Pflichten der Bank bei Grundschulden in der Teilungsversteigerung
Leider muss ich nochmals auf das leidige Thema der bestehen gebliebenen Grundschulden zurückkommen. Diese führen nämlich immer wieder zu gedanklichen Schwierigkeiten. Dies gerade auch bei Banken. Der Ersteher hat diese Grundschulden ja übernommen. Er ist jetzt also Schuldner dieser Grundschulden. Die noch im Grundbuch eingetragene Bank ist Gläubigerin dieser Grundschulden. Dies auch dann, wenn die Grundschulden nicht mehr valutieren sollten, weil die Darlehen bereits zurückgezahlt wurden. Welches sind also die Pflichten der Bank bei Grundschulden in der Teilungsversteigerung ?
Pflichten der Bank bei Grundschulden in der Teilungsversteigerung – mögliche Schadensersatzpflicht der Bank
Ein Ratsuchender berichtet mir, er habe das Haus ersteigert zu einem Bargebot von 50.000,00 € und habe eine Grundschuld in Höhe von 160.000,00 € übernommen. Er wollte diese Grundschuld jetzt durch Zahlung ablösen. Er wollte die Grundschuld also an die Bank bezahlen. Die Bank sollte ihm dann eine Löschungsbewilligung erteilen. Die Bank habe ihm jedoch erklärt, dass sie dieses Geld gar nicht haben wolle. Sie würde das Geld nicht annehmen. Sie habe das Geld ja bereits erhalten. Sie würde ihm die Löschungsbewilligung auch erteilen, ohne dass er das Geld zu bezahlen brauche. Nun ist dieser Ratsuchende natürlich ganz verwirrt. Er fragt mich also, ob es denn wohl richtig wäre, was die Bank sage. Ob er also die Grundschuld gar nicht mehr zu bezahlen bräuchte?
Antwort ist: Nein, es ist natürlich nicht richtig, was die Bank gesagt hat. Sie hat ihre Pflichten der Bank bei Grundschulden in der Teilungsversteigerung grob verkannt. Wenn die Bank dem Ersteher eine Löschungsbewilligung erteilt, ohne dass dieser zuvor die Grundschuld bezahlt hat, dann macht sie sich gegenüber den Alteigentümern schadenersatzpflichtig. Denn die Übernahme der Grundschuld stellt doch einen Teil des Gebots dar – an Zahlungsstatt. Wenn der Ersteher also die Grundschuld nicht bezahlt, dann bezahlt er einen Teil des Gebots nicht. Dieser Teil fehlt dann den Alteigentümern an dem ihnen zustehenden Erlös Die Bank bringt damit also die Alteigentümer um den diesen zustehenden Erlös.
Sehen Sie hierzu bitte auch unter
Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung – Teilungsversteigerung24
Pflichten der Bank bei Grundschulden in der Teilungsversteigerung – auch Notare kennen diese nicht immer
Derselbe Ratsuchende wollte sein Gebot natürlich mit seiner Bank finanzieren. Dazu wollte seine finanzierende Bank natürlich als Sicherheit eine Grundschuld im ersten Rang. Das ging ja aber nicht, weil dort noch die bestehen gebliebene Grundschuld der alten Bank stand. Die musste also zuvor gelöscht werden. Seine Notarin erklärte ihm, das wäre ja kein Problem. Mithilfe der Löschungsbewilligung der alten Bank könne er ja die Löschung bewirken. Dazu müsse er die bestehen gebliebene Grundschuld der alten Bank nicht erst bezahlen. Denn diese Grundschuld wäre ja von den Alteigentümern nicht angemeldet worden. Die Notarin hattet sogar schon den Löschungsantrag beim Grundbuchamt gestellt. Frage war, ob es denn richtig wäre, was die Notarin gesagt hatte?
Antwort ist: Nein, es ist natürlich nicht richtig. Eine Grundschuld, welche zum Zeitpunkt der Anordnung des Versteigerungsverfahrens bereits im Grundbuch stand, ist automatisch zu berücksichtigen. Sie braucht nicht gesondert angemeldet zu werden. Wir sehen also: Auch Notare kennen nicht immer die Pflichten der Bank .
Pflichten der Bank bei Grundschulden in der Teilungsversteigerung – Rückgewährsrecht der Alteigentümer
In einem anderen Fall hat die Bank keine Minderanmeldung abgegeben. Sie hat also die laufenden Zinsen aus der Teilungsmasse (dem Barerlös) erhalten. Diese erhaltenen Zinsen reichten für die Bank aus, um damit das Darlehen tilgen zu können. Daraufhin meinte die Bank, sie habe ja jetzt keine Forderungen mehr, benötige also die Grundschuld auch nicht mehr als Sicherheit. Sie könne also nunmehr dem Ersteher eine Löschungsbewilligung erteilen. Der Ersteher habe ja auch den Ablösebetrag durch sein Bargebot bezahlt. Diese Sichtweise der Bank ist natürlich auch falsch. Sie verkennt hier die Pflichten der Bank bei Grundschulden in der Teilungsversteigerung.
Es kommt bei der Ablösung der Grundschuld in diesem Fall ja nicht darauf an, ob die Bank diese noch als Sicherheit benötigt. Vielmehr muss die Bank auch an die Alteigentümer denken. Diese wollen ja schließlich die Zahlung auf die Grundschuld noch als Teil des Erlöses erhalten. Es handelt sich dabei um das sogenannte „Rückgewährsrecht“ der Alteigentümer. Dieses Recht besagt, die Bank hat die Grundschuld zurückzugeben, wenn die Darlehensschuld bezahlt ist. Denn dann benötigt die Bank die Grundschuld ja nicht mehr als Sicherheit. Wenn nun der Ersteher die Grundschuld durch Zahlung abgelöst hat, dann bekommt er ja die Löschungsbewilligung. Die Bank hat dann also keine Grundschuld mehr als Sicherheit. Stattdessen hat sie dann ja aber das Geld als Sicherheit. Und diese Sicherheit muss sie an die Alteigentümer zurückgeben. Sie muss also die Zahlung des Erstehers an die Alteigentümer auskehren.
Außerdem hat der Ersteher ja sein Bargebot nicht zur Ablösung des Darlehens der Bank bezahlt. Vielmehr war seine Zahlung ja der Kaufpreis für das Haus. Im Gegenzug hat er also ein Haus erhalten.
Pflichten der Bank bei Grundschulden in der Teilungsversteigerung – Rückführung des Darlehens
In wieder einem anderen Fall hat die Bank zwar die Zahlung auf die Grundschuld erhalten. Die Bank hat auch dem Ersteher eine Löschungsbewilligung erteilt. So weit, so gut. Doch die Bank will die erhaltene Zahlung nicht dazu verwenden, das Darlehen der Alteigentümer zurückzuführen. Sie verlangt, dass die Alteigentümer zunächst eine übereinstimmende Weisung erteilen sollen, dass diese es alle so wünschen. Solange diese übereinstimmende Weisung nicht vorliege, will die Bank die erhaltene Zahlung auf einem Sonderkonto parken. Derweil wären die Alteigentümer weiterhin gemäß Darlehensvertrag verpflichtet, die laufenden Darlehensraten zu leisten.
Auch hier sieht die Bank es falsch. Sie verkennt ihre Pflichten der Bank bei Grundschulden in der Teilungsversteigerung. Tatsächlich ist die Bank nämlich durchaus verpflichtet, die Zahlung des Erstehers auf die Grundschuld gegen das Darlehen zu verrechnen. Dazu gibt es eine sehr klare Entscheidung des BGH vom 04.02.2011 (V ZR 132/10). Sehen Sie dazu bitte auch unter:
Pflichten der Bank bei Grundschulden in der Teilungsversteigerung – Zusammenfassung
Zusammenfassend muss man also leider sagen, dass Banken sich mit Teilungsversteigerungen nicht wirklich auskennen. Sie verkennen also oftmals die sie treffenden Pflichten.
Leider kennen auch Notare nicht immer die Pflichten der Bank bei Grundschulden in der Teilungsversteigerung
Sie können sich also nicht unbedingt auf das verlassen, was Ihre Bank Ihnen sagt. Und leider ist es noch nicht einmal sicher, dass Sie sich auf Ihren Notar verlassen können.
Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter:
www.teilungsversteigerung.net.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Vielen Dank für das Teilen Ihres Fachwissen!
Gibt es daneben noch andere Regularien, die im Innenverhältnis der Alteigentümer zu berücksichtigen sind, nachdem pflichtgemäß die Bank die Grundschuld hälftig an diese ausgekehrt hat? Zum Beispiel, wenn ein Alteigentümer Jahre zuvor ausgezogen ist und der andere die Darlehensraten beglichen hat? Dadurch valutiert das Darlehen nicht mehr voll. Oder gilt immer der Eintrag der Eigentumsverhältnisse laut Eintrag im Grundbuch für die Verteilung der vom Neueigentümer übernommenen Zahlung der Grundschuld?
Vielen Dank vorab für eine Beantwortung.
Sehr geehrte Frau Becker,
Gibt es daneben noch andere Regularien, die im Innenverhältnis der Alteigentümer zu berücksichtigen sind, nachdem pflichtgemäß die Bank die Grundschuld hälftig an diese ausgekehrt hat?
Die Bank kehrt den Überschuss aus der auf die Grundschuld erhaltenen Zahlung nicht „hälftig“ an die Alteigentümer aus. Vielmehr gebührt dieser von der Bank auszukehrende Betrag den Alteigentümern „gemeinschaftlich“. Das bedeutet, nur die Alteigentümer in der fortbestehenden Gemeinschaft, die sich an dem Erlös fortsetzt, können im Innenverhältnis darüber entscheiden, wem davon wieviel zukommen soll. Das kann nicht die Bank. Die Bank fragt also die Alteigentümer, an wen sie denn wieviel zahlen solle. Dann hofft die Bank natürlich auf eine übereinstimmende Weisung der beiden Alteigentümer. Wenn die Alteigentümer sich über die Aufteilung nicht einigen können, dann wird die Bank den Überschuss bei der Hinterlegungsstelle des Gerichts zugunsten der Gemeinschaft der Alteigentümer hinterlegen. Dann kommt erst mal keiner der beiden daran, jedenfalls nicht ohne Zustimmung des anderen. Dann müssen die beiden womöglich einen Prozess führen um ein Urteil zu erhalten, wie es denn aufgeteilt werden solle.
Zum Beispiel, wenn ein Alteigentümer Jahre zuvor ausgezogen ist und der andere die Darlehensraten beglichen hat? Dadurch valutiert das Darlehen nicht mehr voll.
Ja, für den Fall wäre eine hälftige Aufteilung dann vermutlich unbillig. Dann müssen die beiden sich entweder über eine angemessene andere Aufteilung einigen, oder einen Prozess führen.
Oder gilt immer der Eintrag der Eigentumsverhältnisse laut Eintrag im Grundbuch für die Verteilung der vom Neueigentümer übernommenen Zahlung der Grundschuld?
Nein, wie gesagt erfolgt die Zahlung der Bank ja nicht (automatisch) hälftig.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer