wird im Wege der Teilungsversteigerung zur Auflösung einer Erbengemeinschaft angeboten. Der Verkehrswert liegt bei 50T€. Im Grundbuch ist eine Eigentümergrundschuld mit einem Wert von 60T€ für die Alteigentümer (Erben) eingetragen.
Das der Grundschuld zugrunde liegende Darlehen ist längst getilgt.
Das spielt überhaupt keine Rolle. Es geht ja nicht um die Darlehensschuld, sondern um die Grundschuld.
Eine Löschung der Grundschuld erfolgte wohl bisher nicht, da ein Miterbe sich schlicht „tot“ stellt.
Das geringste Gebot liegt nun aufgrund der noch eingetragenen Eigentümergrundschuld über dem Verkehrswert. Sofern das Grundstück nun jedoch trotzdem von mir zum geringsten Gebot ersteigert wird, was passiert mit der Eigentümergrundschuld.
Die haben Sie doch dann als Schuldnerin übernommen – als Teil Ihres Gebots.
Geht diese auf mich über und kann ich allein die Löschung beantragen?
Nein!!! Die müssen Sie bezahlen!!!! Was haben Sie denn für seltsame Ideen? Glauben Sie, Sie bekommen das Grundstück geschenkt?
Oder benötige ich hierzu die Bewilligung der Alteigentümer (Erben)?
Sie bezahlen die Grundschuld an den/die Berechtigten (ist im Grundbuch eingetragen). Nach Zahlung erhalten Sie dann die Löschungsbewilligung. Und dann (erst dann) können Sie löschen.
Und was ist sodann mit dem Miterben der sich „tot“ stellt? Bleibt die Grundschuld deswegen im Grundbuch erhalten oder muss ich gar klagen?
Im Grundbuch sind doch wahrscheinlich gar nicht die Erben als Berechtigte an der Grundschuld eingetragen, sondern eine Bank (?). Das berichten Sie mir aber nicht wirklich klar. Also zahlen Sie an die Bank. Und die gibt Ihnen dann die Löschungsbewilligung. Und die Erben könne Ihnen den Buckel runterrutschen.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dreyer,
vielen herzlichen Dank für Ihre so zügige Antwort. Im Rahmen der Kommentarfunktion habe ich mich vielleicht kürzer ausgedrückt, als erforderlich gewesen wäre.
Das die Darlehensschuld unabhängig von der Grundschuld besteht, ist nach dem Einlesen auf Ihrer (sehr anschaulich erklärten) Seite klar. Das die Darlehensschuld getilgt ist, war rein informatorisch. Und das ich die Grundschuld nach einer ggf. erfolgreichen Ersteigerung bezahlen muss, ist mir ebenfalls bewusst. Dass ich dann mehr zahle als das Grundstück „wert“ ist, ist mir auch klar. Das ist aber rein privater Natur.
Meine Frage bezog sich eher darauf, was passiert wenn ich den Gegenwert der Grundschuld gezahlt habe. Der Grundbuchauszug liegt mir leider nicht vor, ich habe lediglich die Information, dass „Durch Verzicht der eingetragenen Gläubigerin eine Eigentümergrundschuld entstanden ist, die den eingetragenen Eigentümern zusteht“. Dies hat mich nun verunsichert, und ich bin davon ausgegangen, dass ich den Gegenwert der Grundschuld an die Alteigentümer zahlen muss. Und da ich eben weiß, dass ein Erbe bisher zu keiner Handlung oder Kommunikation bereit war, habe ich mich gefragt wie die Grundschuld nach der Ersteigerung und Zahlung gelöscht werden kann?
Sofern ich trotz des zitierten Hinweises an die Bank leisten kann, wäre das mit der Löschungsbewilligung ja einfach. Was wäre aber, wenn die Eigentümer eingetragen sind? Wer stellt dann die Löschungsbewilligung aus, wenn einer der Eigentümer nicht zu erreichen ist?
Viele Grüße aus dem Norden
Sehr geehrte Liane P.,
ja, jetzt wird es klarer, was eigentlich Ihre Frage war.
Meine Frage bezog sich eher darauf, was passiert wenn ich den Gegenwert der Grundschuld gezahlt habe. Der Grundbuchauszug liegt mir leider nicht vor,
Wenn ein Teilungsversteigerungsverfahren läuft, dann haben Sie jederzeit das Recht, das Grundbuch auf der Geschäftsstelle des Gerichts einzusehen.
ich habe lediglich die Information, dass „Durch Verzicht der eingetragenen Gläubigerin eine Eigentümergrundschuld entstanden ist, die den eingetragenen Eigentümern zusteht“. Dies hat mich nun verunsichert, und ich bin davon ausgegangen, dass ich den Gegenwert der Grundschuld an die Alteigentümer zahlen muss.
Wenn also tatsächlich die Grundschuld durch Verzicht der Bank zu einer Eigentümergrundschuld geworden ist, und das im Grundbuch auch so eingetragen ist, dann müssen Sie in der Tat an die Alteigentümer zahlen.
Und da ich eben weiß, dass ein Erbe bisher zu keiner Handlung oder Kommunikation bereit war, habe ich mich gefragt wie die Grundschuld nach der Ersteigerung und Zahlung gelöscht werden kann?
Wenn die Erben oder einer von ihnen nicht zur Mitwirkung bei der Entgegennahme der Zahlung bereit sind/ist, dann ist das nicht Ihr Problem, sonder das der Erben. Sie hinterlegen den Betrag einfach zugunsten der Erbengemeinschaft bei der Hinterlegungsstelle des Gerichts. Dort können die Erben sich dann das Geld abholen oder es bleiben lassen, ganz wie sie wollen. Sie haben damit Ihrer Zahlungsverpflichtung genügt und können im Gegenzug von den Erben die Löschungsbewilligung verlangen. Wenn der eine Erbe Ihnen die Löschungsbewilligung nicht erteilen sollte, müssten Sie gegen ihn auf Erteilung der Löschungsbewilligung klagen. Dann wird er dazu verurteilt. Das Urteil ersetzt dann die Löschungsbewilligung. Und der nicht mitwirkende Erbe zahlt die Prozesskosten.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dr. Dreyer,
ich habe gehört, man müsse als Beteiligter einer Teilungsversteigerung ( Alteigentümer ) seine persönliche Schuld aus der Grundschuld vor dem Versteigerungstermin bzw. spätestens während des Termins anmelden.
Dazu habe ich in allen Ihren Publikationen nichts gefunden.
Was passiert, wenn man das nicht tut bzw. wenn man diese Anmeldung tätigt?
Über eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.
mfg
Uwe Heinzen
Sehr geehrter Herr Heinzen,
Sie beziehen sich hier offenbar auf § 53 Abs. 2 ZVG. Diese Bestimmung ist im Zusammenhang mit § 406 BGB zu lesen.
Sie können diese Anmeldung machen. Sie entfaltet aber nur dann eine Wirkung, wenn der Gläubiger (also die Bank) dem zustimmt, die Anmeldung also genehmigt. Damit wären Sie dann also nicht mehr Darlehensnehmer, sondern der Ersteher ist in den Darlehensvertrag eingetreten.
Diese Vorschrift halte ich allerdings für nicht so wesentlich, weil der Ersteher ja sowieso die Grundschuld in voller Höhe übernommen hat. Er wird also im Normalfall die Grundschuld durch Zahlung an die Bank ablösen. Die Bank wird dann die Zahlung des Erstehers als Sondertilgung Ihres Darlehens verbuchen, womit Sie sowie von Ihrer Darlehensschuld befreit werden.
Außerdem ist es ja sehr fraglich, ob die Bank den Ersteher als neuen Darlehensnehmer akzeptieren wird, also die Anmeldung genehmigen wird.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dr. Dreyer,
wenn ich meine persönliche Schuld aus der Grundschuld nach § 53 II ZVG nicht vor dem ZV-Termin angemeldet habe, wäre ich dann neben dem Ersteher Schuldner der Grundschulden?
Ich habe Ihre Publikationen bislang immer so verstanden, dass ich als Alteigentümer lediglich Sicherungsgeberin für die Altdarlehen bin und dafür persönlich hafte.
Könnte ich die Löschung der Grundschulden des Erstehers bewirken ( sofern er die Altdarlehen komplett abgezahlt hat ), wenn ich eine entsprechende Erklärung abgebe?
( Ich soll dafür einen vereinbarten Geldbetrag bekommen. )
Oder ist das gar nicht möglich?
Über eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.
mfg
Uwe Heinzen
Sehr geehrter Herr Heinzen,
wenn ich meine persönliche Schuld aus der Grundschuld nach § 53 II ZVG nicht vor dem ZV-Termin angemeldet habe, wäre ich dann neben dem Ersteher Schuldner der Grundschulden?
Nein, Sie bleiben nur Schuldner der Darlehensschuld, und auch dies nur so lange, bis der Ersteher die Grundschuld durch Zahlung abgelöst hat.
Ich habe Ihre Publikationen bislang immer so verstanden, dass ich als Alteigentümer lediglich Sicherungsgeberin für die Altdarlehen bin und dafür persönlich hafte.
Ja, das ist auch richtig.
Könnte ich die Löschung der Grundschulden des Erstehers bewirken ( sofern er die Altdarlehen komplett abgezahlt hat ), wenn ich eine entsprechende Erklärung abgebe?
( Ich soll dafür einen vereinbarten Geldbetrag bekommen. )
Oder ist das gar nicht möglich?
Das ist nicht möglich. Der Ersteher muss die Grundschuld durch Zahlung ablösen. Dann wird ihm die Bank eine Löschungsbewilligung erteilen. Damit kann er dann die Löschung beim Grundbuchamt beantragen. Sie sind ja zu dem Zeitpunkt nicht mehr Eigentümer und haben auch mit der Grundschuld nichts mehr zu tun.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dreyer,
ist ein abstraktes Schuldversprechen mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung bei einer Briefgrundschuld immer anzunehmen?
Bei einer Teilungsversteigerung ist ein einfaches Grundstück mit folgender Grundschuld belastet:
„Briefgrundschuld zu einhunderttausend Deutsche Mark nebst 16% Zinsen für Peter Lustig geb. 6.6.1946, Hauptstrasse 1, 1000 Berlin 41. Vollstreckbar gemäß §800 ZPO. Gemäß Bewilligung vom 31.5.1984 auf dem Eigentumsanteil von Peter Lustig eingetragen am 16.6.1984“
Der ehemalige Miteigentümer Peter. Lustig ist seit 17 Jahren verstorben. Der Verbleib des Grundschuldbriefs ist nicht bekannt. Da das Grundstück einen Wert von 20.000 Euro hat, ist der Grundschuldbrief mit ca. 50.000 Euro natürlich sehr hoch. Ich überlege, dass Grundstück bei der Zwangsversteigerung dennoch zu ersteigern. Danach möchte ich ein Verfahren starten, die Briefgrundschuld für nichtig erklären zu lassen. Wenn sich dann jedoch ein aktueller Eigentümer des Briefes meldet und 50.000 Euro einfordert (kann er das überhaupt?), müsste ich das erworbene Grundstück wieder zur Zwangsversteigerung bringen, um diese Forderung (Schuld) zu begleichen.
Meine Frage ist: wenn der Versteigerungserlös nun wieder nur 20.000 Euro beträgt. Muss ich die restlichen 30.000 Euro, dann aus meinem übrigen Vermögen begleichen? Immerhin habe ich ja nie mit dem aktuellem Eigentümer der Grundschuldbriefes einen Darlehensvertrag unterzeichnet noch kenne ich die damalige Vertragslage gar nicht. Gibt es also auch hier für mich als Ersteher des Grundstücks ein abstraktes Schuldversprechen über des Vermögens des Grundstücks hinaus nur durch den oben genannten Eintrag der Briefgrundschuld im Grundbuch oder ist meine Haftung nur auf das Grundstück beschränkt?
Hallo Herr Osterland,
wenn Sie das Grundstück ersteigern, dann übernehmen Sie die Briefgrundschuld in dinglicher Haftung. Eine persönliche Haftung ist damit nicht verbunden.
Auch wenn Peter Lustig verstorben ist, so wird es ja Erben geben, denen die Grundschuld jetzt zusteht. Es dürfte Ihnen kaum gelingen, die übernommene Grundschuld für nichtig erklären zu lassen. Es kann nur sein, dass der Grundschuldbrief verloren gegangen ist. Dann kann man hinsichtlich des Grundschuldbriefs ein Aufgebotsverfahren machen. Dann wird der verlorene Brief für nichtig erklärt und das Grundbuchamt stellt dem Berechtigten an der Grundschuld einen neuen Brief aus.
Sie werden also kein „sauberes“ Grundbuch bekommen, sondern die Grundschuld bleibt immer darin. Eine Löschungsbewilligung können Sie von dem Berechtigten an der Grundschuld ja nur gegen Ablösung der Grundschuld durch Zahlung des nominalen Grundschuldbetrages von 100.000 DM verlangen.
Der Grundschuldgläubiger kann Sie zwar auffordern, die Grundschuld zu bezahlen. Sie sind aber nicht dazu verpflichtet, die Grundschuld zu bezahlen. Wenn Sie die Grundschuld nicht bezahlen, müssen Sie allerdings die Zwangsversteigerung des Grundstücks dulden. Dann werden Sie Ihr Grundstück wieder los. Der Grundschuldgläubiger bekommt 20.000 € (falls jemand die bietet). Dann haben Sie 20.000 € als Gebotspreis bezahlt – aber für nichts und wieder nichts; denn das Grundstück haben Sie dann ja trotzdem nicht.
Ich halte das von Ihnen angedachte Vorgehen also nicht für empfehlenswert.
Viele Grüße
Klaus Dreyer
Hallo Herr Dreyer,
– Was ist wenn die Bank den neuen Alteigentümer und den ausscheidenden nicht rauslässt & und das Darlehen weiter vom Neu Alteigentümer weiter geleistet wird? Der Bank wäre es egal wer bezahlt.
– Vor der T.V. der ausscheidende versäumt seine Rechte anzumelden bezüglich des bestehenden Darlehen Vertrages ? Oder Ra. keine Sachkenntnisse hatte.
– Die Bank aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, und wer bazahlt diese ? Der die T.V. beantragt hat ?
-Was wenn der neue Alteigentümer noch Forderungen gegenüber dem ausscheidenden hätte ?
– Was ist wenn der Alteigentümer wieder bei der Z.V. . mitbietet und z.B. 200% über Marktwert ? Er müsste doch erneut nur die G.S. ablösen und Temporär die hohe Summe aufwenden die wieder an Ihn fliessen würde.
– bei der erneuten Z.V. dieser ernet die G.S nicht ablösen kann, aber bemüht ist natürlich.
Mann kann spilen wie mann möchte…es sind etliche Fallbeispiele möglich.
Hallo Herr Karam,
Was ist wenn die Bank den neuen Alteigentümer und den ausscheidenden nicht rauslässt & und das Darlehen weiter vom Neu Alteigentümer weiter geleistet wird? Der Bank wäre es egal wer bezahlt.
Sobald der Ersteher die Zahlung auf die Grundschuld geleistet hat, muss die Bank die erhaltene Zahlung als Sondertilgung des Darlehens verwenden. Damit ist das Darlehen dann also erledigt. Solange der Ersteher auf die Grundschuld noch nicht gezahlt hat, kann die Bank natürlich noch weiterhin die Bedienung der Darlehensverbindlichkeiten gemäß Darlehensvertrag von den Alteigentümern verlangen. Wenn der Ersteher/Alteigentümer die Grundschuld nicht bezahlt, sondern stattdessen einfach nur das Darlehen bedient, verhält sich die Bank falsch. Sie sollte den Ersteher zur Ablösung der Grundschuld auffordern. Das machen Banken aber schon gelegentlich falsch. Sehr sie dazu bitte auch https://www.teilungsversteigerung24.de/darlehen-der-alteigentuemer-bei-der-teilungsversteigerung-ii/
– Vor der T.V. der ausscheidende versäumt seine Rechte anzumelden bezüglich des bestehenden Darlehen Vertrages ? Oder Ra. keine Sachkenntnisse hatte.
Diese Anmeldung des Darlehens ist normalerweise entbehrlich. Se ist sowieso nur wirksam, wenn die Bank dem zustimmt.
– Die Bank aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, und wer bezahlt diese ? Der die T.V. beantragt hat ?
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist von den Darlehensnehmern zu bezahlen, also auch von dem, der die Versteigerung nicht beantragt hat.
-Was wenn der neue Alteigentümer noch Forderungen gegenüber dem ausscheidenden hätte ?
Dann muss er die notfalls einklagen und sich so einen Titel holen. Den könnte er dann vollstrecken, z.B. durch Pfändung des Erlösanteils.
– Was ist wenn der Alteigentümer wieder bei der Z.V. . mitbietet und z.B. 200% über Marktwert ?
Bei einer Zwangsversteigerung als Wiederversteigerung ist der Ersteher dann ja der Schuldner. Dann muss er für eigene Gebot auf Verlangen Sicherheit leiste bis zur Höhe des Gebots. Das wird er nicht können – oder wenn doch, ist es ja auch in Ordnung, weil dann genügen Erlös da ist, um alle Forderungen aus der Teilungsversteigerung zu befriedigen.
Er müsste doch erneut nur die G.S. ablösen
Ja, dann wäre der Zweck doch aber auch erreicht. Wenn er in der Lage ist, die Grundschuld abzulösen, dann hätte er das ja auch gleich tun können, ohne erst eine Zwangsversteigerung zu provozieren.
und Temporär die hohe Summe aufwenden die wieder an Ihn fliessen würde.
– bei der erneuten Z.V. dieser ernet die G.S nicht ablösen kann, aber bemüht ist natürlich.
Wenn er es nicht kann, dann ersteigert eben ein Anderer und bringt den Erlös auf.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dreyer
welche Paragraphen spielen bei folgender Konstellation eine Rolle:
mehrere Erben
eine schuldenfreie Immobilie
Eigentümergrundschuldbriefe
ein Miterbe mit Generalvollmacht, die aber heute erloschen ist
die Briefe wurden zu Lebzeiten des Erblassers durch die Bank an diesen Bevollmächtigten ausgehändigt
Die TV ist durch diesen Miterben beantragt.
Ob die Briefe heute belastet sind, ist (noch) nicht bekannt
Ob die Briefe sogar über die Höhe des Erbteils hinaus belastet sind auch nicht.
Es ist nicht anzunehmen, dass die Briefe durch Schenkung vom Erblasser an den Bevollmächtigten ausgehändigt wurden
Vielen Dank für einen Kommentar
Hallo Herr Brunner,
Ihre Frage lässt sich so nicht beantworten, da die Konstellation aus Ihren Darlegungen nicht klar wird. Einerseits sagen Sie, es wäre eine „schuldenfreie Immobilie“, andererseits spielen da Grundschuldbriefe eine Rolle. Also ist die Immobilie nicht schuldenfrei.
Auch sagen Sie, Sie wüssten nicht, ob die „Briefe belastet wären“. Grundschuldbriefe kann man nicht „belasten“. Sie meinen wahrscheinlich, Sie wüssten nicht, ob die Grundschulden valutieren.
Vielleicht sollten Sie einfach mal direkt Kontakt mit mir aufnehmen, dann können wir das klären.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer