Zu den Kosten der Teilungsversteigerung schwirren die wildesten Vorstellungen in den Köpfen herum. Dabei ist es nicht so schwierig. Die Kosten sollen nachfolgend dargestellt und erläutert werden. Zusammenfassend kann man sagen, dass die Kosten der Teilungsversteigerung nicht höher sind als die Kosten eines freihändigen Verkaufs. Bei der Teilungsversteigerung entfallen ja die Notarkosten und die Maklerkosten.
Zusammensetzung der Kosten der Teilungsversteigerung
Die Verfahrenskosten (also die Kosten der Teilungsversteigerung) setzen sich im Wesentlichen zusammen aus
- den Gerichtskosten und
- den Gutachterkosten
Die Gerichtskosten
Das sind die
- Verfahrensgebühr: ½ Gerichtkostengebühr
- Terminsgebühr: ½ Gerichtskostengebühr
- Verteilungsgebühr: ½ Gerichtskostengebühr
- Kosten der Veröffentlichung
- Zustellkosten
Die Verfahrensgebühr, Terminsgebühr und Verteilungsgebühr finden Sie im Kostenverzeichnis als Anlage 1 zum Gerichtskostengesetz (GKG) unter den Gebührenziffern 2211, 2213 und 2215: http://www.gesetze-im-internet.de/gkg_2004/anlage_1.html
Die Höhe einer Gerichtskostengebühr finden Sie in der Tabelle Anlage 2 zum GKG: http://www.gesetze-im-internet.de/gkg_2004/anlage_2.html
Hinsichtlich der Kosten der Veröffentlichung verhalten sich die Gerichte sehr unterschiedlich. Manche Gerichte veröffentlichen nur im Internet für 150,00 €, andere Gerichte erzeugen da Kosten in der Größenordnung von 1,000,00 bis 1.500,00 € für mehrspaltige Annoncen in örtlichen Zeitungen. Ich habe es schon erlebt, dass ein Gericht (Amtsgericht Karlsruhe) Veröffentlichungskosten von 1.200,00 € verursacht hat für ein Grundstück, welches nur einen Verkehrswert von 600,00 € hatte. Das ist dann natürlich unverhältnismäßig, weil es dazu führt, dass das Grundstück dann wegen eines zu hohen geringsten Gebots nicht versteigert werden kann.
Die Zustellkosten fallen nicht ins Gewicht, sondern sind vernachlässigbar.
Die Gutachterkosten
Die Gutachterkosten sind schwieriger vorher abzuschätzen, da die Gutachter nach Zeitaufwand bezahlt werden. Man weiß natürlich vorher nie, wie viele Stunden der Gutachter benötigen wird. Dem Gericht ist das auch gleichgültig; denn es muss diese Kosten ja nicht bezahlen. Die Gutachter erhalten nach dem JVEG (Justizvergütungs- und -Entschädigungsgesetz, http://www.gesetze-im-internet.de/jveg) 90,00 € pro Stunde.
Wer bezahlt die Kosten der Teilungsversteigerung ?
Das Gericht wird den Antragsteller um einen oder mehrere Vorschüsse für diese Kosten bitten. Falls der Antragsteller einen Antrag auf Prozesskostenhilfe stellen kann, wird das Gericht auf die Vorschüsse verzichten. Zum Schluss entnimmt das Gericht jedoch diese Kosten aus dem Erlös und wird dem Antragsteller die Vorschüsse erstatten.
Da durch die Entnahme aus dem Erlös der Erlös für alle Beteiligten entsprechend geschmälert wird, so tragen alle Alteigentümer also letztlich diese Kosten jeweils im Verhältnis ihrer Anteile.
Wenn einer der Alteigentümer das Objekt selbst ersteigert haben sollte, so höre ich häufig von diesem, dass er ja nunmehr die Kosten der Teilungsversteigerung allein aufgebracht hätte, und das ja ungerecht wäre. Das ist aber eine falsche Sichtweise. Der Ersteher bringt zwar den Erlös auf, indem er das Gebot bezahlt. Aber als Gegenleistung für sein Gebot erhält er ja das Objekt als alleiniges Eigentum. Er bezahlt also nicht die Kosten des Verfahrens, sondern er bezahlt sein Gebot. Das ist ja schließlich genau das, was ihm das Objekt wert war.
Weitergehende Informationen zu den Kosten der Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dreyer,
Ich möchte einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Dies soll als Druckmittel für den Miteigentümer erfolgen.
Was kostet es, wenn ich den Antrag dann wieder zurückziehe, bevor der Gutachter bestellt und ein Termin festgesetzt wurde?
Danke, vg
Mayer
Hallo Herr Mayer,
dann fallen die Kosten für die Anordnung an, das sind 103,50 €. Und es fällt eine halbe Gebühr für das Verfahren selbst an, das wären bei einem Verkehrswert von z.B.. 500.000 € dann 1.768,00 €.
Wenn Sie sich mit den anderen Miteigentümern einigen, dann können Sie diese Kosten ja aber mit den anderen verrechnen – kommt auf Ihre Verhandlungen an.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dreyer,
wenn bei einer Teilungsversteigerung der Verkehrswert deutlich unter dem Mindestgebot liegt, wie sind da die Chancen, dass ein externer Käufer mitsteigert? Wie wird der im Grundbuch eingetragene Annuitäten-Zins berechnet?
Mit freundlichen Grüßen
Hallo Susi,
wenn das geringste Gebot (bitte lassen Sie uns bei den Begriffen genau bleiben, das Wort „Mindestgebot“ gibt es nicht, es heißt „geringstes Gebot“) erheblich über dem Verkehrswert liegt, dann könnte es natürlich gut sein, dass niemand mitbietet; denn er müsste ja mehr als den Verkehrswert bezahlen.
Allerdings kommt es darauf an, wie weit das geringste Gebot über dem Verkehrswert liegt. In der derzeitigen wirtschaftlichen Situation (Eurokrise, Basiszins negativ) wird allgemein recht hoch geboten, meistens durchaus erklecklich über den Verkehrswert hinaus.
Außerdem kommt es aber auch darauf an, wo das Haus liegt. Es gibt einen zweigeteilten Immobilienmarkt. In Ballungsgebieten (Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt, München) erlebe ich es, dass bis zu 40% über den Verkehrswert hinaus geboten wird, in Berlin und München manchmal sogar noch mehr. Auf dem flachen Land in Mecklenburg-Vorpommern will hingegen niemand ein Haus haben, selbst wenn er es für die Hälfte des Verkehrswerts bekommen könnte.
Die dinglichen Zinsen (auch Grundbuchzinsen genannt) fallen als sogenannte „laufende Zinsen“ in das geringste Gebot. Sie werden vom letzten Zinsfälligkeitstermin vor der Beschlagnahme des Grundstücks bis zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin gerechnet. Das läuft meistens auf Zinsen für etwa 2,5 Jahre hinaus. Falls da im Grundbuch 18% Zinsen p.a. eingetragen sind, dann können daraus also Zinsbeträge von ca. 45% des Grundschuldkapitals entstehen (2,5 * 18 = 45), die dann das geringste Gebot in die Höhe treiben.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo- Herr Dreyer ,
Mein Mann will teilungsversteigerung ,
Wir leben seit fünf Jahren in unserem Haus
Ich oben mein Mann unten.
Das geht sehr gut, seine Freundin will das nicht.
Wie ist mit einer Nießbrauchrecht Eintragung.
Mir gehören 50%, ich habe bis auf 40 qm, Grundstück an meinen
Mann abgegeben (Erbenausgleich).
Substanz darf mir nicht genommen werden.
Was können wir tun , besten Dank auf Ihre Antwort.
Liebe Grüße Angela Grave
Liebe Frau Grave,
dies ist ja nun ein spezieller Fall, der sich wohl nicht so sehr dazu eignet, hier öffentlich ausgebreitet zu werden. Am besten telefonieren wir mal miteinander. Ich habe natürlich auch noch ein paar Rückfragen. Auch würde ich Sie mal um den Grundbuchauszug bitten. Wollen Sie mich einfach mal anrufen?
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo, habe ich das richtig verstanden, dass die Kosten für eine Teilungsversteigerung zwar erst von mir verauslagt werden müssen, das Gericht aber im Zuge der kostenverteilung diese von der Gesamtsumme abzieht? Mit freundlichen Grüßen Höger
Hallo Frau Höger,
ja, das ist richtig. Genauso ist es.
Das Gericht wird während des laufenden Verfahrens den Antragsteller wahrscheinlich (nicht alle Gerichte tun das) um Vorschüsse bitten für die Gerichtskosten selbst und für die voraussichtlichen Kosten des Gutachtens. Die Vorschüsse erhält der Antragsteller nach erfolgter Versteigerung zurück. Diese werden vorab aus dem Erlös entnommen, und zwar im Rang vor allen anderen Ansprüchen.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer