Der Erlös in der Teilungsversteigerung
Der Erlös in der Teilungsversteigerung kann recht schwierig zu verteilen sein. Zum einen setzt sich der Erlös nämlich oftmals aus mehreren Bestandteilen zusammen. Zum anderen wird der Erlös im Rahmen des Versteigerungsverfahrens aber auch gar nicht verteilt. Der Erlös kann im Rahmen des Versteigerungsverfahrens nur dann verteilt werden, wenn die Berechtigten sich über die Verteilung einig sind. Das ist ja meistens leider nicht der Fall. Und dann kann das zu jahrelangen Prozessen führen.
Der Erlös in der Teilungsversteigerung setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen
In der Teilungsversteigerung bekommt der Ersteher ja kein lastenfreies Grundbuch. Das ist also anders als bei einem freihändigen Verkauf. Vielmehr hat er die noch existierenden Grundschulden als bestehen bleibende Rechte zu übernehmen. Er wird dadurch also Schuldner dieser Grundschulden. Er wird also nicht nur das Bargebot zu bezahlen haben (das ist das, was er an das Gericht bezahlt). Vielmehr wird er dann anschließend auch noch die Grundschulden bezahlen müssen. Die bezahlt er ja an die Bank. Die Grundschulden valutieren aber meistens nicht mehr voll oder auch gar nicht mehr. Die restliche Darlehenssumme ist also geringer als der Nennbetrag der Grundschuld. Dann bekommt die Bank also mehr, als ihr zusteht.
Dieses „Mehr“ muss die Bank dann wieder an die Alteigentümer zurückgeben. Für die Alteigentümer stellt diese Rückzahlung seitens der Bank also auch einen Erlös in der Teilungsversteigerung dar. Der Erlös setzt sich also aus zwei Teilen zusammen. Einmal aus dem Bargebot, welches vom Gericht verteilt wird, also einen Erlös in der Teilungsversteigerung darstellt. Dann aber auch aus der Rückzahlung seitens der Bank, die ebenfalls einen Erlös in der Teilungsversteigerung darstellt.
Der Erlös in der Teilungsversteigerung kann nicht vom Versteigerungsgericht verteilt werden
Der Erlös in der Teilungsversteigerung steht nämlich den Alteigentümern noch weiterhin in ungeteilter Gemeinschaft zu. Das bedeutet, die vorher bestehende Eigentümergemeinschaft besteht noch weiter fort, und zwar an dem Erlös. Die Verteilung innerhalb der Gemeinschaft kann aber nur im Innenverhältnis der Gemeinschaft vorgenommen werden, also von den Teilhabern. Das Gericht kann ja auch gar nicht wissen, welche Forderungen zwischen den Teilhabern noch im Raume stehen.
Deshalb kann der Erlös in der Teilungsversteigerung also vom Gericht nur dann verteilt werden, wenn die Alteigentümer sich über den Verteilungsmodus einig sind. Das ist allerdings erfahrungsgemäß meistens nicht der Fall. Und dann wird der Erlös vom Gericht hinterlegt und es bekommt zunächst keiner etwas. Das führt dann dazu, dass zwischen den Berechtigten oftmals noch jahrelang über den Erlös in der Teilungsversteigerung prozessiert werden muss. Dabei ist es dann besonders misslich, dass es dabei zwei Fronten gibt. Einerseits den Barerlös aus der gerichtlichen Verteilung und andererseits den Erlös aus der Rückzahlung der Bank(en). Beide zusammen bilden ja erst zusammen den Erlös in der Teilungsversteigerung.
Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter http://www.teilungsversteigerung.net/.
Dort sehen Sie auch, wie ich Ihnen helfen kann, Ihren Anteil an dem Barerlös sofort zu erhalten – auch ohne Einigung.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Guten Abend Herr Dreyer
Folgendes zum Sachverhalt: Meine Eltern und meine verstorbene Grossmutter haben eine Eigentümer-Gemeinschaft gebildet. Es handelt sich um ein Haus mit 3 Wohneinheiten, jeder hatte einen Drittel am Gesamteigentum. Jetzt ist die Grossmutter verstorben ,mein Vater hat einen Bruder und gemäss erhaltenem Erbschein eine Erbquote von 50%. Die beiden Brüder , völlig zerstritten, bilden also die Erbengemeinschaft des Anteils ihrer Mutter. Ohne Vorankündigung oder Vorschlag zur aussergerichtlichen Einigung hat der Bruder meines Vaters die Teilungsversteigerung zur Auflösung Eigentümergemeinschaft verlangt. Mein Vater wäre bereit, den Bruder auszuzahlen, ausgehend vom e realistischen Verkehrswert der Immobilie. Sollte es hierzu nicht kommen, weil der Bruder nicht einverstanden ist, wir die TV umgesetzt. Sicher ist, dass dann die Verteilung des Erlöses auch Probleme machen wird und in einem gesonderten Verfahren geregelt werden würde. Jetzt ist es so, dass nahezu die ganze Altersversorung meiner Eltern in dieser Immobilie gebunden ist, sie selbst wohnen jedoch nicht darin. Das Geld wird eingefroren, es bestehen noch andere Uneinigkeiten der retlichen Erbmasse. Würde es eine Möglichkeit geben, dass der Anteil meiner Mutter, die ja nichts mit der Erbsache zu tun hat und quasi enteignet wird, sofort ausbezahlt werden könnte? Welche Tips und Tricks wären hier angebracht?
Ich bedanke mich für Ihre Antwort.
Alexandra Mader
Sehr geehrte Frau Mader,
das ist eine komplexe Fragestellung, zu deren Beantwortung ich noch nähere Informationen bräuchte. Könnten Sie sich dazu mal direkt mit mir per E-Mail, Fax oder Telefon in Verbindung setzen, und mir auch mal einen aktuellen Grundbuchauszug sowie den Anordnungsbeschluss des Gerichts übermitteln?
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dreyer,
erstmal vielen Dank für die ausführliche Antwort. Das hat mir schon sehr weitergeholfen. Nur kurz noch zu der Angelegenheit mit dem Grundschuldbrief. Da meine Eltern die Grundschuld vollständig bezahlt hatten, hat die Bank ihnen den Brief und die Löschungsbewilligung zugesandt. Nach dem Tod meiner Eltern hat meine Schwester alle Unterlagen an sich genommen. Wie muss man denn weiter verfahren, wenn meine Schwester es leugnet, den Brief zu haben oder ihn nicht herausgeben möchte.
Viele Grüße Regina Seidel
Hallo Frau Seidel,
wenn die Bank den Grundschuldbrief Ihren Eltern übersandt hat, dann war das natürlich schon in Ordnung seitens der Bank.
Wenn Ihre Schwester den Brief hat, dann sollte sie ihn natürlich dem Ersteher, der Bank oder dem Grundbuchamt übergeben, damit die Löschung vorgenommen werden kann (natürlich erst, nachdem der Ersteher die Grundschuld bezahlt hat).
Falls der Grundschuldbrief nicht mehr auffindbar ist oder verloren gegangen ist, dann muss man ein Aufgebotsverfahren einleiten, damit dann der Brief für kraftlos erklärt werden kann. Das ist aber nicht mehr Ihr Problem. Darum müssen Ersteher und Bank sich dann kümmern.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dreyer,
ich habe eine Frage. Die Teilungsversteigerung hat stattgefunden, das Bargebot wurde zunächst bei Gericht hinterlegt. Es besteht noch eine Grundschuld, welche nicht mehr valutiert. Der neue Besitzer möchte nun die Grundschuld löschen lassen. Er braucht dazu eine Löschungsbewilligung und den Grundschuldbrief. Meine Schwester hat sehr wahrscheinlich beides. Der neue Besitzer hat mich angesprochen (war Antragsteller der Teilungsversteigerung), ob ich diese Unterlagen habe, da meine Schwester schwer bis gar nicht erreichbar und äußerst unkooperativ. Wahrscheinlich weiß sie gar nicht mehr, dass sie die Unterlagen hat. Nun meine Frage: Wer ist für die Beschaffung von Grundschuldbrief und Löschungsbewilligung verantwortlich? Kann meine Schwester beides „unter der Hand“ dem neuen Eigentümer geben bzw. „verkaufen“? Wer muss das Aufgebotsverfahren für den neuen Grundschuldbrief beantragen (falls unauffindbar) und Erlöschen damit die Rückgewährsansprüche an die alten Eigentümer?
Ich wäre Ihnen für eine Antwort dankbar, da mir der neue Besitzer im „Nacken“ sitzt.
Vielen Dank im vorraus
Regina
Hallo Frau Seidel,
der Ersteher darf natürlich die Grundschuld nicht einfach so ohne weiteres löschen lassen. Er hat sie ja schließlich als bestehen bleibendes Recht übernommen. Das heißt, er ist jetzt der Schuldner der Grundschuld und wird seine Schuld natürlich bezahlen müssen. Als Berechtigte der Grundschuld ist vermutlich noch die Bank im Grundbuch eingetragen? Dann wird er also die Grundschuld an die Bank zur Ablösung bezahlen müssen. Erst danach darf die Bank ihm eine Löschungsbewilligung erteilen, mit der er dann die Löschung vornehmen kann.
Selbst wenn Ihre Schwester noch eine alte Löschungsbewilligung der Bank haben sollte, und selbst wenn Ihre Schwester diese Löschungsbewilligung dem Ersteher aushändigen sollte, darf er diese nicht etwa dazu verwenden, einfach die Löschung der Grundschuld vorzunehmen. Das wäre ein Straftatbestand (Untreue), weil er ja damit Sie und Ihre Schwester um den Ihnen zustehenden Erlös aus der Grundschuld gebracht hätte. Er hat schließlich im Termin als Bargebot entsprechend weniger bieten müssen, weil er ja die Grundschuld übernommen hatte, und damit quasi einen Teil der Zahlung bereits erbracht hatte.
Die Bank hat dann die von dem Ersteher erhaltene Zahlung im Zuge der Erfüllung des Rückgewährsanspruchs an Sie und Ihre Schwester auszukehren.
Wenn die Bank den Grundschuldbrief nicht mehr haben sollte, weil sie ihn womöglich unberechtigt Ihrer Schwester ausgehändigt hat, dann ist das nicht Ihr Problem, sondern das Problem der Bank. Dann muss die Bank sehen, wie sie zu einem neuen Grundschuldbrief kommt. Die Bank kann doch nicht einfach den Grundschuldbrief aus der Hand geben und ihm jemandem aushändigen, der überhaupt kein Recht daran hat (Ihrer Schwester).
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer