Grundschulden und Darlehensschulden bei der Teilungsversteigerung sind zwei ganz verschiedene Paar Schuhe. Man muss das gedanklich klar voneinander trennen. Oftmals wird das aber in einen Topf geworfen, also als dasselbe angesehen. Das liegt daran, dass es umgangssprachlich oftmals gar nicht klar voneinander unterschieden wird.
Grundschulden und Darlehensschulden bei der Teilungsversteigerung â die Darlehensschuld
Wenn Sie sich von einer Bank 100.000 ⏠leihen, dann macht die Bank mit Ihnen einen Darlehensvertrag. In diesem Darlehensvertrag verpflichten Sie sich natĂŒrlich, diese geliehenen 100.000 ⏠auch an die Bank zurĂŒckzuzahlen. Damit haben Sie also eine persönliche Schuld von 100.000 ⏠gegenĂŒber der Bank. Das ist die Darlehensschuld.
Grundschulden und Darlehensschulden bei der Teilungsversteigerung â die Grundschuld
AuĂerdem möchte die Bank aber natĂŒrlich eine Sicherheit haben dafĂŒr, dass sie ihr Geld auch ganz bestimmt zurĂŒck bekommt. Sie könnten ja vielleicht nicht mehr in der Lage sein, Ihre persönliche Schuld aus dem Darlehensvertrag zu bedienen. Sie könnten ja z.B. arbeitslos oder krank oder verstorben sein. Diese Sicherheit stellt man der Bank ĂŒblicherweise in Form der Grundschuld. Die Grundschuld ist ein Pfandrecht an dem GrundstĂŒck. Die Bank kann dieses Pfand verwerten, indem sie die Zwangsversteigerung des GrundstĂŒcks betreibt. Dann kann die Bank sich aus dem Erlös bezahlt machen.
Grundschulden und Darlehensschulden bei der Teilungsversteigerung – zwei verschiedene Schulden
Wenn Sie also mit der Bank einen Darlehensvertrag ĂŒber 100.000 ⏠gemacht haben und der Bank als Sicherheit eine Grundschuld in Höhe von 100.000 ⏠gestellt haben, dann schulden Sie der Bank also im Prinzip 200.000 âŹ. Sie schulden also einmal die Darlehnsschuld und einmal die Grundschuld. Man könnte auch sagen, sie schulden die Darlehensschuld und das Haus schuldet die Grundschuld.
NatĂŒrlich darf sich die Bank nur einmal bezahlt machen. Wenn Sie also das Darlehen bezahlt haben, dann darf die Bank natĂŒrlich nicht jetzt noch zusĂ€tzlich die Grundschuld einfordern.
Grundschulden und Darlehensschulden bei der Teilungsversteigerung â RĂŒckgewĂ€hr der Grundschuld
Vielmehr hat die Bank dann die Grundschuld zurĂŒckzugeben; denn sie braucht sie ja als Sicherheit ja nicht mehr. Man spricht dabei von âzurĂŒckgewĂ€hrenâ. Die EigentĂŒmer haben dann also das Recht, von der Bank die âRĂŒckgewĂ€hrâ der Grundschuld zu verlangen. Dann könnte die Grundschuld also z.B. im Grundbuch gelöscht werden.
Oftmals nehmen die EigentĂŒmer aber diese Löschung nicht vor. Sie denken vielleicht, man könnte die Grundschuld ja noch mal benötigen, wenn man Geld braucht fĂŒr die Renovierung. Dann stehen die Grundschulden also noch im Grundbuch. Die Grundschulden belasten das GrundstĂŒck dann also weiterhin.
Grundschulden und Darlehensschulden bei der Teilungsversteigerung â nicht verwechseln
Oftmals höre ich von Ratsuchenden in einem ersten GesprĂ€ch am Telefon, das Haus wĂ€re völlig âschuldenfreiâ. Bei spĂ€terer Durchsicht des Grundbuchs zeigt sich dann vielfach, dass doch noch mehrere Grundschulden eingetragen sind. Bei RĂŒckfrage höre ich dann oft, diese Grundschulden spielten ja gar keine Rolle mehr, da sie schon vor 20 Jahren bezahlt worden wĂ€ren. Das ist ein Irrtum. Hier zeigt sich die gedankliche Verwechslung von Grundschulden und Darlehensschulden. Es sind nĂ€mlich nicht die Grundschulden bezahlt worden, sondern die Darlehensschulden. Die Grundschulden bestehen aber noch weiterhin. Grundschulden bestehen, solange sie im Grundbuch eingetragen sind, sie also noch nicht gelöscht wurden. Solange noch Grundschulden im Grundbuch eingetragen sind, ist das Haus nicht schuldenfrei.
Grundschulden und Darlehensschulden bei der Teilungsversteigerung â Grundschulden zahlen
Bei einer Teilungsversteigerung bleiben die im Grundbuch stehenden Grundschulden bestehen (jedenfalls, soweit sie das ganze GrundstĂŒck oder den Anteil des Antragstellers belasten). Diese Grundschulden sind dann von einem Ersteher zu ĂŒbernehmen, Damit wird der Ersteher also zum Schuldner der Grundschulden. Er wird die Grundschulden also ablösen mĂŒssen, indem er sie bezahlt. Das ist ein Teil eines Gebotes. DafĂŒr muss er entsprechend weniger an das Gericht bezahlen (das sogenannte âBargebotâ).
Wenn in diesem Fall einer der AlteigentĂŒmer ersteigert haben sollte, dann weiĂ dieser ja ganz genau, dass die Darlehen schon lĂ€ngst zurĂŒckgezahlt sind. Dann höre ich oft die Aussage, dass die Grundschulden ja nicht mehr bezahlt werden mĂŒssten, weil diese ja schon bezahlt sind. Auch das ist eine Verwechslung von Grundschulden und Darlehensschulden. Es sind nĂ€mlich nicht die Grundschulden bezahlt worden, sondern die Darlehensschulden.
Machen Sie also bitte diesen gedanklichen Fehler nie. Sonst fĂŒhrt das dazu, dass Sie hinterher viel mehr bezahlen mĂŒssen, als Sie gedacht hatten.
Weitere Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.
Viele GrĂŒĂe
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dreyer,
In unserem Fall handelt es sich um eine Teilungsversteigerung von drei Erben mit einer Quote von jeweils 1/3, Wobei ein Anteil meiner Frau gehört. Im Rahmen der Teilungsversteigerung haben wir die Wohnung dann zu einem gĂŒnstigeren Preis erworben.
Auf der Wohnung sind aber noch nicht mehr valutiert Grundschulden eingetragen, die in EigentĂŒmer Grundschulden umgewandelt wurden und zu jeweils ein Drittel auf die Erben fallen. Nach dem Zuschlag, haben wir den Teilungsplan erhalten, in dem steht, dass die Grundschulden zuzĂŒglich Zinsen, wie im Grundbuch geschrieben (14 %), ab Zuschlag abzulösen sind.
Wir wollten diese Grundschulden auch zeitnah, nach dem Zuschlag ablösen, allerdings wollte die Gegenseite nun noch zusĂ€tzliches Geld erhalten, was fĂŒr uns zunĂ€chst zu hoch war. Im Nachgang hatte der Anwalt der Gegenseite immer wieder auf Zeit gespielt und von uns verlangt, das Angebot zu erhöhen, was wir auch getan hatten. Allerdings lĂ€sst es sich nach wie vor extrem viel Zeit, und hat nun die Zinsen eingefordert.
Wir sind auch bereit, diese zu zahlen, aber es ist jetzt schon wieder so, dass sich die Gegenseite extrem lange Zeit lÀsst, um die Vereinbarung zu unterzeichnen und den entsprechenden Notartermin, zur Löschung der Grundschuld zu vereinbaren.
Gibt es irgendeine Möglichkeit, diesen Vorgang zu beschleunigen, da die Gegenseite ansonsten fĂŒr Ewigkeiten Zinsen verlangen kann, Obwohl wir die Grundschulden ablösen wĂŒrden. ZusĂ€tzlich wurden uns noch nicht mal die SchlĂŒssel und Unterlagen zur Wohnung ausgehĂ€ndigt.
Vielen herzlichen Dank
Viele GrĂŒĂe
Philipp Distl
Sehr geehrter Herr Distl,
In unserem Fall handelt es sich um eine Teilungsversteigerung von drei Erben mit einer Quote von jeweils 1/3, Wobei ein Anteil meiner Frau gehört. Im Rahmen der Teilungsversteigerung haben wir die Wohnung dann zu einem gĂŒnstigeren Preis erworben.
Auf der Wohnung sind aber noch nicht mehr valutiert Grundschulden eingetragen, die in EigentĂŒmer Grundschulden umgewandelt wurden und zu jeweils ein Drittel auf die Erben fallen.
Nein, das ist ein MissverstÀndnis Ihrerseits. Sie denken zwei Schritte zu weit. Es geht vorliegend noch nicht um die Auflösung der Erbengemeinschaft. Die Grundschulden fallen nicht zu jeweils 1/3 auf die Miterben, sondern GlÀubigerin dieser Grundschulden ist die Erbengemeinschaft. Die wird als eine Person angesehen.
Nach dem Zuschlag, haben wir den Teilungsplan erhalten, in dem steht, dass die Grundschulden zuzĂŒglich Zinsen, wie im Grundbuch geschrieben (14 %), ab Zuschlag abzulösen sind.
Wir wollten diese Grundschulden auch zeitnah, nach dem Zuschlag ablösen,
Das sollten Sie auch tun.
allerdings wollte die Gegenseite nun noch zusÀtzliches Geld erhalten,
Was die Gegenseite will, spielt fĂŒr Sie ĂŒberhaupt keine Rolle. Sie mĂŒssen die Grundschulden bezahlen, und zwar in voller Höhe (nicht etwa nur jeweils 1/3 an jeden der Miterben) an die Erbengemeinschaft (entweder auf ein Nachlasskonto, ĂŒber das nur alle Erben gemeinsam verfĂŒgen können, oder Sie hinterlegen das Geld bei der Hinterlegungsstelle des Gerichts zugunsten der Erbengemeinschaft).
was fĂŒr uns zunĂ€chst zu hoch war. Im Nachgang hatte der Anwalt der Gegenseite immer wieder auf Zeit gespielt und von uns verlangt, das Angebot zu erhöhen, was wir auch getan hatten. Allerdings lĂ€sst es sich nach wie vor extrem viel Zeit, und hat nun die Zinsen eingefordert.
Wir sind auch bereit, diese zu zahlen, aber es ist jetzt schon wieder so, dass sich die Gegenseite extrem lange Zeit lÀsst, um die Vereinbarung zu unterzeichnen und den entsprechenden Notartermin, zur Löschung der Grundschuld zu vereinbaren.
Gibt es irgendeine Möglichkeit, diesen Vorgang zu beschleunigen,
Ja. Lassen Sie sich doch nicht von der Gegenseite erpressen. Sobald Sie die Grundschulden bezahlt haben, können Sie von der Erbengemeinschaft (die besteht weiterhin und setzt sich an dem Erlös fort) die Löschungsbewilligung verlangen. Dazu mĂŒssen natĂŒrlich alle drei Miterben zustimmen. Sollten die anderen Erben das nicht tun, dann klagen Sie gegen die. Den Prozess werden Sie natĂŒrlich leicht gewinnen. Deshalb wird der Anwalt der Gegenseite es gar nicht erst auf einen Prozess ankommen lassen.
Dann hat die Erbengemeinschaft anstelle der Wohnung den entsprechenden Erlös erhalten. Wenn Sie danach die Erbengemeinschaft auflösen wollen (was sinnvoll ist), dann mĂŒssen Sie entweder mit den Miterben ĂŒber die Aufteilung des Erlöses einig werden (z.B. jeder 1/3 â auch Ihre Frau), oder sonst beim Nachlassgericht eine Erbteilungsklage machen.
da die Gegenseite ansonsten fĂŒr Ewigkeiten Zinsen verlangen kann, Obwohl wir die Grundschulden ablösen wĂŒrden. ZusĂ€tzlich wurden uns noch nicht mal die SchlĂŒssel und Unterlagen zur Wohnung ausgehĂ€ndigt.
Vielen herzlichen Dank
Viele GrĂŒĂe
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Distl,
da das die gleiche Frage ist wie vorher, verweise auf meine Antwort zu Ihrer vorigen Frage,
Viele GrĂŒĂe
Ihr Klaus Dreyer