Der Nießbrauch bei der Teilungsversteigerung macht das Versteigerungsverfahren etwas komplizierter. Es gibt dazu mehrere Fälle zu unterscheiden. Je nachdem, auf welchen Miteigentumsanteilen der Nießbrauch lastet, bleibt er bestehen oder bleibt nicht bestehen. Wenn er nicht bestehen bleibt, wird er aus dem Erlös abgefunden. Aber auch das geschieht auf unterschiedliche Weise. Das richtet sich auch wieder nach dem Anteil, auf welchem er lastet.
Der Nießbrauch bei der Teilungsversteigerung lastet auf dem gesamten Grundstück
Wenn der Nießbrauch bei der Teilungsversteigerung auf dem gesamten Grundstück lastet, dann bleibt er bestehen. Er ist also von jedem Ersteher zu übernehmen. D.h der Ersteher bekommt ein Grundstück, welches mit dem Nießbrauch belastet bleibt. Da der Ersteher das Grundstück also auf unabsehbare Zeit nicht selbst nutzen kann, wird das Bietinteresse in diesem Fall recht gering sein.
Da der Nießbrauch bestehen bleibt, braucht er also nicht abgefunden zu werden. Der Nießbraucher erleidet also durch die Teilungsversteigerung keinerlei Nachteil. Denn er wird ja in jedem Fall das Grundstück weiterhin nutzen können, gleichgültig, wer es ersteigert. Daher ist das Einverständnis des Nießbrauchers für den Antrag auf Teilungsversteigerung dann nicht erforderlich.
Der Nießbrauch lastet nur auf dem Anteil des Antragstellers
Wenn der Nießbrauch bei der Teilungsversteigerung nur auf dem Anteil des Antragstellers lastet, dann ist der Antrag auf Teilungsversteigerung nur mit Zustimmung des Nießbrauchers möglich. In diesem Fall geht nämlich der Nießbrauch unter. Er fällt also nicht als bestehen bleibendes Recht in das geringste Gebot. Das ist eine Ausnahme von der allgemeinen Regel des Deckungsgrundsatzes, dass nämlich normalerweise jedes vorgehende Recht bestehen bleibt.
Da der Nießbrauch in der Versteigerung untergeht, ist es auch logisch, dass der Nießbraucher dem Verfahren zustimmen muss. Und da der Nießbrauch erlischt, so muss er selbstverständlich aus dem Erlös abgefunden werden. In diesem Fall setzt sich der Nießbrauch an dem Erlösanteil fort. Nämlich an dem Erlös, welcher auf den Grundstücksanteil entfällt, der mit dem Nießbrauch belastet war. Das bedeutet, der Nießbraucher darf nunmehr den entsprechenden Erlösanteil nutzen anstelle des Grundstücksteils. Da der Erlös ja in Geld besteht, und Geld verbrauchbar ist, so darf er den Erlös sogar verbrauchen.
Das bedeutet, der Antragsteller bekommt von dem Erlös zunächst gar nichts. Allenfalls wird er einen Resterlös bekommen, nachdem der Nießbraucher verstorben ist – wenn dann noch ein Rest übrig ist.
Der Nießbrauch lastet nur auf dem Anteil des Antragsgegners
Wenn der Nießbrauch bei der Teilungsversteigerung nur auf dem Anteil des Antragsgegners lastet, dann wird es noch komplizierter.
In diesem Fall ist natürlich das Verfahren nicht von der Zustimmung des Nießbrauchers abhängig. Das geht ja auch deswegen nicht, weil der Antragsteller keinen Einfluss auf den Nießbrauch hat. Ansonsten könnte ja der Antragsgegner einfach einen Nießbrauch bestellen und damit das Verfahren unmöglich machen.
Trotzdem erlischt aber auch hier der Nießbrauch und muss also abgefunden werden. Die Abfindung geschieht aber in diesem Fall durch eine Geldrente. Die Höhe dieser Rente bestimmt sich nach dem Jahresnettomietwert. Für diese Rente wird aus dem Erlös ein Kapitalstock gebildet, und zwar in Höhe der Jahresnettomiete multipliziert mit der statistischen Restlebenserwartung des Nießbrauchers (jedoch maximal 25 Jahre) Der Kapitalstock kann jedoch natürlich nur maximal so hoch sein, wie Erlös vorhanden ist. Die statistische Restlebenserwartung kann aus Tabellen entnommen werden. Manche Gerichte machen das an dieser Stelle aber auch falsch, indem sie den Gutachter darum bitten, den Wert des Nießbrauchs zu bestimmen. Der Gutachter macht dann meistens eine Barwertrechnung, wobei das Ergebnis stark von dem angenommenen Zinsfuß abhängt.
Nießbrauch zur Verhinderung der Teilungsversteigerung?
Oftmals höre ich den Gedanken, dass jemand einen Nießbrauch bei der Teilungsversteigerung bestellen will, um damit die Teilungsversteigerung zu verhindern. Das ist also nicht möglich. Überhaupt ist ein Nießbrauch bei der Teilungsversteigerung eigentlich eher lästig. Denn es ist ja recht schwierig, seine Auswirkungen im Vorhinein richtig einzuschätzen.
Weitergehende Informationen zum Nießbrauch bei der Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dreyer,
großes Kompliment für ihre Internetseite und ihren Service bzw. den „Mut“ dafür…
Ist es möglich sich selbst als Alleineigentümer eines sonst unbelasteten Grundstücks ein dinglich besichertes Recht auf Lebenszeit, also z.B. Wohnungsrecht nach § 1093 BGB oder einen Nießbrauch nach § 1030ff BGB, im Grundbuch eintragen zu lassen, um im Falle einer, rein hypothetischen, Teilungsversteigerung auch danach die Immobilie weiter nutzen zu können?
Hintergrund: Da sich m.W. trotz Ehevertrag (Stand: Januar 2023) ein Scheidungsurteil nach ausländischem Recht (Stichwort: „equal split“) und als Folge davon eine Teilungsversteigerung nie vollständig ausschließen lässt, wäre dies doch eine geeignete Konstruktion, zumindest die Folgen für den bisherigen Eigentümer einer solchen Teilungsversteigerung maximal abzumildern? Wenn ja, funktioniert dieses Modell doch auch bei einer „normalen“ Zwangsversteigerung, sofern diese nicht aus einer vorrangigen Grundschuld betrieben wird?
Vielen Dank!
Hallo Herr Bülow,
großes Kompliment für ihre Internetseite und ihren Service bzw. den „Mut“ dafür…
Ist es möglich sich selbst als Alleineigentümer eines sonst unbelasteten Grundstücks ein dinglich besichertes Recht auf Lebenszeit, also z.B. Wohnungsrecht nach § 1093 BGB oder einen Nießbrauch nach § 1030ff BGB, im Grundbuch eintragen zu lassen,
Ja, als Alleineigentümer können Sie mit Ihrem Eigentum natürlich tun und lassen, was immer Sie wollen, also es auch belasten, auch mit Nießbrauch für sich selbst.
um im Falle einer, rein hypothetischen, Teilungsversteigerung auch danach die Immobilie weiter nutzen zu können?
Ich verstehe Ihre Frage aber nicht, denn wenn Sie Alleineigentümer sind, dann kann es doch nie zu einer Teilungsversteigerung kommen.
Hintergrund: Da sich m.W. trotz Ehevertrag (Stand: Januar 2023) ein Scheidungsurteil nach ausländischem Recht (Stichwort: „equal split“) und als Folge davon eine Teilungsversteigerung nie vollständig ausschließen lässt, wäre dies doch eine geeignete Konstruktion, zumindest die Folgen für den bisherigen Eigentümer einer solchen Teilungsversteigerung maximal abzumildern?
Selbst ein Scheidungsurteil nach „equal split“ kann doch wohl kaum dazu führen, dass Sie dann kein Alleineigentümer mehr sind (?). Und wenn doch, dann wäre natürlich auch das Nießbrauchsrecht von dem „equal split“ betroffen.
Wenn ja, funktioniert dieses Modell doch auch bei einer „normalen“ Zwangsversteigerung, sofern diese nicht aus einer vorrangigen Grundschuld betrieben wird?
Im Prinzip ja, aber bei einer Zwangsversteigerung müssten Sie ja der Schuldner sein. Dann könnte der Gläubiger natürlich auch Ihr eingetragenes Recht pfänden.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Vielen Dank für Ihre Antwort!
Ich war offenbar fälschlich davon ausgegangen, dass auch ein Alleineigentümer einer Immobilie von einer Teilungsversteigerung betroffen sein könnte, wenn seine Immobilie während einer Ehe in Zugewinngemeinschaft stark im Wert gestiegen ist und er bei Scheidung die entsprechende Ausgleichszahlung für den hälftigen Zugewinn nicht leisten kann, weil er das Geld nicht hat.
Allerdings hatte ich dabei übersehen, dass ohne Miteigentümer gar keine TEILUNG erfolgen muss/kann. Denn dem Alleineigentümer steht ja völlig frei, wie er besagte Geldforderung bedient (z.B. Autoverkauf, Aufnahme einer Hypothek, (Teil)verkauf etc.)., solange er sie denn bedient. Lediglich bei totaler Zahlungsverweigerung könnte der zugewinnausgleichsberechtigte Partner grundsätzlich eine Zwangshypothek eintragen lassen und daraus die Zwangsversteigerung betreiben, richtig?
Mit ist bekannt, dass zumindest ein Nießbrauchrecht grundsätzlich pfändbar ist.
Nicht bekannt ist mir, wie ein ausländisches Scheidungsurteil, sofern es ein Anerkennungsverfahren in Deutschland überlebt, überhaupt durchgesetzt würde: Was fangen deutsche Behörden damit an, wenn ein Urteil lediglich allgemein „equal split“ lautet? Würde das dann rechtlich ausgelegt, eine Immobilie „freihändisch“ versteigert und der Erlös geteilt? Oder stattdessen ein weiterer Miteigentümer im Grundbuch eingetragen? Wie würde Nießbrauch geteilt: Nießbrauch auf das ganze Grundstück für jeden oder für jeden Nießbrauch auf eine Grundstückshälfte? Nicht zu denken an Wohnrecht…
Es ist genau wie sie sagen: Ein Spiel dessen Regeln geheim gehalten werden… 🙂
Vielen Dank für Ihre Antwort!
Ich war offenbar fälschlich davon ausgegangen, dass auch ein Alleineigentümer einer Immobilie von einer Teilungsversteigerung betroffen sein könnte, wenn seine Immobilie während einer Ehe in Zugewinngemeinschaft stark im Wert gestiegen ist und er bei Scheidung die entsprechende Ausgleichszahlung für den hälftigen Zugewinn nicht leisten kann, weil er das Geld nicht hat.
Allerdings hatte ich dabei übersehen, dass ohne Miteigentümer gar keine TEILUNG erfolgen muss/kann. Denn dem Alleineigentümer steht ja völlig frei, wie er besagte Geldforderung bedient (z.B. Autoverkauf, Aufnahme einer Hypothek, (Teil)verkauf etc.)., solange er sie denn bedient. Lediglich bei totaler Zahlungsverweigerung könnte der zugewinnausgleichsberechtigte Partner grundsätzlich eine Zwangshypothek eintragen lassen und daraus die Zwangsversteigerung betreiben, richtig?
Ja, das ist allerdings zutreffend. Dann handelt es sich aber nicht um eine Teilungsversteigerung, sondern um eine Forderungszwangsversteigerung.
Mit ist bekannt, dass zumindest ein Nießbrauchrecht grundsätzlich pfändbar ist.
Nicht bekannt ist mir, wie ein ausländisches Scheidungsurteil, sofern es ein Anerkennungsverfahren in Deutschland überlebt, überhaupt durchgesetzt würde: Was fangen deutsche Behörden damit an, wenn ein Urteil lediglich allgemein „equal split“ lautet?
An der Stelle muss ich allerdings auch passen. Das weiß ich schlicht nicht, wie ausländische Scheidungsurteile umgesetzt werden.
Würde das dann rechtlich ausgelegt, eine Immobilie „freihändisch“ versteigert und der Erlös geteilt? Oder stattdessen ein weiterer Miteigentümer im Grundbuch eingetragen? Wie würde Nießbrauch geteilt: Nießbrauch auf das ganze Grundstück für jeden oder für jeden Nießbrauch auf eine Grundstückshälfte? Nicht zu denken an Wohnrecht…
Es ist genau wie sie sagen: Ein Spiel dessen Regeln geheim gehalten werden…
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dreyer!
Erlischt ein Nießbrauch wenn er im Rang hinter der eingetragenen Zwangsvollstreckung steht?
Ich habe hier einen Fall bei dem dies geschehen ist, der Nießbauch wurde nachträglich auf ein Erbteil eingetragen (ich denke mal der Erbteil des Antragsgegners). Wurde hiermit womöglich versucht Bieter abzuschrecken?
Erlöscht dieser Nießbrauch auf Grund des hinteren Rangs automatisch mit dem Zuschlag, bzw. ist es für mich als potentiellen Bieter überhaupt relevant ob hierbei eine Geldrente fällig wird da so oder so meine zu zahlenden Kosten meinem Gebot entsprechen und ich ein nießbrauchfreies Grundbuch erhalte?
Hallo Herr Meier,
Erlischt ein Nießbrauch wenn er im Rang hinter der eingetragenen Zwangsvollstreckung steht?
Ich habe hier einen Fall bei dem dies geschehen ist, der Nießbauch wurde nachträglich auf ein Erbteil eingetragen (ich denke mal der Erbteil des Antragsgegners). Wurde hiermit womöglich versucht Bieter abzuschrecken?
Erlöscht dieser Nießbrauch auf Grund des hinteren Rangs automatisch mit dem Zuschlag, bzw. ist es für mich als potentiellen Bieter überhaupt relevant ob hierbei eine Geldrente fällig wird da so oder so meine zu zahlenden Kosten meinem Gebot entsprechen und ich ein nießbrauchfreies Grundbuch erhalte?
Wenn ich Ihre Ausführungen richtig deute, dann steht der Nießbrauch in Ihrem Fall in überhaupt keinem Rangverhältnis zu anderen Rechten an dem Grundstück, weil er nur an dem Erbteil lastet, nicht aber an dem Grundstück. Deshalb ist der Nießbrauch im Grundbuch offenbar nur informativ eingetragen, aber nicht als Recht an dem Grundstück, sondern nur als Recht an dem Erbteil.
Das bedeutet, dass der Nießbrauch für Sie als Bietinteressenten überhaupt keine Bedeutung hat, weil er ja schon jetzt nicht an dem Grundstück lastet und dies auch nach dem Zuschlag nicht tun wird.
Der Nießbrauch stellt also nur für die Erlösverteilung unter den Alteigentümern ein Problem dar, mit dem Sie aber nichts zu tun haben.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Guten Tag Herr Dr. Dreyer,
kann ein Haus in die Teilungsversteigerung gebracht werden, obwohl für einen anderen Eigentümer eine Rückauflassungsvormerkung sowie ein Nießbrauchrecht besteht?
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.
Guten Tag Herr Malzkorn,
kann ein Haus in die Teilungsversteigerung gebracht werden, obwohl für einen anderen Eigentümer eine Rückauflassungsvormerkung sowie ein Nießbrauchrecht besteht?
Ihre Fragestellung ist leider etwas unklar. Ich weiß also jetzt nicht, was im Grundbuch wirklich eingetragen ist.
Eine Rückauflassungsvormerkung hindert die Teilungsversteigerung nicht, spielt nur anschließend bei der Erlösverteilung eine wichtige Rolle.
Bei dem Nießbrauch weiß ich nicht, was Sie meinen, wenn Sie sagen, dieser bestünde „für einen anderen Eigentümer“? Heißt das, dieser andere Eigentümer wäre der Nießbrauchberechtigte? Dann wäre die Teilungsversteigerung nur mit Zustimmung dieses Nießbrauchberechtigten zulässig, jedenfalls, wenn der Nießbrauch auf dem gesamten Grundstück lasten würde, und nicht nur auf dem Anteil des anderen Eigentümers.
Oder meinen Sie damit, der Nießbrauch laste nur auf dem Anteil des anderen Eigentümers? Dann ist die Teilungsversteigerung selbstverständlich zulässig; denn dieser andere Eigentümer kann natürlich nicht die Teilungsversteigerung verhindern durch Maßnahmen, welche er ganz allein in der Hand hat und die nur seinen Anteil betreffen.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Guten Tag Herr Dr. Dreyer,
folgende Konstelation: 2 Eigentümer einer Immobilie zu je 1/2. Jeder Miteigentümer hat zu seinen Gunsten ein Nießbrauchsrecht auf dem Anteil des anderen. Insoweit ist klar, dass niemand ohne die Zustimmung/das Mitwirken des anderen die Teilungsversteigerung beantragen kann. Vorliegend handelt es sich jedoch jeweils bei dem Nießbrauchsrecht um einen bedingten Nießbrauch, nämlich um einen aufschiebend bedingten Anspruch, und zwar insofern, dass dieser Anspruch erst entsteht, wenn der Eigentümer des belasteten Anteils verstirbt.
Frage: Kann aufgrund der noch nicht eingetretenen Bedingung, da alle Miteigentümer noch leben, nun doch jeder Eigentümer ohne Zustimmung/Mitwirkung des anderen die Teilungsversteigerung beantragen?
Vielen Dank und freundliche Grüße!
Hallo Herr Asse,
in Ihrem Fall sind die Nießbrauchrechte ja offensichtlich jetzt noch nicht entstanden. Insofern ist die Antwort auf Ihre Frage: Ja, jeder von beiden kann derzeit die Teilungsversteigerung beantragen.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Eine Eigentümergemeinschaft in folgender Situation:
Zwei Brüder haben ihre jeweils 50%igen Anteile am Grundstück (mit Altbau) ihren Kindern vorzeitig übertragen.
Der eine Bruder seiner Tochter, die nun im Grundbuch als Eigentümerin von 50% eingetragen ist. Sie bewohnt mit ihrer Familie eine der beiden Wohnungen des Objektes.
Der andere Bruder seinen beiden Söhnen, die nun zu je 25% Eigentum am Objekt haben. Hier wohnt einer der beiden Eigentümer in der zweiten Wohnung des Objekts. Der dritte Eigentümer wohnt in einem fremden Haus zur Miete.
Nun möchte die Tochter des ersten Nießbraucheraus der Gemeinschaft ausscheiden. Eine gütlich Einigung mit den beiden Eigentümern der je 25% und dem dazugehörigen Niesbraucher war nicht möglich.
Und jetzt?
Niesbraucher 1 und Tochter beantragen die Teilungsversteigerung, aus denn Erlös werden beide Niesbraucher abgefunden?
Ich bedanke mich schon jetzt für einen hilfreichen Kommentar.
Hallo Herr oder Frau Hoefer,
aus Ihrer Schilderung geht die Situation leider nicht eindeutig hervor. Die Schilderung ist auch unzutreffend; denn im Grundbuch stehen ganz bestimmt keine Prozentzahlen.
Ich gehe mal davon aus, dass die beiden Brüder Bruchteilseigentümer zu je 1/2 waren (also keine Erbengemeinschaft). Dann ist also jetzt die Tochter Bruchteilseigentümerin zu 1/2 und die beiden Söhne sind Bruchteilseigentümer zu je 1/4. Außerdem haben sich die beiden Brüder also wohl jeweils einen Nießbrauch an den verschenkten Anteilen vorbehalten. Dieser Nießbrauch ist dann wohl im Grundbuch eingetragen, lastet also auf dem Anteil der Tochter ein Nießbrauch zugunsten ihres Vaters und auf den Anteilen der beiden Söhne jeweils ein Nießbrauch zugunsten deren Vaters.
Wenn jetzt die Tochter eine Teilungsversteigerung machen will, dann braucht sie dazu die Zustimmung ihres Vaters (des Nießbrauchers). Der Erlösanteil der Tochter würde dann in voller Höhe ihrem Vater zufließen, die Tochter erhält also gar keinen Erlös. Der Nießbrauch geht dann unter.
Der Nießbrauch des Vaters der beiden Söhne geht auch unter, wird aber durch eine entsprechende Geldrente abgefunden.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Der Nießbrauch lastet auf dem hälftigen Eigentum des Antraggegners. Wird die Geldrente vom gesamten Erlös an den Nießbraucher gezahlt oder bezieht sich die Geldrente nur auf den hälftigen Erlös des Antraggegners?
PS: Die Übertragung des hälftigen Eigentums schreitet langsam voran.
Hallo Herr Wilgusch,
die Geldrente wird nur aus dem Erlös gespeist, der auf den hälftigen Anteil entfällt, auf welchem der Nießbrauch lastet.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Frage hinsichtlich einer bestimmten Nießbrauchkonstellation bei einer Teilungsversteigerung:
Wie ist das bei einer Teilungsversteigerung mit 2 Antragsteller (Erb Eigentümer zu 50%) und jeder hat 2 Nießbrauchberechtigte zu gleichen Teilen (je 50%) am Objekt bestellt? Bleibt der Nießbrauch bestehen oder erlischten diese mit dem Zuschlag? Wie ist Ihre Auffassung und Meinung dazu bzw. gibt es Urteile und Rechtsprechungen dazu?
Bin mal gespannt auf diese Antwort….
Sehr geehrter Herr Becht,
die von Ihnen geschilderte Konstellation ist so nicht möglich. Da liegt offenbar irgendein Missverständnis vor. Bei einer Erbengemeinschaft kann es nicht vorkommen, dass die Anteile unterschiedlich belastet sind, da es sich bei einer Erbengemeinschaft juristisch betrachtet um einen Eigentümer handelt, und nicht mehrere. Am besten übermitteln Sie mir mal den Grundbuchauszug, damit wir das klären können,
Viele Grüße, Klaus Dreyer