Teilungsversteigerung – das geringste Gebot bei mehreren Antragstellern
Das geringste Gebot ist bei der Teilungsversteigerung die wichtigste Versteigerungsbedingung überhaupt. Ich habe an anderer Stelle bereits beschrieben, wie es sich zusammensetzt und wie es errechnet wird. Kompliziert wird es jedoch, wenn das geringste Gebot bei mehreren Antragstellern zu berechnen ist. Dies gilt insbesondere, wenn die Anteile der Antragsteller unterschiedlich belastet sind.
Das geringste Gebot – wozu, wie hoch?
Das geringste Gebot soll ja bekanntlich sicherstellen, dass alle Rechte entweder bestehen bleiben oder bedient werden, soweit diese im Rang vor dem Recht des Antragstellers stehen. Der Antragsteller betreibt die Versteigerung ja aus dem Recht des Eigentümers auf Aufhebung der Gemeinschaft, also aus dem letzten Rang. Denn alle im Grundbuch – auf seinem Anteil oder auf allen Anteilen – eingetragenen Rechte belasten ja sein Eigentümerrecht. Gebote unterhalb des geringsten Gebots sind ja bekanntlich unzulässig.
Hinweise zur Berechnung des geringsten Gebots bei nur einem Antragsteller habe ich früher schon erteilt, so z.B. unter
https://www.teilungsversteigerung24.de/das-geringste-gebot-bei-der-teilungsversteigerung/
https://www.teilungsversteigerung24.de/teilungsversteigerung-das-geringste-gebot/
Das geringste Gebot bei mehreren Antragstellern in der Teilungsversteigerung
Solange die Anteile der Antragsteller alle gleich hoch belastet sind, z.B. nur mit Grundschulden, die auf dem gesamten Grundstück lasten – also gleichmäßig auf jedem Anteil -, ist das immer noch kein Problem. Dann sind eben nur die Grundschulden zu berücksichtigen, die auf dem gesamten Grundstück lasten.
Das geringste Gebot bei mehreren Antragstellern und unterschiedlich belasteten Anteilen
An dieser Stelle fängt das Problem an. Angenommen, der Anteil eines Antragstellers ist mit einer weiteren Grundschuld belastet, der Anteil des anderen Antragstellers jedoch nicht. Dann erhebt sich die Frage, welche Grundschulden müssen in das geringste Gebot aufgenommen werden und welche nicht?
Diese Frage hat der Gesetzgeber nicht beantwortet. Der Gesetzgeber hat nämlich für die Teilungsversteigerung kein eigenes Gesetz geschaffen. Vielmehr hat er sich gedacht, dass man doch dafür das Zwangsversteigerungsgesetz analog anwenden könne. Das trifft auch durchaus weitgehend zu. Aber eben nicht in allen Punkten. Der Gesetzgeber hat schlicht nicht bedacht, dass dieses Problem auftreten könnte.
Damit waren die Gerichte also auf sich allein gestellt. Die Gerichte mussten sich also überlegen, wie hier nun vorzugehen sei. Dazu sind verschiedene Theorien entwickelt worden.
Das geringste Gebot bei mehreren Antragstellern – die Totalbelastungstheorie
Zunächst ist man nach der Totalbelastungstheorie vorgegangen. Das bedeutet, man hat einfach alle Belastungen auf allen Anteilen zusammengerechnet. Diese Summe ergab dann das geringste Gebot. Dann sind jedoch schlaue Leute auf die Idee gekommen, dass man damit jede Teilungsversteigerung verhindern konnte. Denn man musste sich ja nur auf dem eigenen Anteil eine sehr hohe Grundschuld eintragen und dem Verfahren beitreten. Dann war man auch Antragsteller und die sehr hohe Grundschuld musste in das geringste Gebot aufgenommen werden. Dadurch wurde das geringste Gebot so hoch, dass niemand mehr ein so hohes Gebot abgeben wollte. Damit scheiterte die Versteigerung also.
So ging es also nicht. Daher hat man dann eine andere Theorie entwickelt.
Das geringste Gebot bei mehreren Antragstellern – die Niedrigstgebotstheorie
Bei der Niedrigstgebotstheorie muss das Gericht zunächst das geringste Gebot für jeden Antragsteller einzeln ausrechnen. Nämlich so, als ob er der einzige Antragsteller wäre. Das geringste Gebot hat sich dann im Endeffekt nach dem Antragsteller zu richten, für den es am niedrigsten wird.
Die Niedrigstgebotstheorie hat sich inzwischen durchgesetzt. Alle Gerichte wenden sie inzwischen an. Das geringste Gebot bei mehreren Antragstellern und unterschiedlich belasteten Anteilen wird also nach der Niedrigstgebotstheorie berechnet.
Inzwischen gibt es dazu auch ein BGH-Urteil (V ZB 136/14 vom 15.09.2016), welches vorschreibt, dass die Niedrigstgebotstheorie zu verwenden ist. Daran sind die Gerichte also jetzt gebunden. Dieses Urteil geht auf ein von mir betreutes Verfahren am Amtsgericht Bonn zurück. Dort hatte der Rechtspfleger das geringste Gebot falsch aufgestellt. Wir hatten also eine Zuschlagsbeschwerde gemacht. Über die hatte das Landgericht Bonn zu entscheiden, hat aber den totalen Unsinn fabriziert. Erst der BGH hat es glattgezogen und bei der Gelegenheit dann gleich die Niedrigstgebotstheorie festgeschrieben.
Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Die Situation:
Zwei zerstrittene Eigentümer einer Eigentumswohnung, jeweils mit 1/2 Miteigentumsanteil.
Eigentümer 1 beantragt die Teilungsversteigerung. Auf seinem Miteigentumsanteil lasten drei Eintragungen, zwei Grundschulden von zusammen 275.000 € sowie eine Zwangssicherungshypothek über 45.000 €. Der Verkehrswert wurde auf 180.000 € festgesetzt.
Eigentümer 2, inzwischen dem Verfahren beigetreten, beantragt eine Woche vor dem Versteigerungstermin die Anberaumung eines Erörterungstermins. Sein Miteigentumsanteil ist lastenfrei.
Der Rechtspfleger beraumt den Erörterungstermin auf einen Tag vor dem Versteigerungstermin an.
Auf Intervenieren des Eigentümers 2 wird das geringste Gebot, einschließlich des Ausgleichsbetrages, vom Rechtspfleger auf ca. 646.000 € festgesetzt.
Eigentümer 1 verlässt – mit Rechtsbeistand – mit rochrotem, jedoch tief gesenktem, Kopf den Erörterungstermin und beantragt eine Stunde später die Terminsaufhebung.
Eigentümer 2 tritt dem Antrag bei, so dass der Termin aufgehoben wurde.
Inzwischen hat Eigentümer 1 die Löschung „seiner“ Grundschulden auf den Weg gebracht.
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Fazit: Bei einem geringsten Gebot von 646.000 € und einem Verkehrswert von 180.000 € wäre der Versteigerungstermin „geplatzt“.
Daher ist es, wie Herr Dr. Dreyer stets referiert, sehr wichtig, zunächst die ‚Altlasten‘ zu bereinigen, bevor der Weg der Teilungsversteigerung beschritten wird.
Dem ist nichts hinzuzufügen. Genauso ist es.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dreyer,
Sie schreiben, dass die Gerichte an die Anwendung der Niedrigstgebotstheorie gebunden sind.
Dann wäre also das Verlangen eines Antragstellers nach Feststellung eines geringsten Gebots, das von dieser Theorie abweicht ( § 59 ZVG), von vorne herein unzulässig und vom Gericht zurückzuweisen ? Ist das richtig ?
Viele Grüße,
Leser
Sehr geehrter Leser,
Sie schreiben, dass die Gerichte an die Anwendung der Niedrigstgebotstheorie gebunden sind.
Dann wäre also das Verlangen eines Antragstellers nach Feststellung eines geringsten Gebots, das von dieser Theorie abweicht ( § 59 ZVG), von vorne herein unzulässig und vom Gericht zurückzuweisen ? Ist das richtig ?
Abweichende Versteigerungsbedingungen, welche von der Niedrigtsgebotstheorie abweichen, wären nur mit Zustimmung aller Beteiligten möglich. Diese Abweichung würde in jedem Falle das Recht der anderen Beteiligten beeinträchtigen.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer