Es ist also sinnvoll, im Vorfeld einer Teilungsversteigerung nicht mehr valutierende Grundschulden löschen zu lassen. (Sehen Sie dazu auch „Grundschulden in der Teilungsversteigerung“). Dazu brauchen Sie aber die Löschungsbewilligung der Bank. Ohne diese wird das Grundbuchamt die Löschung nicht vornehmen. Die Löschungsbewilligung hat aber auch noch einen anderen Aspekt. Sie ist nämlich für das Versteigerungsgericht der Nachweis, dass die Bank keinerlei Sicherungsinteresse mehr hat. Dann wird nämlich das Gericht auch die Grundschuldzinsen nicht in das geringste Gebot einrechnen. Dadurch wird das geringste Gebot niedriger, was für Sie von Vorteil ist. Sie sollten also für nicht mehr valutierende Grundschulden die Löschungsbewilligung von der Bank verlangen. Dabei könnten sie jedoch auf ein Problem stoßen. Manchen Banken ist nämlich nicht klar, was eine Löschungsbewilligung eigentlich ist. Man sollte es nicht für möglich halten. Aber es ist leider so. Diese Banken verlangen dann Nachweise, die Sie nicht beibringen können. Was können Sie tun?
Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.
Löschungsbewilligung, Löschung und Rückgewähr
In dem Beitrag „Rückgewährsrecht, was ist das“ sehen Sie, dass die Löschung eine der drei Möglichkeiten ist, die Rückgewähr der Grundschuld vorzunehmen. Das Grundbuchamt muss natürlich prüfen, ob die Bank mit der Löschung einverstanden ist. Dazu muss man dem Grundbuchamt also das Einverständnis der Bank nachweisen. Das geschieht durch die Löschungsbewilligung. Das ist also eine Erklärung der Bank. Damit tut die Bank kund, dass sie gegen die Löschung nichts einzuwenden hat.
Irrtum mancher Banken hinsichtlich der Löschungsbewilligung
Nun sind manche Banken hier einer irrigen Auffassung. Sie meinen, mit der Erteilung der Löschungsbewilligung die Rückgewähr der Grundschuld bereits vorzunehmen. Da ja aber die Eigentümer das Recht haben, über die Art der Rückgewähr zu entscheiden, so verlangen diese Banken dann – aus ihrer Sicht folgerichtig – das Einverständnis aller Eigentümer für die Erteilung der Löschungsbewilligung. Also auch des anderen Miteigentümers, mit dem Sie im Streit liegen. Das ist natürlich Unsinn. Denn die Rückgewähr der Grundschuld erfolgt ja tatsächlich erst durch die Löschung selbst. Die Löschung nimmt ja das Grundbuchamt vor. Und das Grundbuchamt löscht natürlich nur dann, wenn alle Berechtigten zustimmen. Das Einverständnis aller Eigentümer ist also erst dem Grundbuchamt gegenüber nachzuweisen, nicht aber der Bank. Die Löschungsbewilligung ist also nur eine notwendige, aber nicht hinreichende Voraussetzung für die Löschung. Diese Banken verwechseln schlicht Löschung und Löschungsbewilligung miteinander.
Die Erteilung der Löschungsbewilligung ist die einzige von der Bank beizutragende Maßnahme für die Rückgewähr in Form der Löschung. Damit genügt sie dann auch ihrer Verpflichtung, die Rückgewähr in dieser Form zu ermöglichen. Darauf mag der Irrtum der Bank vielleicht beruhen.
Nicht an Darlehenstilgung geknüpft
Manchmal stellt die Bank auch darauf ab, dass das Darlehen überwiegend oder ganz von dem anderen getilgt worden wäre. Damit verknüpft sie die Vorstellung, dass er dadurch ein größeres Recht an dem Rückgewähranspruch erworben hätte als Sie. Dies ist jedoch aus zwei Gründen unzutreffend:
- Die Zahlungen erfolgten auf das Darlehen und nicht auf die Grundschuld. Insoweit hinsichtlich der persönlichen Haftung für das Darlehen eine gesamtschuldnerische Haftung bestand und sich irgendein Ausgleichsanspruch zwischen den Gesamtschuldnern ergeben haben sollte, so ist dieser im Rahmen des Gesamtschuldnerausgleichs im Innenverhältnis zwischen den Darlehensnehmern zu regeln. Dieser geht die Bank also überhaupt nichts an.
- Der Rückgewährsanspruch steht nicht den Darlehensnehmern zu, sondern den Sicherungsgebern.
Letztlich ist dies jedoch aber auch völlig irrelevant, da Sie gar keinen Rückgewährsanspruch geltend machen, sondern lediglich die Erteilung einer Löschungsbewilligung verlangen.
Konsequenz bei der Erteilung der Löschungsbewilligung
Wenn eine Bank allerdings der irrigen Auffassung ist, sie habe mit der Löschungsbewilligung schon die Rückgewähr bewirkt, dann hat das auch weitere Konsequenzen. Die Bank meint dann auch, nur ein einziges Mal eine Löschungsbewilligung erteilen zu dürfen. Denn aus ihrer Sicht ist damit die Rückgewähr ja schon erledigt, kann also nicht noch einmal bewirkt werden. Dann meint die Bank auch, das Einverständnis aller Miteigentümer zu benötigen, um einem von ihnen die Löschungsbewilligung auszuhändigen. Denn sie glaubt ja, dann keinem anderen mehr eine Löschungsbewilligung erteilen zu dürfen.
Wenn die Teilungsversteigerung eingeleitet ist, dann schreibt das Gericht alle Beteiligten an. Beteiligt sind auch die Banken, die formal noch als Berechtigte einer Grundschuld im Grundbuch stehen. Dann bekommen die Gerichte oft die Antwort, die Bank ginge das nichts mehr an, sie habe bereits die Löschungsbewilligung erteilt. Das stimmt natürlich nicht. Das ist dann eine von den Banken, die dieser irrigen Auffassung anhängen. Nämlich, dass sie schon die Rückgewähr bewirkt hätten – nur wegen der Löschungsbewilligung. Die Gerichte kennen das zur Genüge.
Löschungsbewilligung – so ist es richtig
Richtig ist also: Die Löschungsbewilligung ist nur eine Erklärung der Bank. Die Bank kann die Löschungsbewilligung so oft erteilen, wie sie möchte. Sie kann sie auch jedem der Miteigentümer erteilen. Die Bank muss sie auch jedem der Miteigentümer erteilen, der sie verlangt. Durch die Löschungsbewilligung wird also keinerlei Rechtsänderung bewirkt, sondern lediglich ein bereits tatsächlich bestehender Zustand in der gesetzlich vorgesehenen Form dokumentiert. Da es ja tatsächlich zutreffend ist, dass die Bank kein Sicherungsinteresse mehr hat, so ist es unverständlich, wenn sie sich weigert, diese Tatsache dann auf Verlangen hin auch einfach nur formgerecht kundzutun.
Aber Achtung:
Die Bank darf natürlich nur den Alteigentümern eine Löschungsbewilligung erteilen, nicht etwa dem Ersteher! Den Alteigentümern kann sie eine Löschungsbewilligung allerdings nur vor dem Zuschlag erteilen, solange diese also noch Eigentümer sind. Denn die Alteigentümer sind es ja, welchen das Rückgewährsrecht zusteht. Nur diese können also eine Löschungsbewilligung verlangen. Und nur diese dürften dann damit ja die Löschung bewirken. Wenn die Bank aber die Löschungsbewilligung dem Ersteher erteilte, ohne dass dieser die Grundschuld durch Zahlung abgelöst hat, dann ermöglichte sie ihm damit ja die Löschung der Grundschuld, welche er doch aber an Zahlungs statt übernommen hat. Damit könnte sich der Ersteher also vor eine Zahlungspflicht drücken. Damit würde sich die Bank also den Alteigentümern gegenüber schadensersatzpflichtig machen. Denn dann bekämen die Alteigentümer ja nicht mehr den Ihnen zustehenden Erlös.
Wenn die Bank sich weigert
Aber was können Sie tun, wenn die Bank sich weigert, Ihnen eine Löschungsbewilligung ohne Zustimmung des Miteigentümers zu erteilen? Nun, zunächst können Sie natürlich versuchen, die Zustimmung des anderen zu erlangen. Vielleicht ist er ja auch an einer Löschung interessiert. Das wäre der Weg des geringsten Widerstandes. Wenn Sie diese Zustimmung nicht erhalten, könnten Sie natürlich gegen die Bank klagen. Das wäre bestimmt erfolgreich. Nur, man klagt ja nicht so gern seine Bank. Die Bank hat ja viel Geld. Die geht vermutlich über drei Instanzen. Und dann dauert das wahrscheinlich an die fünf Jahre. Es wäre schon sehr wünschenswert, wenn da mal jemand gegen seine Bank klagte. Denn dann bekämen wir endlich mal ein höchstrichterliches Urteil. Nur anzuraten ist das natürlich leider nicht.
Es gibt aber die Beschwerdestelle des Bankenverbandes bzw. der unterschiedlichen Bankenverbände in Berlin. Das ist also der Ombudsmann. Wenn Sie sich bei ihm beschweren, dann wird er Ihrer Bank schon den Marsch blasen. Ich habe das in zwei Fällen schon durchexerziert. Ein dritter Fall steht gerade an.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
P.S.: Die Raiffeisen-Volksbank Ries eG und die Sparda-Bank Südwest eG sind schon „bekehrt“, die Hamburger Sparkasse muss noch auf den Pfad der Tugend zurückgeführt werden
Sehr geehrter Herr Dreyer,
toller Blog!
Aber mir ist ein Fehler aufgefallen oder ich verstehe die Ausführugen nicht:
1: Sie schreiben:
„Aber Achtung:
Die Bank darf natürlich nur den Alteigentümern eine Löschungsbewilligung erteilen, nicht etwa dem Ersteher! Denn die Alteigentümer sind es ja, welchen das Rückgewährsrecht zusteht. Nur diese können also eine Löschungsbewilligung verlangen. Und nur diese dürften dann damit ja die Löschung bewirken. […]“
Sie sagen also, dass die Löschungsbewilligung nur den Alteigentümern erteilt werden darf. Ich interpretiere, dass auch nur diese Alteigentümer (oder einer von ihnen) die Löschungsbewilligung beantragen darf.
2. In der Antwort auf die Frage von Herrn Zeschik, der selber Alteigentümer ist, schreiben Sie:
„3. oder wäre es besser wir bekommen die Löschungsbewilligung
Sie haben jetzt kein Anrecht mehr auf die Erteilung einer Löschungsbewilligung. Sie sind ja nicht mehr Eigentümer und auch nicht mehr Sicherungsgeber. Beides ist jetzt der Ersteher.“
Hier sagen Sie, dass die Löschungsbewilligung nur noch dem Ersteher erteilt werden darf (und nur dieser sie beantragen darf)?!?
Nach meinem Verständnis befinden wir uns in beiden Situationen (1. und 2.) in der gleichen Situation, nach Versteigerungstermin und vor Verteilungstermin.
Was habe ich übersehen; wo ist mein Denkfehler?
Herzliche Grüße
J. Klinner
Sehr geehrter Herr Klinner,
Sehr geehrter Herr Dreyer,
toller Blog!
Aber mir ist ein Fehler aufgefallen oder ich verstehe die Ausführungen nicht:
1: Sie schreiben:
„Aber Achtung:
Die Bank darf natürlich nur den Alteigentümern eine Löschungsbewilligung erteilen, nicht etwa dem Ersteher! Denn die Alteigentümer sind es ja, welchen das Rückgewährsrecht zusteht. Nur diese können also eine Löschungsbewilligung verlangen. Und nur diese dürften dann damit ja die Löschung bewirken. […]“
Sie sagen also, dass die Löschungsbewilligung nur den Alteigentümern erteilt werden darf. Ich interpretiere, dass auch nur diese Alteigentümer (oder einer von ihnen) die Löschungsbewilligung beantragen darf.
Sie haben völlig Recht. Vielen Dank, dass Sie mich darauf aufmerksam machen. Der Absatz, auf den Sie sich beziehen, war in der Tat missverständlich formuliert. Ich habe das inzwischen noch etwas ergänzt. Ich hatte dabei gedanklich eine bestimmte Situation vor Augen, ohne aber die dabei bestehenden Randbedingungen explizit zu benennen.
Der Fall, an den ich bei Formulierung dieses Absatzes gedacht hatte, war so gelagert, dass ein Ehepaar am Amtsgericht Chemnitz die Teilungsversteigerung einer Wohnung betrieben hatte. Die Wohnung war noch mit eine recht hohen Grundschuld von ca. 200.000 € belastet. Geboten wurden daher nur die Verfahrenskosten und dafür der Zuschlag erteilt, wobei der Ersteher natürlich die Grundschuld übernahm. Die Bank hat dem Ersteher dann eine Löschungsbewilligung erteilt, mit welcher dieser dann die übernommene Grundschuld hat löschen lassen, ohne sie zu bezahlen. Der Ersteher hat also die Wohnung im Verkehrswert von ca. 200.000 € für die Zahlung nur der Verfahrenskosten von ca. 5.000 € erhalten. Die Alteigentümer haben keinerlei Erlös für Ihre Wohnung erhalten.
Die Alteigentümer haben dann gegen die Bank auf Schadensersatz geklagt, sind dabei jedoch beim Landgericht Chemnitz und beim Oberlandesgericht Dresden gescheitert . Also auch die Richter am Landgericht und Oberlandesgericht haben es nicht begriffen, wie es richtig sein musste. Erst der V. Senat des BGH hat die Sache dann glattgezogen.
Richtig ist:
Die Bank kann vor dem Zuschlag (wenn also die Alteigentümer noch Eigentümer sind) den Alteigentümern eine Löschungsbewilligung erteilen, wenn die Grundschuld nicht mehr valutiert, die Bank also kein Sicherungsinteresse mehr hat.
Die Bank kann nach dem Zuschlag (wenn also der Ersteher Eigentümer ist) nur noch dem Ersteher eine Löschungsbewilligung erteilen, darf dies aber natürlich nur tun, nachdem der Ersteher die Grundschuld durch Zahlung abgelöst hat.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Hr. Dreyer,
vielleicht können Sie mir genauso gut helfen wie den anderen Fragestellern.
Das Haus meiner Ex-Frau und mir hat letzte Woche per Teilungsversteigerung einen neuen Eigentümer bekommen. Unser noch im Grundbuch eingetragenes Darlehen war schon seit einem Jahr abgezahlt. Die Bank hatte vor einem halben Jahr eine Löschungsbewilligung an unsere letzte Adresse geschickt, wo noch meine Ex-Frau wohnt. Zur Versteigerung war diese aber nicht mehr auffindbar, weshalb nun der neue Eigentümer die Grundschuld ablösen muss. Meine Fragen dazu:
1. ist es üblich, dass die Bank für das erneute Versenden der Löschungsbewilligung 150€ möchte und 8 Wochen Zeit dazu braucht?
2. ist es der beste Weg, dass der neue Eigentümer die Grundschuld an die Bank zahlt und dafür die Löschungsbewilligung bekommt und die Bank dann dieses Geld an uns ausbezahlt?
3. oder wäre es besser wir bekommen die Löschungsbewilligung und der neue Eigentümer bezahlt an uns gegen Herausgabe der Löschungsbewilligung? An wen von uns beiden kann die Bank diese neue Löschungsbewilligung schicken? Anscheinend hat die Bank kein Interesse das Geld durchzuleiten und würde das lieber an uns delegieren. Was wäre dabei zu beachten?
4. Die Grundschuld darf die Bank ja nicht behalten, da das Darlehen abbezahlt ist. Wie ist das mit den 15% Zinsen zur Grundschuld? Wem stehen denn die zu?
Ich denke keiner der Beteiligten möchte die Ablösung lange hinauszögern, weder der Ersteher (muss dann mehr Zinsen zahlen) noch die Alteigentümer (möchten möglichst bald den Erlös). Wie gehen wir am Besten vor um die Grundschuld löschen zu können?
Schon vorab vielen Dank für Ihre Hilfe
Andreas Zeschik
Hallo Herr Zeschik,
1. ist es üblich, dass die Bank für das erneute Versenden der Löschungsbewilligung 150€ möchte und 8 Wochen Zeit dazu braucht?
Nun, 8 Wochen sind etwas viel, 4 Wochen wären aber üblich. Die Bank muss ja die Löschungsbewilligung notariell beglaubigen lassen. Das dauert etwas, und dafür fallen Kosten an. 150 € sind auch etwas viel. Die Notarkosten sollte die Bank aber schon erstattet bekommen. Darüber hinaus darf sie aber keine eigenen Kosten verlangen. Aber warum zerbrechen Sie sich eigentlich den Kopf des Erstehers? Sie sind doch nicht selbst der Ersteher, oder doch?
2. ist es der beste Weg, dass der neue Eigentümer die Grundschuld an die Bank zahlt und dafür die Löschungsbewilligung bekommt und die Bank dann dieses Geld an uns ausbezahlt?
Es ist zumindest der übliche Weg. Der Ersteher ist ja jetzt der Schuldner der Grundschuld. Und die Bank ist nach wie vor die Gläubigerin – so ist es im Grundbuch eingetragen. Ein Schuldner zahlt ja nun mal üblicherweise an den Gläubiger.
3. oder wäre es besser wir bekommen die Löschungsbewilligung
Sie haben jetzt kein Anrecht mehr auf die Erteilung einer Löschungsbewilligung. Sie sind ja nicht mehr Eigentümer und auch nicht mehr Sicherungsgeber. Beides ist jetzt der Ersteher.
und der neue Eigentümer bezahlt an uns gegen Herausgabe der Löschungsbewilligung? An wen von uns beiden kann die Bank diese neue Löschungsbewilligung schicken?
An keinen von Ihnen beiden. Die Bank kann jetzt eine Löschungsbewilligung nur noch an den Ersteher schicken – aber natürlich erst dann, wenn der Ersteher die Grundschuld durch Zahlung abgelöst hat.
Anscheinend hat die Bank kein Interesse das Geld durchzuleiten und würde das lieber an uns delegieren. Was wäre dabei zu beachten?
Die Bank könnte dem Ersteher auch mitteilen, er möge anstatt an die Bank den Ablösebetrag für die Grundschuld mit schuldbefreiender Wirkung bitte direkt an die Alteigentümer zahlen. Dann müssten Sie der Bank mitteilen, dass die Zahlung bei Ihnen beiden eingegangen ist, und dann könnte die Bank dem Ersteher eine Löschungsbewilligung erteilen. Aber erscheint Ihnen dieser Weg einfacher?
Der eigentliche Knackpunkt ist normalerweise ein ganz anderer, dass nämlich die Alteigentümer sich über die Aufteilung des von der Bank auszukehrenden Geldes nicht einig sind. Es gebührt ja nicht zwangsläufig jedem die Hälfte. Die Bank kann auch nicht jedem einfach die Hälfte geben, sondern dazu bedarf es der Zustimmung beider Alteigentümer. Oder sind Sie sich mit Ihrer Ex-Frau darüber einig, obwohl sie nicht mehr auffindbar ist?
4. Die Grundschuld darf die Bank ja nicht behalten, da das Darlehen abbezahlt ist. Wie ist das mit den 15% Zinsen zur Grundschuld? Wem stehen denn die zu?
Die hat der Ersteher auch an die Bank zu zahlen (vom Zuschlag bis zur Ablösung). Die Bank hat die auch an die Alteigentümer auszukehren. Sie stehen also den Alteigentümern zu.
Ich denke keiner der Beteiligten möchte die Ablösung lange hinauszögern, weder der Ersteher (muss dann mehr Zinsen zahlen) noch die Alteigentümer (möchten möglichst bald den Erlös). Wie gehen wir am Besten vor um die Grundschuld löschen zu können?
Ich empfehle, den normalerweise beschrittenen Weg zu wählen, also mit Zwischenschaltung der Bank.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Vielen dank Hr. Dreyer für die schnelle Antwort. Damit ist mein Bild der Situation viel klarer.
Interessanter Artickel, der weitere Fragen aufwirft.
Wenn Jeder eine Löschungsbewilligung erhält, kann dann auch jeder die Hypothek erneut belasten und damit das Haus kaufen ?
Mit neugirigen Grüßen
H. Willhöft
Hallo Herr oder Frau Willhöft,
nein, zu einer Neuvalutierung bedarf es natürlich des Einverständnisses des Anderen (die der Andere allerdings womöglich bereits bei der Bestellung der Grundschuld oder im Rahmen des Darlehensvertrages abgegeben hat). Sie können dem Anderen ja nicht einfach eine Schuld „aufs Auge drücken“, ohne dass der damit einverstanden ist. Ich weiß auch nicht, wie Sie darauf kommen; denn das eine hat doch mit dem anderen gar nichts zu tun.
Aber um „das Haus zu kaufen“ müssen Sie doch sowieso nicht „die Hypothek neu belasten“. Dann können Sie doch eine neue Grundschuld bewilligen und sind auf das Einverständnis des Anderen gar nicht mehr angewiesen. Wenn Sie das Haus gekauft oder ersteigert haben, dann sind Sie doch alleiniger Eigentümer. Dann hat der Andere doch dabei nicht mehr mitzureden.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer