Teilungsversteigerungsverfahren
Auf vielfachen Wunsch hin möchte ich nachfolgend noch mal eine kurzgefasste Zusammenfassung zum Teilungsversteigerungsverfahren geben. Eine sehr ausführliche Darstellung finden Sie unter http://teilungsversteigerung.net/ablauf-teilungsversteigerung/. Doch hier will ich für den schnellen Einstieg eine komprimierte Darstellung zum Teilungsversteigerungsverfahren liefern.
Der Antrag
Das Teilungsversteigerungsverfahren wird eingeleitet durch den Antrag. Den Antrag kann jeder Miteigentümer stellen. Der Antrag bedarf keiner Begründung, da die Antragsberechtigung sich unmittelbar aus §§ 749 und 753 BGB ergibt. Der Antrag muss natürlich das Grundstück genau bezeichnen, die ladungsfähigen Anschriften der Miteigentümer angeben, und es soll ihm ein aktueller Grundbuchauszug beigefügt werden. Einen Musterantrag finden Sie unter:
https://www.teilungsversteigerung24.de/teilungsversteigerung-beantragen/.
Auf den Antrag hin wird das Gericht normalerweise zügig (binnen vier Wochen) den Anordnungsbeschluss erlassen. Damit ist das Teilungsversteigerungsverfahren offiziell eröffnet. Das geschieht üblicherweise ohne Anhörung der Gegenseite. Das Gericht wird dann das Grundbuchamt um die Eintragung des Versteigerungsvermerks ersuchen. Mit der Eintragung des Versteigerungsvermerks geht die sogenannte Beschlagnahme des Grundstücks einher. Nach der Beschlagnahme erfolgende Änderungen am Inhalt des Grundbuchs sind für das Teilungsversteigerungsverfahren unerheblich, es sei denn, sie würden formal beim Gericht angemeldet.
Teilungsversteigerungsverfahren: Die einstweilige Einstellung
Der Anordnungsbeschluss wird allen Beteiligten zugestellt. Jeder Beteiligte hat das Recht, dann binnen einer Notfrist von zwei Wochen (kann nicht verlängert werden) einen Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens zu stellen. Hierbei handelt e sich aber nur um einen Antrag, das Verfahren für sechs Monate pausieren zu lassen. Es geht also nicht um eine Aufhebung (= Beendigung) des Verfahrens. Diese Anträge werden so gut wie immer abgelehnt. Es gibt eigentlich auch kaum jemals Gründe für einen solchen Antrag.
Teilungsversteigerungsverfahren: Verkehrswertgutachten
Nach Ablauf einer zweiwöchigen Frist für die sofortige Beschwerde ist der abweisende Beschluss rechtskräftig. Dann kann das Teilungsversteigerungsverfahren also seinen Fortgang nehmen. Dann wird das Gericht als nächstes den Auftrag zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens an einen Sachverständigen geben. Der Sachverständige erhält normalerweise eine Frist von drei Monaten für die Erstellung des Gutachtens.
Der Sachverständige wird dann die Beteiligten anschreiben, um vorhandene Unterlagen bitten, einen Besichtigungstermin festlegen und zu diesem einladen.
Nach Vorliegen des Gutachtens wird das Gericht dieses den Beteiligten zur Kenntnis geben und eine Stellungnahmefrist von meistens zwei Wochen einräumen. Nach Ablauf dieser Frist wird das Gericht dann den Verkehrswert entsprechend des Gutachtens per Beschluss festsetzen.
Terminfestsetzung für das Teilungsversteigerungsverfahren
Sobald der Verkehrswertbeschluss rechtskräftig ist, also nach Ablauf der zweiwöchigen Beschwerdefrist, kann das Gericht dann terminieren. Das geschieht mit einem Vorlauf von mindestens sechs Wochen, maximal sechs Monaten, meistens etwa drei Monaten.
Versteigerungstermin
Im Termin wird das Gericht alle wesentlichen Informationen bekanntmachen, dann zur Abgabe von Geboten aufrufen, das Meistgebot feststellen und auf das Meistgebot den Zuschlag erteilen. Durch den Zuschlag wird der Ersteher sofort Eigentümer.
Der Ersteher soll sein Gebot bis zum Verteilungstermin bezahlen. Eventuelle bestehen bleibende Rechte, die der Ersteher übernommen hat, sind außerhalb des Teilungsversteigerungsverfahrens zu behandeln.
Verteilungstermin
Der Verteilungstermin findet meistens etwa zwei Monate nach dem Versteigerungstermin statt. Der Erlös speist sich aus der Zahlung auf das Gebot. Aus dem Erlös entnimmt das Gericht die Kosten des Verfahrens und nimmt Zuteilungen auf eventuell erlöschende Rechte vor. Der Rest – das ist der Übererlös – steht den Alteigentümern gemeinschaftlich zu. Er wird nur dann an diese verteilt, wenn sie sich darüber einig sind.
Mit dem Verteilungstermin ist das Teilungsversteigerungsverfahren abgeschlossen. Das Gericht weist das Grundbuchamt an, den Versteigerungsvermerk zu löschen und die Eigentumsumschreibung vorzunehmen.
Grunderwerbsteuer und Eigentumsumschreibung
Die Eigentumsumschreibung kann erst dann vorgenommen werden, wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt, d.h. die Grunderwerbsteuer bezahlt ist. Wenn der Ersteher einer der Alteigentümer ist, dann ist der Grunderwerbsteuerbescheid so gut wie immer falsch, weil das Finanzamt diese Information vom Gericht nicht bekommt. Dann muss man dem Finanzamt die Verhältnisse darlegen und einen Einspruch gegen den Bescheid einlegen.
Weitergehende Informationen zum Teilungsversteigerungsverfahren finden Sie unter http://teilungsversteigerung.net/.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dreyer,
ich hätte eine Frage. Nach der Teilungsversteigerung einer Eigentumswohnung wurde der Übererlös ebi Gericht hinterlegt. Die Erben : zwei Geschwister (Erbengemeinschaft) haben sich auf keine Aufteilung geeinigt. Dann verstirbt einer der beiden und hinterlässt den anderen als Alleinerben. Wie sieht das dann mit der Aufteilung des Übererlöses aus. Nun müsste ja der übrig gebliebene Geschwisterteil die Aufteilung mit sich selbst ausmachen. Wichtig ist der Anteil dann ja auch für die Erbschaftssteuer.
Ich hoffe ich konnte den etwas verzwickten Sachverhalt etwas deutlich machen.
Für eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Mit freundlichem Gruß D. G.
Hallo Frau Glänzer,
ja, jetzt steht Ihnen der ganze hinterlegte Erlös zu. Der erste Anteil als Erbin nach dem ersten Erblasser (Ihre Eltern?) und der zweite Anteil als Erbin nach Ihrer/m Schwester/Bruder. Sie brauchen natürlich einen Erbschein für den zweiten Erbfall (oder ein notarielles Testament). Dann können Sie gegenüber der Hinterlegungsstelle die Zustimmung zur Auszahlung beider Anteile an sich selbst erklären.
Der Anteil aus dem ersten Erbfall (also die Hälfte) ist dann ja wohl für die Erbschaftssteuer nach Steuerklasse I (wenn es die Eltern waren) zu versteuern, der Anteil aus dem zweiten Erbfall nach Steuerklasse II.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dreyer,
vielen Dank für die schnelle Antwort. Also ist der Anteil am Übererlös bei zwei Geschwistern (ohne das eine Einigung stattfinden konnte, da einer der beiden verstorben) ist, in diesem Fall jeweils 50%?
Ist das automatisch dann so, oder wer legt den Anteil fest? Kann der „Überlebende“ Miterbe dann nicht die jeweiligen Erbteile bestimmen?
Viele Grüße D. G.
Sehr geehrte Frau Glänzer,
die Erbquoten für die beiden Erbfälle ergeben sich ja aus den Erbscheinen. Das ist also der Nachlassanteil, der aufgrund des Erbfalls auf Sie entfällt, und der Gegenstand der Erbschaftsteuer ist.
Ob Sie aus anderen Gründen wegen irgendwelcher anderer Ansprüche von der Miterbin hätten verlangen können, dass diese aus ihrem Nachlassanteil Ihnen noch irgendwelche Zahlungen leistet, kann hinsichtlich der Erbschaftssteuer – jedenfalls für den ersten Erbfall- ja keine Rolle spielen. Lediglich hinsichtlich des zweiten Erbfalls könnte das bedeutsam sein insofern, als Ihre Schwester/Ihr Bruder Ihnen ja nichts vererben konnte, was ihr/ihm sowieso nicht mehr gehörte.
Viele Grüße
Klaus Dreyer
P.S.: Ihre Frage hat jetzt aber eigentlich nichts mehr mit der Teilungsversteigerung zu tun, sondern mit Erbrecht und Steuerrecht. Insofern sollten Sie deswegen vielleicht besser noch mal einen Anwalt für Erbrecht und einen Steuerberater konsultieren.