Grundschuldbrief bei der Teilungsversteigerung

Ein Grundschuldbrief bei der Teilungsversteigerung ist fast immer lästig. Wenn man ihn braucht, hat ihn fast immer ein Anderer oder er ist verloren gegangen oder nicht mehr auffindbar. Das führt dann zu großen Problemen.

Buchgrundschuld und Briefgrundschuld bei der Teilungsversteigerung

Es gibt ja die Briefgrundschulden, für die also vom Grundbuchamt ein Grundschuldbrief ausgestellt wurde. Es gibt aber auch die sogenannten Buchgrundschulden, die nur im Grundbuch vermerkt sind, und für die kein Grundschuldbrief existiert. Die Zivilprozessordnung (ZPO) sieht die Briefgrundschuld als den Normalfall an. Wenn nämlich nur einfach von „Grundschuld“ gesprochen wird, ist damit die Briefgrundschuld gemeint. Wenn man die Buchgrundschuld meint, muss man also auch explizit „Buchgrundschuld“ sagen.

Welchen Sinn hat ein Grundschuldbrief bei der Teilungsversteigerung ?

Der Sinn des Grundschuldbriefs besteht darin, dass man durch Vorlage des Grundschuldbriefs nachweisen kann, der Berechtigte an der Grundschuld zu sein. Das kann man doch aber genauso gut durch Vorlage des Grundbuchauszugs nachweisen. Daher halte ich den Grundschuldbrief bei der Teilungsversteigerung für überflüssig. Ich kann die Gedanken der Väter unserer ZPO meistens ganz gut nachvollziehen. Bei dem Grundschuldbrief bei der Teilungsversteigerung gelingt mir das allerdings nicht. Ich denke, man sollte den Grundschuldbrief bei der Teilungsversteigerung bzw. den Grundschuldbrief ganz allgemein ersatzlos abschaffen.

Welche Probleme macht ein Grundschuldbrief bei der Teilungsversteigerung ?

Gläubiger der Grundschuld ist ja meistens eine Bank. Schuldner sind meistens mehrere, z.B. ein Ehepaar. Wenn dann das Darlehen zurückgezahlt ist und die Bank die Grundschuld als Sicherheit also nicht mehr braucht, dann schickt sie häufig den Grundschuldbrief an dieses Ehepaar zurück. Damit möchte sie kundtun, an der Grundschuld kein Recht mehr geltend zu machen. Das sollte die Bank jedoch besser nicht tun. Sie sollte den Grundschuldbrief besser an das Grundbuchamt schicken. Dort gehört er dann nämlich hin.

Wenn die Bank ihn nämlich an das Ehepaar schickt, dann steckt ihn einer von beiden in seine Schublade. Nun lässt sich dieses Ehepaar zehn Jahre später scheiden. Dann machen Sie eine Teilungsversteigerung. Jedoch haben beide längst vergessen, dass sie einen Grundschuldbrief bei der Teilungsversteigerung haben oder wo dieser ist. Jetzt wäre es jedoch sinnvoll, die Grundschuld löschen zu lassen, weil die Teilungsversteigerung sonst womöglich nicht erfolgreich wäre. Dazu muss aber das Grundbuchamt den Grundschuldbrief bei der Teilungsversteigerung haben. Ohne Vorlage dieses Grundschuldbriefs ist nämlich die Löschung nicht möglich.

Der Andere hat den Grundschuldbrief bei der Teilungsversteigerung

Wenn den Grundschuldbrief bei der Teilungsversteigerung aber der Andere hat, dann wird es kompliziert. Entweder der Andere weigert sich ihn herauszugeben, oder er behauptet, er hätte ihn auch nicht. Oder er weiß tatsächlich auch nicht mehr, wo er ist. Der Andere möchte ja womöglich gern die Teilungsversteigerung verhindern oder zumindest verzögern. Wenn der Andere sich weigert, den Grundschuldbrief bei der Teilungsversteigerung herauszugeben, dann muss man gegen ihn klagen auf Herausgabe.

Wenn der Grundschuldbrief bei der Teilungsversteigerung aber verloren gegangen ist oder der Andere dies schlicht behauptet, dann wird es noch schlimmer. Dann muss man nämlich ein Aufgebotsverfahren manchen, damit der Grundschuldbrief bei der Teilungsversteigerung für kraftlos erklärt werden kann. Erst dann kann das Grundbuchamt einen neuen Grundschuldbrief ausstellen. Das Aufgebotsverfahren dauert jedoch mindestens ein halbes Jahr. Und im Rahmen des Aufgebotsverfahrens müssen beide ein eidesstattliche Versicherung abgeben, dass sie den Grundschuldbrief bei der Teilungsversteigerung nicht haben und auch nicht wissen, wo er ist. Was aber, wenn sich nun aber der Andere weigern sollte, diese eidesstattliche Versicherung abzugeben? Dann müssen Sie gegen ihn klagen, auf dass er dazu verpflichtet wird.

Wir sehen also, ein Grundschuldbrief bei der Teilungsversteigerung kann beliebig viele Probleme und Komplikationen mit sich bringen.

Allgemeine Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net

Grundschuldbriefe sind ganz allgemein von Übel

Grundschuldbriefe machen aber nicht nur bei Teilungsversteigerungen Probleme. Der Grundschuldbrief ermöglicht nämlich die sogenannte „stille Abtretung“ der Grundschuld. Das ist eine Abtretung, die nicht im Grundbuch vermerkt ist und von der das Grundbuchamt nichts weiß. Mithilfe des Grundschuldbriefs kann man nämlich die Grundschuld abtreten einfach mithilfe einer privatschriftlichen Erklärung und der Übergabe des Grundschuldbriefs. Und das lädt zum Betrug geradezu ein.

Stellen Sie sich mal vor, Sie hätten Waren geliefert im Wert von 100.000,00 €, der Kunde bezahlt aber nicht. Sie klagen auf Zahlung und bekommen natürlich ein obsiegendes Urteil. Der Kunde wird zur Zahlung verurteilt. Nun behauptet der Kunde aber, er könne nicht zahlen, er habe das Geld nicht. Sie versuchen, zu vollstrecken. Der Kunde hat ein Haus im Wert von 1 Mio. €. Sie denken, dann machen Sie eben eine Zwangsversteigerung des Hauses. Geht aber nicht. Der Kunde ist nämlich ein erfahrener Schuldner. Er hat sein Grundbuch bis oben hin vollgeknallt mit Eigentümergrundschulden – mit Grundschuldbriefen natürlich.

Nun denken Sie sich, dann pfänden Sie eben Die Eigentümergrundschulden. Dazu brauchen Sie aber die Grundschuldbriefe. Sie beauftragen einen Gerichtsvollzieher mit der Wegnahme der Grundschuldbriefe. Erfolglos. Der Kunde behauptet, er habe die nicht mehr. Er habe die Grundschulden als Sicherheit abgetreten an einen guten Freund, der ihm 1 Mio. € geliehen habe. Diesem habe er die Grundschuldbriefe übergeben. Der gute Freund sei aber nach Südamerika verzogen und nicht mehr auffindbar. Ist natürlich alles gelogen, aber können Sie das beweisen? Dann werden Sie Ihr Geld wohl nicht bekommen.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer