Pflichten der Bank bei Grundschulden in der Teilungsversteigerung

 Leider muss ich nochmals auf das leidige Thema der bestehen gebliebenen Grundschulden zurückkommen. Diese führen nämlich immer wieder zu gedanklichen Schwierigkeiten. Dies gerade auch bei Banken. Der Ersteher hat diese Grundschulden ja übernommen. Er ist jetzt also Schuldner dieser Grundschulden. Die noch im Grundbuch eingetragene Bank ist Gläubigerin dieser Grundschulden. Dies auch dann, wenn die Grundschulden nicht mehr valutieren sollten, weil die Darlehen bereits zurückgezahlt wurden. Welches sind also die Pflichten der Bank bei Grundschulden in der Teilungsversteigerung ?

Pflichten der Bank bei Grundschulden in der Teilungsversteigerung – mögliche Schadensersatzpflicht der Bank

Ein Ratsuchender berichtet mir, er habe das Haus ersteigert zu einem Bargebot von 50.000,00 € und habe eine Grundschuld in Höhe von 160.000,00 € übernommen. Er wollte diese Grundschuld jetzt durch Zahlung  ablösen. Er wollte die Grundschuld also an die Bank bezahlen. Die Bank sollte ihm dann eine Löschungsbewilligung erteilen. Die Bank habe ihm jedoch erklärt, dass sie dieses Geld gar nicht haben wolle. Sie würde das Geld nicht annehmen. Sie habe das Geld ja bereits erhalten. Sie würde ihm die Löschungsbewilligung auch erteilen, ohne dass er das Geld zu bezahlen brauche. Nun ist dieser Ratsuchende natürlich ganz verwirrt. Er fragt mich also, ob es denn wohl richtig wäre, was die Bank sage. Ob er also die Grundschuld gar nicht mehr zu bezahlen bräuchte?

Antwort ist: Nein, es ist natürlich nicht richtig, was die Bank gesagt hat. Sie hat ihre Pflichten der Bank bei Grundschulden in der Teilungsversteigerung grob verkannt. Wenn die Bank dem Ersteher eine Löschungsbewilligung erteilt, ohne dass dieser zuvor die Grundschuld bezahlt hat, dann macht sie sich gegenüber den Alteigentümern schadenersatzpflichtig. Denn die Übernahme der Grundschuld stellt doch einen Teil des Gebots dar – an Zahlungsstatt. Wenn der Ersteher also die Grundschuld nicht bezahlt, dann bezahlt er einen Teil des Gebots nicht. Dieser Teil fehlt dann den Alteigentümern an dem ihnen zustehenden Erlös Die Bank bringt damit also die Alteigentümer um den diesen zustehenden Erlös.

Sehen Sie hierzu bitte auch unter

Pflicht der Bank bei übernommener Grundschuld in der Teilungsversteigerung – Teilungsversteigerung24

Pflichten der Bank bei Grundschulden in der Teilungsversteigerung – auch Notare kennen diese nicht immer

Derselbe Ratsuchende wollte sein Gebot natürlich mit seiner Bank finanzieren. Dazu wollte seine finanzierende Bank natürlich als Sicherheit eine Grundschuld im ersten Rang. Das ging ja aber nicht, weil dort noch die bestehen gebliebene Grundschuld der alten Bank stand. Die musste also zuvor gelöscht werden. Seine Notarin erklärte ihm, das wäre ja kein Problem. Mithilfe der Löschungsbewilligung der alten Bank könne er ja die Löschung bewirken. Dazu müsse er die bestehen gebliebene Grundschuld der alten Bank nicht erst bezahlen. Denn diese Grundschuld wäre ja von den Alteigentümern nicht angemeldet worden. Die Notarin hattet sogar schon den Löschungsantrag beim Grundbuchamt gestellt. Frage war, ob es denn richtig wäre, was die Notarin gesagt hatte?

Antwort ist: Nein, es ist natürlich nicht richtig. Eine Grundschuld, welche zum Zeitpunkt der Anordnung des Versteigerungsverfahrens bereits im Grundbuch stand, ist automatisch zu berücksichtigen. Sie braucht nicht gesondert angemeldet zu werden. Wir sehen also: Auch Notare kennen nicht immer die Pflichten der Bank .

Pflichten der Bank bei Grundschulden in der Teilungsversteigerung – Rückgewährsrecht der Alteigentümer

 In einem anderen Fall hat die Bank keine Minderanmeldung abgegeben. Sie hat also die laufenden Zinsen aus der Teilungsmasse (dem Barerlös) erhalten. Diese erhaltenen Zinsen reichten für die Bank aus, um damit das Darlehen tilgen zu können. Daraufhin meinte die Bank, sie habe ja jetzt keine Forderungen mehr, benötige also die Grundschuld auch nicht mehr als Sicherheit. Sie könne also nunmehr dem Ersteher eine Löschungsbewilligung erteilen. Der Ersteher habe ja auch den Ablösebetrag durch sein Bargebot bezahlt. Diese Sichtweise der Bank ist natürlich auch falsch. Sie verkennt hier die Pflichten der Bank bei Grundschulden in der Teilungsversteigerung.

Es kommt bei der Ablösung der Grundschuld in diesem Fall ja nicht darauf an, ob die Bank diese noch als Sicherheit benötigt. Vielmehr muss die Bank auch an die Alteigentümer denken. Diese wollen ja schließlich die Zahlung auf die Grundschuld noch als Teil des Erlöses erhalten. Es handelt sich dabei um das sogenannte „Rückgewährsrecht“ der Alteigentümer. Dieses Recht besagt, die Bank hat die Grundschuld zurückzugeben, wenn die Darlehensschuld bezahlt ist. Denn dann benötigt die Bank die Grundschuld ja nicht mehr als Sicherheit. Wenn nun der Ersteher die Grundschuld durch Zahlung abgelöst hat, dann bekommt er ja die Löschungsbewilligung. Die Bank hat dann also keine Grundschuld mehr als Sicherheit. Stattdessen hat sie dann ja aber das Geld als Sicherheit. Und diese Sicherheit muss sie an die Alteigentümer zurückgeben. Sie muss also die Zahlung des Erstehers an die Alteigentümer auskehren.

Außerdem hat der Ersteher ja sein Bargebot nicht zur Ablösung des Darlehens der Bank bezahlt. Vielmehr war seine Zahlung ja der Kaufpreis für das Haus. Im Gegenzug hat er also ein Haus erhalten.

Pflichten der Bank bei Grundschulden in der Teilungsversteigerung – Rückführung des Darlehens

In wieder einem anderen Fall hat die Bank zwar die Zahlung auf die Grundschuld erhalten. Die Bank hat auch dem Ersteher eine Löschungsbewilligung erteilt. So weit, so gut. Doch die Bank will die erhaltene Zahlung nicht dazu verwenden, das Darlehen der Alteigentümer zurückzuführen. Sie verlangt, dass die Alteigentümer zunächst eine übereinstimmende Weisung erteilen sollen, dass diese es alle so wünschen. Solange diese übereinstimmende Weisung nicht vorliege, will die Bank die erhaltene Zahlung auf einem Sonderkonto parken. Derweil wären die Alteigentümer weiterhin gemäß Darlehensvertrag verpflichtet, die laufenden Darlehensraten zu leisten.

Auch hier sieht die Bank es falsch. Sie verkennt ihre  Pflichten der Bank bei Grundschulden in der Teilungsversteigerung. Tatsächlich ist die Bank nämlich durchaus verpflichtet, die Zahlung des Erstehers auf die Grundschuld gegen das Darlehen zu verrechnen. Dazu gibt es eine sehr klare Entscheidung des BGH vom 04.02.2011 (V ZR 132/10). Sehen Sie dazu bitte auch unter:

Darlehen tilgen aus der Zahlung auf die Grundschuld bei der Teilungsversteigerung – Teilungsversteigerung24

Pflichten der Bank bei Grundschulden in der Teilungsversteigerung – Zusammenfassung

Zusammenfassend muss man also leider sagen, dass Banken sich mit Teilungsversteigerungen nicht wirklich auskennen. Sie verkennen also oftmals die sie treffenden Pflichten.

Leider kennen auch Notare nicht immer die Pflichten der Bank bei Grundschulden in der Teilungsversteigerung

Sie können sich also nicht unbedingt auf das verlassen, was Ihre Bank Ihnen sagt. Und leider ist es noch nicht einmal sicher, dass Sie sich auf Ihren Notar verlassen können.

Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter:

www.teilungsversteigerung.net.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer