Darlehen der Alteigentümer bei der Teilungsversteigerung
Wie schon gesagt, so kommt es bei der Teilungsversteigerung natürlich recht häufig vor, dass einer der Alteigentümer selbst das Grundstück ersteigert. Das führt dann sehr häufig zu gedanklichen Problemen. Denn die Beteiligten bedenken oftmals nicht, dass dieser Alteigentümer rechtlich als eine andere Person anzusehen ist. Er tritt ja in Personalunion einmal als Alteigentümer und einmal als Ersteher auf. Der Ersteher ist aber rechtlich eine andere Person als der Alteigentümer. Das sind also rechtlich gesehen zwei Personen. Und die darf man nicht durcheinander bringen. Wenn man damit gedankliche Schwierigkeiten hat, dann sollte man sich einfach vorstellen, ein Fremder hätte es ersteigert. Dann wird schlagartig alles klar. Das gilt insbesondere auch für das Darlehen der Alteigentümer bei der Teilungsversteigerung
Darlehen der Alteigentümer bei der Teilungsversteigerung – wie man es falsch machen kann
Auch hier ein einfaches Beispiel: M und F waren Alteigentümer. M hat in der Teilungsversteigerung das Haus ersteigert. Dabei hat er eine Grundschuld von 90.000 € übernommen. Die Grundschuld valutierte noch voll. M hat die Grundschuld jetzt einfach gar nicht durch Zahlung abgelöst. Vielmehr bedient er einfach das Darlehen der Alteigentümer bei der Teilungsversteigerung weiter. Für dieses Darlehen haften die Alteigentümer M und F ja noch gemeinschaftlich.
Darlehen der Alteigentümer bei der Teilungsversteigerung weiterführen – das ist nicht OK
Das ist natürlich so nicht in Ordnung. M hat dabei nicht bedacht, dass er ja die Grundschuld in seiner Eigenschaft als Ersteher übernommen hat. Es wohnen ja zwei Seelen in seiner Brust: Der Alteigentümer und der Ersteher. Er kann die Grundschuld also nicht einfach bestehen lassen und so tun, als wäre er noch der Alteigentümer. Es geht also nicht darum, das Darlehen der Alteigentümer bei der Teilungsversteigerung weiterhin durch monatliche Tilgungsraten zurückzuführen. Vielmehr muss er die Grundschuld durch Zahlung ablösen. Diese Grundschuld hat er ja mit seinem Gebot übernommen. Die Zahlung auf die Grundschuld ist also Teil seines Gebots.
Die Zahlung des Erstehers hat die Bank dann als Sondertilgung des Darlehens der Alteigentümer bei der Teilungsversteigerung zu verbuchen. Damit sind die Alteigentümer dann also entschuldet. Das dürfen die Alteigentümer auch erwarten. Denn dafür haben sie ja ihr Haus hergegeben. Dann muss die Darlehensschuld natürlich auch aus dem Kaufpreis beglichen werden. Das Gebot ist nichts anderes als ein Kaufpreis.
Wenn M aber einfach das Darlehen der Alteigentümer bei der Teilungsversteigerung weiterhin bedient, dann zahlt F ja dafür mit. Zumindest ist sie aber noch in der Haftung. Der Verkäufer (=Alteigentümer) haftet doch aber nicht für die Zahlung des Kaufpreises. Dafür ist der Käufer (=Ersteher) zuständig.
Wenn M ein Darlehen benötigt, um die Grundschuld abzulösen, dann muss er sich bitteschön ein eigenes Darlehen besorgen. Das kann durchaus bei der gleichen Bank sein wie das Darlehen der Alteigentümer bei der Teilungsversteigerung. Nur ist dann F aus dem Spiel und nicht mehr in der Haftung.
Darlehen der Alteigentümer bei der Teilungsversteigerung – auch für Anwälte verwirrend
Der Anwalt von M schreibt also an F und droht damit, sein Mandant werde die Zahlungen auf das Darlehen der Alteigentümer bei der Teilungsversteigerung einstellen, wenn F sich nicht auch daran beteilige. Der Anwalt von F hat auch seine gedanklichen Schwierigkeiten, was er seiner Mandantin empfehlen solle.
M und der Anwalt von M sind offenbar der geistigen Verwirrung anheimgefallen. M hat doch die Grundschuld als Ersteher als Teil seines Gebots an Zahlungs statt übernommen. Natürlich hat M sein Gebot zu bezahlen. Also hat M natürlich – als Ersteher – die Grundschuld zu bezahlen. Das Gebot zahlt natürlich der Ersteher, und nicht einer der Alteigentümer. Bei einem Kauf zahlt ja auch der Käufer den Kaufpreis und nicht der Verkäufer. Die Alteigentümer haben doch im Gegenzug gegen die Zahlung des Gebots ihr Haus hergegeben. Das Darlehen der Alteigentümer bei der Teilungsversteigerung ist also aus dem Gebot zurückzuführen.
Wenn M die Grundschuld nicht zurückführt, dann schießt er sich damit selbst ins Knie. Denn er hat die Grundschuld ja so übernommen, wie sie im Grundbuch eingetragen ist. Also einschließlich der dort eingetragenen Grundbuchzinsen von 18%. Wenn er also die Grundschuld erst zwei Jahre später durch Zahlung ablöst, dann zahlt er dafür 36% mehr! Außerdem riskiert er, dass die Bank die Zwangsversteigerung gegen ihn betreibt.
Darlehen der Alteigentümer bei der Teilungsversteigerung – auch Banken machen es falsch
Die oben beschriebene Vorgehensweise hätte die Bank natürlich nicht einfach tolerieren dürfen. Dies auch dann nicht, wenn es für die Bank natürlich kein Problem ist. Für die Bank ist die Welt in Ordnung, solange sie ihr Geld bekommt – von wem auch immer.
Mit der Teilungsversteigerung hat ein Eigentumswechsel stattgefunden. Dies auch dann, wenn einer der Alteigentümer gleichzeitig der neue Eigentümer ist. Das ist nicht anders als bei einem Kauf. Mit dem Eigentumswechsel geht natürlich – implizit – die Kündigung des Darlehensvertrages einher. Das Darlehen der Alteigentümer bei der Teilungsversteigerung ist damit also rückzahlbar – aus dem Gebot. Die Verkäufer zahlen ja nicht weiterhin die Schulden der Käufer ab.
Das erkennen allerdings viele Banken auch nicht, unter anderem die Sparkasse Spree-Neiße in Cottbus und die Kreissparkasse Ahrweiler. Auch die DSL-Bank hat damit gelegentlich Ihre Probleme.
Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter http://teilungsversteigerung.net/
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dr Dreyer,
Nun hab ich alles gelesen , und mir ist es mulmig geworden.
Ich habe heute die Teilversteigerung in Auftrag gegeben. Ich will die erbaute Immobilie behalten.
So ,
zur Grundschuld , dort sind 295000€ eingetragen.
Der laufende Kredit beträgt momentan 181000€ den ich natürlich bediene.
Der Wert des Hauses beläuft sich auf ca. 413000€
Was ist generell dringlichst zu beachten ? Es kann kaum sein, das der Wert des Objekts + die Grundschuld vom Ersteher ( hoffentlich Ich )bedient werden müssen. Das wäre ein utopischer Preis.
Hallo Herr Hesse,
Nun hab ich alles gelesen , und mir ist es mulmig geworden.
Ich habe heute die Teilversteigerung in Auftrag gegeben. Ich will die erbaute Immobilie behalten.
So, zur Grundschuld, dort sind 295000€ eingetragen.
Der laufende Kredit beträgt momentan 181000€ den ich natürlich bediene.
Der Wert des Hauses beläuft sich auf ca. 413000€
Was ist generell dringlichst zu beachten ? Es kann kaum sein, das der Wert des Objekts + die Grundschuld vom Ersteher ( hoffentlich Ich )bedient werden müssen. Das wäre ein utopischer Preis.
Das ist ein Missverständnis. Sie müssen nicht zum Wert des Hauses noch die Grundschuld addieren. Vielmehr müssen Sie Ihr Gebot bezahlen und weiter nichts.
Ihr Gebot setzt sich aus zwei Teilen zusammen:
• Das sogenannte „Bargebot“, das ist das Geld, was man an das Gericht bezahlen wird.
• Die Übernahme der Grundschuld als deren Schuldner an Zahlungsstatt.
Wieviel Sie bieten möchten, ist natürlich Ihre Entscheidung. Wenn Sie also insgesamt z.B. 400.000 € bieten möchten, dann müssten Sie ja die Grundschuld in Höhe von 295.000 übernehmen, würden damit deren Schuldner und werden ja die 295.000 auch an die Bank bezahlen müssen. Das müssen Sie also bei der Gebotsabgabe einkalkulieren. Sie bieten also als Bargebot 105.000 (nämlich 400.000 – 295.000). Dann zahlen Sie die 105.000 an das Gericht und die 295.000 an die Bank und haben damit Ihr Gebot von 400.000 bezahlt.
Sie sollten sich am besten mal direkt an mich wenden per E-Mail oder per Telefon. Ich kann unter anderem dafür sorgen, dass Sie von dem Bargebot (soweit es das geringste Gebot übersteigt) nur die Hälfte werden bezahlen müssen.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dr. Dreyer,
mein Vater und ich besaßen gemeinsam ein Mehrfamilienhaus.
Ihm gehörten 2/3 und mir 1/3.
Er verstarb und somit ging sein Teil auf die Ehefrau und die acht Kinder über.
Ich bin weiterhin 1/3 Eigentümer und nun auch Erbe.
Ich wohne in dem Haus und würde es auch gerne weiterhin tun.
Es gibt keine Einigung mit den Miterben und aus diesem Grund möchte ich die Teilungsversteigerung der 2/3 des Hauses beantragen, um sie selbst zu ersteigern, natürlich so günstig wie möglich, da ich nur eine bestimmte Summe dafür aufbringen kann.
Es besteht eine Grundschuld von ca.300 000€ und ein Darlehen von ca. 70000€, welcher von mir weiterhin bedient wird.
Da wären auch noch die Grundschuldzinsen (18%), was fang ich damit an.
Wäre es sinnvoll für mich eine Versteigerung zu beantragen?
Wie setzt sich in meinem Fall das geringste Gebot zusammen?
Müsste ich nur 2/3 der Grundschuld an die Bank bezahlen?
Was passiert mit dem Darlehen?
Ich bin ziemlich verzweifelt und wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie etwas Licht ins Dunkle bringen würden.
Viele Grüße
Tomey
Hallo Tomey,
in Ihrem Fall wäre es am besten, wenn Sie sich mal unmittelbar per E-Mail, Fax oder Telefon an mich wenden. Bitte nennen Sie mir auch eine Telefonnummer, damit ich Sie anrufen kann.
Viele Grüße und ein frohes Neues Jahr
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dreyer
sofern die Grundschuld in Form von Briefen vorliegt und nicht mehr valutiert, wird es eine Eigentümergrundschuld. Diese kann höher als der Erbteil eines einzelnen Erben sein. Wenn einer der Erben die Briefe an sich genommen hat, wie müsste der Rechtspfleger in einer TV nach Kenntnis der Sachlage damit umgehen ? Die Briefe könnten ja ohne Wissen der Miterben für die Aufnahme eines oder mehrerer Darlehen genutzt werden. Falls die Darlehen den Erbteil des Miterben übersteigen und er die TV beantragt hat, handelt es sich ja um ein „hohles Erbe“. Was dann…
Mit besten Grüssen
Hallo Herr Berndt,
sofern die Grundschuld in Form von Briefen vorliegt
die Grundschuld „liegt nicht in Form von Briefen“ vor, sondern ist im Grundbuch eingetragen. Wenn es eine Briefgrundschuld ist, dann hat das Grundbuchamt außerdem dem Berechtigten an der Grundschuld einen Brief über die Grundschuld ausgehändigt.
und nicht mehr valutiert, wird es eine Eigentümergrundschuld.
Nein. Es besteht dann zwar ein Rückgewährsanspruch des Eigentümers (also der Erbengemeinschaft), aber zu einer Eigentümergrundschuld wird es nur dann, wenn die berechtigte Bank die Grundschuld an den Eigentümer abgetreten hat oder auf die Grundschuld verzichtet hat. Der Verzicht wird im Grundbuch eingetragen. Die Abtretung kann auch in grundbuchmäßiger Form erfolgt sein. Bei einer Briefgrundschuld ist aber auch eine „stille Abtretung“ denkbar, von der das Grundbuchamt nichts erfährt. Die erfolgt durch eine privatschriftliche Abtretungserklärung und die Übergabe des Briefes.
Diese kann höher als der Erbteil eines einzelnen Erben sein. Wenn einer der Erben die Briefe an sich genommen hat,
Falls eine Abtretung an die Erbengemeinschaft erfolgt ist, dann stehen die Briefe natürlich der Gemeinschaft zu und nicht einem einzelnen Miterben. Es kann natürlich einer der Miterben diese Briefe für die Gemeinschaft verwahren, aber sie stehen nach wie vor der gesamten Gemeinschaft zu.
wie müsste der Rechtspfleger in einer TV nach Kenntnis der Sachlage damit umgehen ?
Das ist nicht Sache des Rechtspflegers, damit umzugehen. Das muss die Erbengemeinschaft intern regeln.
Die Briefe könnten ja ohne Wissen der Miterben für die Aufnahme eines oder mehrerer Darlehen genutzt werden.
Nein. Das ist nicht möglich, weil dazu ja die gesamte Abtretungskette nachgewiesen werden müsste. Die Bank hat ja die Grundschuld ganz bestimmt nicht an einen einzelnen Miterben abgetreten, sondern allenfalls an die gesamte Erbengemeinschaft.
Falls die Darlehen den Erbteil des Miterben übersteigen und er die TV beantragt hat, handelt es sich ja um ein „hohles Erbe“. Was dann…
Mit besten Grüssen
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dreyer,
wenn nach Scheidung in einer TV (beide je 1/2, Grundschuld besteht noch, Darlehen wird noch bedient) das gemeinsame Haus vom Bewohner versteigert wird (zum Zwecke der Übernahme des Hauses), der dann die Grundschuld nicht, aber das Darlehen weiter bezahlt und auch den Mithaftenden aus der Haftung der Kreditverträge entlässt, dann hat die Bank ja gar kein Verlangen nach Bezahlung der Grundschuld. Der Alteigentümer hat nicht mal mehr was mit dieser Bank zu tun, nachdem er aus der Haftung der Kreditverträge entlassen wurde.
Welche Handhabe und Möglichkeiten hat der Alteigentümer gegenüber der Bank diese Grundschuld einzufordern?
Mfg
Klara
Hallo Frau Opppermann,
wenn nach Scheidung in einer TV (beide je 1/2, Grundschuld besteht noch, Darlehen wird noch bedient) das gemeinsame Haus vom Bewohner versteigert wird (zum Zwecke der Übernahme des Hauses), der dann die Grundschuld nicht, aber das Darlehen weiter bezahlt und auch den Mithaftenden aus der Haftung der Kreditverträge entlässt,
der Ersteher kann den Mithaftenden nicht aus der Haftung entlassen, das kann nur die Bank
dann hat die Bank ja gar kein Verlangen nach Bezahlung der Grundschuld.
Das ist in dem Artikel https://www.teilungsversteigerung24.de/darlehen-der-alteigentuemer-bei-der-teilungsversteigerung-ii/ beschrieben. Die Bank sollte es also nicht falsch machen, sonst kann sie sich schadensersatzpflichtig machen.
Der Alteigentümer hat nicht mal mehr was mit dieser Bank zu tun, nachdem er aus der Haftung der Kreditverträge entlassen wurde.
Doch, der Alteigentümer hat dann zwar nichts mehr mit dem Darlehen zu tun, wohl aber mit der Grundschuld. Er hat nämlich aus dieser Grundschuld nach wie vor ein Rückgewährsrecht gegenüber der Bank.
Welche Handhabe und Möglichkeiten hat der Alteigentümer gegenüber der Bank diese Grundschuld einzufordern?
Das ist in dem nachfolgenden Artikel beschrieben:
https://www.teilungsversteigerung24.de/uebernommene-grundschuld-bei-der-teilungsversteigerung/
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dreyer,
zum Verständnis von Grundschuld – oder als Sonderfall Grundschuld bei Teilungsversteigerung – bitte ich Sie um Ihre Erklärung in einem konstruiertem Fall, den ich wie folgt darstelle:
A hat ein Haus. Er benötigt ein Darlehen und nimmt – dazu – eine Grundschuld
bei einer Bank auf sein Haus auf. Zweck: Nicht als Faschingsscherz sondern als
Sicherheit für sein Darlehen. Für sein ehrliches Gesicht kriegt er ja nichts.
Irgendwann kommt er in weitere Not – er kann die Raten für sein Darlehen nicht mehr bedienen – die Bank versteigert oder verkauft sein Haus. B ist der Käufer und neue Eigentümer. Er zahlt den Kaufpreis – mehr nicht. Die Grundschuld lässt er bestehen für den Fall, dass er vielleicht auch einmal ein Darlehen aufnehmen will. Aus dem Erlös über den Kaufpreis hat die Bank ihre Ansprüche als Gläubiger befriedigt und den Rest erhält der A. Nach einigen Jahren verkauft B das Haus –
er zieht mach Cornwall –
ach nein, in England gibt es dieses verwirrende Konstrukt „Grundschuld“ nicht – in Frankreich übrigens ebenfalls nicht – Code Civil – und „mortgage“ entspricht wohl der Hypothek.
Also er zieht nach Süden und verkauft vorher sein Haus. Wieder: Der Käufer C zahlt den Kaufpreis und wird damit Eigentümer. Punkt. Die eingetragene Grundschuld lässt er stehen. Vielleicht kann er darauf wenn nötig eine Darlehensschuld parken. Irgendwann segnet C das Zeitliche – sein Haus fällt an seine Erben, eine Erbengemeinschaft. Diese machen auf Teilungsversteigerung. Jetzt wird es spannend: Kommt jetzt der Knaller, wo der Erwerber des Hauses nach Teilungsversteigerung, nennen wir ihn L, zum Kaufpreis auch noch die Grundschuld bezahlen muss? An wen?
Wenn eine solange über verschiedene Eigentumsphasen hinweg als Zeitbombe
fungierende Grund-Schuld existiert und dann bei der Teilungsversteigerung
zur explodierenden Bombe wird – wie wird die dann die ganze vergangene Zeit hinweg bilanziert? Wäre diese Schuld tatsächlich Geld oder ein Kapital, dann wären doch entsprechende Zinsen oder Steuern fällig.
Wie bilanziert wer wie diese „Grundschuld“.
“ Common sense“ – da wird klar, dass Länder wie England und Frankreich von dem makabren Spiel mit der Grundschuld frei bleiben.
Viele Grüße
Jochen Ostertag
Sehr geehrter Herr Ostertag,
Sehr geehrter Herr Dreyer,
zum Verständnis von Grundschuld – oder als Sonderfall Grundschuld bei Teilungsversteigerung – bitte ich Sie um Ihre Erklärung in einem konstruiertem Fall, den ich wie folgt darstelle:
A hat ein Haus. Er benötigt ein Darlehen und nimmt – dazu – eine Grundschuld
bei einer Bank auf sein Haus auf. Zweck: Nicht als Faschingsscherz sondern als
Sicherheit für sein Darlehen. Für sein ehrliches Gesicht kriegt er ja nichts.
Irgendwann kommt er in weitere Not – er kann die Raten für sein Darlehen nicht mehr bedienen – die Bank versteigert oder verkauft sein Haus.
Verkaufen kann sie es nicht, nur versteigern lassen. Verkaufen kann nur der Eigentümer. Die Bank ist ja aber nicht der Eigentümer
B ist der Käufer und neue Eigentümer. Er zahlt den Kaufpreis – mehr nicht.
Sie wollen es nicht einsehen, nicht wahr? Was ist denn Ihrer Meinung nach der „Kaufpreis“? Das ist doch nicht allein das Bargebot, sondern das Gesamtgebot – einschließlich der Übernahme der Grundschuld an Zahlungs statt.
Die Grundschuld lässt er bestehen
Das geht in dem Fall nicht. Die Grundschuld bleibt nicht bestehen, wenn die Bank im ersten Rang aus dieser Grundschuld vollstreckt. Dann erlischt die Grundschuld und wird aus dem Erlös abgefunden. Das Beispiel funktioniert also so nicht. Aber konstruieren wir es mal anders, damit es zu einer bestehen bleibenden Grundschuld kommt: Es gibt zwei Grundschulden, die Bank im zweiten Rang vollstreckt aus der zweitrangigen Grundschuld. Dann bleibt die erstrangige Grundschuld bestehen.
für den Fall, dass er vielleicht auch einmal ein Darlehen aufnehmen will.
Sie wollen es immer noch nicht verstehen? Der Ersteher kann nicht diese Grundschuld bestehen lassen, „um sie ggf. mal wieder als Sicherheit für ein weiteres Darlehen einzusetzen“. Dazu ist er nicht berechtigt. Er ist nicht der Berechtigte an der Grundschuld, sondern der Schuldner! Es ist etwas misslich, wenn man Schuldner und Gläubiger miteinander verwechselt. Das ist so, als wenn ein Buchhalter Soll und Haben miteinander verwechselt (oder ein Kapitän Steuerbord und Backbord).
Der Ersteher sollte diese Grundschuld möglichst bald durch Zahlung ablösen. Wenn er damit 10 Jahre wartet, dann bezahlt er 10 * 18% mehr!
Aus dem Erlös über den Kaufpreis hat die Bank ihre Ansprüche als Gläubiger befriedigt
Die Bank aus dem ersten Rang, deren Grundschuld bestehen blieb, hat überhaupt keine Ansprüche befriedigt. Sie hat aus dem Versteigerungserlös keinen Pfennig erhalten, sondern hat nur in der Person des Erstehers B einen neuen Schuldner der Grundschuld erhalten, der ihr nach wie vor die Grundschuld schuldet.
und den Rest erhält der A. Nach einigen Jahren verkauft B das Haus –
er zieht mach Cornwall –
ach nein, in England gibt es dieses verwirrende Konstrukt „Grundschuld“ nicht – in Frankreich übrigens ebenfalls nicht – Code Civil – und „mortgage“ entspricht wohl der Hypothek.
Also er zieht nach Süden und verkauft vorher sein Haus. Wieder: Der Käufer C zahlt den Kaufpreis
Wieder die Frage: Was ist denn Ihrer Meinung nach der „Kaufpreis“? Normalerweise wird bei einem freihändigen Verkauf die Grundschuld dann aus dem Kaufpreis abgelöst (macht der Notar), der Verkäufer erhält nur den Rest nach Ablösung der Grundschuld, und der der Käufer erhält ein lastenfreies Haus – ohne weiterhin bestehende Grundschuld. Man kann auch mit dem Kaufvertrag vereinbaren, dass die Grundschuld nicht abgelöst wird, sondern der Käufer diese – als Schuldner – übernimmt. Dann zahlt der Käufer aber entsprechend weniger als Kaufpreis, und der Käufer ist sich dann auch darüber im Klaren, dass er noch die Grundschuld schuldet.
und wird damit Eigentümer. Punkt. Die eingetragene Grundschuld lässt er stehen. Vielleicht kann er darauf wenn nötig eine Darlehensschuld parken.
Nein!!!! Wieder falsch gedacht! Er ist der Schuldner! Er ist nicht berechtigt, die Grundschuld als Sicherheit für ein neues Darlehen zu benutzen! Er ist doch nicht der Berechtigte an der Grundschuld!
Irgendwann segnet C das Zeitliche – sein Haus fällt an seine Erben, eine Erbengemeinschaft.
Die Erbengemeinschaft schuldet nach wie vor die Grundschuld! Sie hat diese Schuld geerbt!
Diese machen auf Teilungsversteigerung. Jetzt wird es spannend: Kommt jetzt der Knaller, wo der Erwerber des Hauses nach Teilungsversteigerung, nennen wir ihn L, zum Kaufpreis auch noch die Grundschuld bezahlen muss? An wen?
Das ist doch ganz klar! An den Berechtigten an der Grundschuld! Das ist die Bank! Die steht im Grundbuch als Gläubiger eingetragen!
Wenn eine solange über verschiedene Eigentumsphasen hinweg als Zeitbombe
fungierende Grund-Schuld existiert und dann bei der Teilungsversteigerung
zur explodierenden Bombe wird –
Das ist keine Zeitbombe! Es musste jedem Beteiligten (A, B, C, L) jederzeit klar sein, dass da noch eine Schuld bestand, die auch zu bezahlen war.
wie wird die dann die ganze vergangene Zeit hinweg bilanziert?
Jeder hat diese Grundschuld all die Zeit über auf der Passivseite seiner Bilanz einstellen müssen!
Wäre diese Schuld tatsächlich Geld oder ein Kapital, dann wären doch entsprechende Zinsen oder Steuern fällig.
Sind sie ja auch! Wenn Sie einen Grunderwerbsteuerbescheid erhalten würden, dann würde das Finanzamt die übernommene Grundschuld mit als Teil des Kaufpreises ansetzen und darauf die Steuer berechnen. Entfällt bei Ihnen nur wegen § 3 GrEStG, weil Sie schon vorher selbst Mitglied der Erbengemeinschaft waren.
Wie bilanziert wer wie diese „Grundschuld“.
“ Common sense“ – da wird klar, dass Länder wie England und Frankreich von dem makabren Spiel mit der Grundschuld frei bleiben.
Ich verstehe, dass das alles für Sie ärgerlich ist, und dass Ihnen meine Antworten nicht gefallen. Aber Sie müssen sich schon den Vorwurf gefallen lassen, dass Sie dem Rechtspfleger nicht zugehört haben, und dass Sie leichtfertig ein Gebot abgegeben haben, ohne zu wissen, was Sie da eigentlich taten, und welche Verpflichtung Sie damit eingingen. Das hat mit „common sense“ nichts zu tun. Die juristische Betrachtungsweise der Schuldverhältnisse ist ein in sich geschlossenes, logisches und widerspruchsfreies Gedankengebäude – auch die Grundschuld. (Leider wird im alltäglichen Sprachgebrauch das Wort „Grundschuld“ oftmals benützt, ohne die Bedeutung dieses Wortes wirklich erfasst zu haben – nämlich synonym mit „Darlehensschuld“.) Das deutsche BGB, welches inzwischen schon 150 Jahre alt ist, halte ich für eine große zivilisatorische Leistung. Nicht umsonst ist es von China 1:1 übernommen worden.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Doch, Ihre Antworten gefallen mir sehr, Herr Dreyer.
Endlich ist da nämlich der Mann, der mir diese Zusammenhänge nachvollziehbar in genialer Weise erklärt hat!
Gut, ich muss noch was hinlegen.
Und mit dem Verständnis der Geschichte habe ich auch wieder Ruhe und Frieden.
Wenn ich dann diese Grundschuld begleiche ist an dieser Front Ruhe – und ich kann löschen lassen.
Das kriege ich hin.
Das BGB ist klasse – könnte auch BBB heißen. Bürgerliches Besitzbuch.
Ganz herzlichen Dank und viele Grüße
Jochen Ostertag
Uhhhhh!
Vielen Dank für Ihre Antwort, Herr Dr. Dreyer.
Wenn ich auf diesen Zusammenhang noch einmal zurückkommen darf?
Die Ausdrücke im Bankwesen stammen wohl aus dem mittelalterlichen Italienisch: Giro, Konto, Agio, Credit und auch valutieren. Wohl von „valutare“ für „bewerten“. Was wird aber bewertet? Eine eingegangene Schuld – eingetragen als „Grundschuld“ – für ein aufgenommenes Darlehen – würde ich verstehen – oder wofür?
Wenn nun die Schuld – auf einen Schlag oder in vielen Raten – getilgt worden ist,
dann valutiert noch was wie? Was ist hier das „Wesentliche“?
Wenn dann noch Geld fließen muss – womöglich in Höhe der eingetragenen Grundschuld – dann wird doch Geld aus dem Nichts geschaffen.
Rumpelstilzchen.
Mir fällt ein Beispiel aus der Physik ein:
Auf einer Kondensator-Platte ziehe ich Elektronen ab und auf der anderen Platte häufe ich sie an.
Sobald die vorher abgezogenen Elektronen wieder zurück geflossen sind, ist Ruhe – und da kommt auch kein Fluss mehr zustande. Modell nur mit Kondensator – kein Schwingkreis.
Viele Grüße
Jochen Ostertag
Hallo Herr Ostertag,
am besten sagen Sie mir mal, was denn konkret Ihr Problem ist. Dann kann ich Ihnen auch sagen, wo denn konkret Ihr Gedankenfehler liegt.
Ihr Beispiel aus der Physik trägt nicht. Sie müssten sich dann zwei Kondensatoren vorstellen. Eine Darlehensschuld und eine Grundschuld sind nämlich zwei Schulden, die miteinander nichts (nichts!!!!!) zu tun haben. Und wenn Sie die Darlehensschuld zurückgezahlt haben, dann existiert die Grundschuld davon unabhängig immer noch!
Bitte lesen Sie: https://www.teilungsversteigerung24.de/was-ist-eine-grundschuld/ und
https://www.teilungsversteigerung24.de/grundschulden-in-der-teilungsversteigerung/
Viele Grüße
Klaus Dreyer
Gut, Herr Dreyer. Hier mein Problem.
Bei der mir aufgezwungenen Teilungsversteigerung – meine Kaufangebote wurden allesamt nicht beantwortet und verworfen – habe ich das höchste Gebot abgegeben und den Zuschlag erhalten. Die Erbengemeinschaft besteht aus zwei jeweils hälftig beteiligten Parteien.
Der volle Kaufpreis, von mir aufgebracht, liegt und dampft seither bei Gericht. Ausgezahlt wird nichts. Mein Erbe konnte ich bewahren indem ich den doppelten Preis hingelegt habe.
Seither bin ich im Grundbuch als einziger eingetragen.
Zu einer zu Gunsten der Bank eingetragenen Grundschuld aus dem letzten Jahrhundert, die nicht mehr valutiert, hat mir die Bank nach der Ersteigerung
ein Angebot zur Löschung unterbreitet. Ich habe aber nicht löschen lassen, sondern darauf nach der Ersteigerung ein Darlehen in gerade der Höhe der Grundschuld für mich bestellt und erhalten.
Jetzt kommt die Gegenseite und argumentiert: „ …… der O. hat offensichtlich nicht die Löschung erwirken können. Wir fordern die Auszahlung der Grundschuld“.
Wo ich nicht mitkomme ist die Stelle, wo die Bank mir die Löschung angeboten hat. Wäre ich darauf eingegangen und hätte löschen lassen – oder irrt sich hier die Bank – hätte ich damit der Gegenseite den Wind aus dem Segel genommen und die jetzt gestellten Ansprüche vereitelt?
Bei Bezahlung dieser Grundschuld durch mich – an wen würde dann dieser Betrag fließen? Wem stünde er zu?
Viele Grüße
Jochen Ostertag
Hallo, Herr Ostertag,
hier haben alle Beteiligten gravierende Fehler gemacht, Sie zuallererst. So ähnlich hatte ich mir das schon gedacht.
Gut, Herr Dreyer. Hier mein Problem.
Bei der mir aufgezwungenen Teilungsversteigerung – meine Kaufangebote wurden allesamt nicht beantwortet und verworfen – habe ich das höchste Gebot abgegeben
Damit haben Sie die Versteigerungsbedingungen akzeptiert. Und die sahen vor, dass Sie mit der Abgabe eines Gebots gleichzeitig auch die Grundschuld als Schuldner übernehmen. Als der Rechtspfleger das zu Beginn im Rahmen des Bekanntmachungsteils erklärt hat, haben Sie nicht zugehört, oder haben nur das hören wollen, was Sie sich gedacht haben, weil Sie ja – fälschlich – dachten, Sie wüssten, dass die Grundschuld für Sie keine Rolle mehr spielen würde.
und den Zuschlag erhalten.
Damit sind Sie Schuldner der Grundschuld geworden.
Die Erbengemeinschaft besteht aus zwei jeweils hälftig beteiligten Parteien.
Der volle Kaufpreis, von mir aufgebracht,
Nein. Sie haben das Gebot noch gar nicht vollständig bezahlt. Das Gebot setzt sich aus zwei Teilen zusammen: Dem Bargebot (das, was man an das Gericht bezahlt) und der Übernahme der Grundschuld (die man an die Bank bezahlt). Sie haben die Grundschuld an „an Zahlungs statt“ übernommen. Deshalb haben Sie entsprechend weniger als Bargebot bieten müssen. Mit der Abgabe Ihres Gebots haben Sie gleichzeitig das Versprechen abgegeben, auch die Grundschuld zu bezahlen. Dieses Versprechen haben Sie bislang nicht eingelöst.
liegt und dampft seither bei Gericht. Ausgezahlt wird nichts. Mein Erbe konnte ich bewahren indem ich den doppelten Preis hingelegt habe.
Seither bin ich im Grundbuch als einziger eingetragen.
Zu einer zu Gunsten der Bank eingetragenen Grundschuld aus dem letzten Jahrhundert, die nicht mehr valutiert, hat mir die Bank nach der Ersteigerung
ein Angebot zur Löschung unterbreitet.
Dieses „Angebot zur Löschung“ konnte doch wohl nur bedeuten, dass Sie die Grundschuld durch Zahlung ablösen würden und die Bank Ihnen im Gegenzug eine Löschungsbewilligung erteilen würde (?). Weniger als die Zahlung der Grundschuld durfte die Bank Ihnen nicht anbieten; denn sonst hätte die Bank sich gegenüber den Alteigentümern – also der Erbengemeinschaft – schadensersatzpflichtig gemacht.
Ich habe aber nicht löschen lassen, sondern darauf nach der Ersteigerung ein Darlehen in gerade der Höhe der Grundschuld für mich bestellt und erhalten.
Das ist ja nun völlig falsch. Sie sind der Schuldner dieser Grundschuld. Sie können doch nicht über diese Grundschuld in der Weise verfügen, dass Sie diese neu valutieren. Damit haben Sie die Erbengemeinschaft um das ihr zustehende Rückgewährsrecht geprellt und sich selbst einen ungerechtfertigten Vermögensvorteil verschafft (Straftatbestand!). Diese Grundschuld durften Sie nur durch Zahlung ablösen. Der Bank hätten Sie eine neue Grundschuld bestellen können – aber doch nicht diese verwenden! Das hätte die Bank natürlich auch nicht so akzeptieren dürfen. Es handelt sich also um einen Fehler Ihrerseits und um einen Fehler der Bank.
Jetzt kommt die Gegenseite und argumentiert: „ …… der O. hat offensichtlich nicht die Löschung erwirken können. Wir fordern die Auszahlung der Grundschuld“.
Das ist auch Unsinn. Die Gegenseite versteht offenbar auch nichts. Es ist schon erschreckend, wie heutzutage selbst Rechtsanwälte das eigene juristische Gedankengebäude der Grundschuld nicht mehr verstehen. Die Gegenseite kann von Ihnen nicht die Zahlung der Grundschuld verlangen. Sie kann aber von der Bank die Abtretung der Grundschuld an die Erbengemeinschaft verlangen und durchsetzen. Dann steht die Bank plötzlich ohne Sicherheit da für das Darlehen, was die Bank Ihnen gegeben hat. Und aus der abgetretenen Grundschuld kann die Erbengemeinschaft dann die Zwangsversteigerung gegen Sie betreiben, um sich aus deren Erlös für die Grundschuld bezahlt zu machen.
Wo ich nicht mitkomme ist die Stelle, wo die Bank mir die Löschung angeboten hat.
Aber doch wohl nur gegen Zahlung der Grundschuld? Ansonsten wäre es auch ein Fehler der Bank gewesen.
Wäre ich darauf eingegangen und hätte löschen lassen
Wenn Sie die Grundschuld durch Zahlung abgelöst hätten, dann hätten Sie die Grundschuld natürlich auch löschen lassen können. Aber dann wäre ja auch das Geld dagewesen, welches die Bank dann wiederum postwendend hätte an die Erbengemeinschaft auskehren müssen. Dann wäre ja alles in Ordnung gewesen. Eine Löschung ohne Zahlung hätte die Bank Ihnen aber nicht anbieten dürfen.
– oder irrt sich hier die Bank – hätte ich damit der Gegenseite den Wind aus dem Segel genommen und die jetzt gestellten Ansprüche vereitelt?
Nein, die Gegenseite wird letztlich ihre Ansprüche gegen Sie durchsetzen können und alle Ihre Fehler rückgängig machen können, auch wenn das für alle ein langer und steiniger Weg würde. Dazu muss die Gegenseite natürlich erst mal verstehen, welchen Weg sie einschlagen muss.
Bei Bezahlung dieser Grundschuld durch mich – an wen würde dann dieser Betrag fließen? Wem stünde er zu?
Sie müssen an den formal Berechtigten zahlen. Das ist die Bank, weil diese noch im Grundbuch eingetragen ist als Gläubiger der Grundschuld. Die Bank darf diese Zahlung aber nicht behalten, weil sie ihr schuldrechtlich nicht mehr zusteht (das Darlehen ist ja zurückgezahlt – ich meine das alte Darlehen, nicht das, welches Sie neu aufgenommen haben) , sondern muss diese Zahlung unmittelbar an die eigentlich Berechtigten auskehren, nämlich an die Erbengemeinschaft.
Die Ablösung der Grundschuld durch Zahlung sollten Sie übrigens möglichst bald vornehmen; denn Sie schulden nicht nur die Grundschuld, sondern auch die damit verknüpften – hohen – Grundbuchzinsen (15% oder 18% ?). Diese Zinsen laufen seit dem Zuschlag gegen Sie.
Viele Grüße
Jochen Ostertag
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Ja das ist nicht ganz richtig ! Beid er Teilungsvertseigerung sollte der ausscheiden Alt Eigentümer seine Rechte rechtzeitg beim A.G. anmelden ! Ansonsten ist dieser die G.S. nicht los und weiterhin am Darelehensvertrag gebunden !
Hallo Karam.
ja, man kann auch das Darlehen anmelden. Das hat aber nur dann eine Wirkung, wenn die Bank dem – fristgerecht – zustimmt. Der Alteigentümer hat aber ganz sicher nichts mehr mit der Grundschuld zu tun, wenn diese von dem Ersteher übernommen wurde.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
F und sein Anwalt sind auf einem Trip, wo sie Geld schaffen und ziehen wollen aus einer vermeintlichen Quelle – „Grundschuld genannt“ – wo weder Geld noch eine Schuld liegt.
Geld schaffen aus dem Nichts?
Das war die Aufgabe für Rumpelstilzchen.
Hat aber nicht geklappt.
Hallo Herr Ostertag,
vertun Sie sich da bitte nicht. Eine Grundschuld ist eine Schuld. Dort liegt auch Geld. Das ist kein Geld aus dem Nichts. Bitte verfallen Sie nicht dem weitverbreiteten Irrtum, dass eine Grundschuld nicht mehr wesentlich wäre, wenn sie nicht mehr valutiert.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hochinteressant, Herr Dreyer.
Zwei Kondensatoren entsprechend zwei Schulden –
wo doch nur ein Darlehen aufgenommen worden ist. Und dann eine
Gesamtschuld von zwei Mal der Höhe des Darlehens.
Jetzt die beruhigende Aussage:
„Natürlich darf sich die Bank aus diesen beiden Schulden nur einmal bezahlt machen“.
Wohin geht dann die Forderung aus der „zweiten“ Bezahlung oder aus der zweiten Schuld? Und wer fordert diese Schuld ein?
Irgendwie komme ich nicht ganz ab von dem Vergleich mit dem Hütchenspiel.
Hallo Herr Ostertag,
es ist nur ein Darlehen aufgenommen worden. Dazu haben Sie dann einen Darlehensvertrag abgeschlossen und sich zur Rückzahlung verpflichtet. Dadurch ist die erste Schuld entstanden, nämlich die Darlehensschuld.
Gleichzeitig haben Sie aber auch zur Sicherung für die Bank eine Grundschuld bestellt. Das ist die zweite Schuld, nämlich die Grundschuld.
Die beiden Schulden haben zunächst mal überhaupt nichts miteinander zu tun. Aus dem Grundbuch kann man nicht ersehen, warum die Grundschuld existiert. (Eine Grundschuld ist eine Schuld ohne Grund). Die einzige Verknüpfung zwischen den beiden Schulden besteht über die Zweckbestimmungserklärung.
Wenn die Darlehensschuld zurückgezahlt ist, dann hört die Darlehensschuld auf, zu existieren. Deshalb hört aber die Grundschuld noch nicht auf, zu existieren. Die Bank ist dann auf Verlangen der Eigentümer (Sicherungsgeber) verpflichtet, die Grundschuld nach Maßgabe der Sicherungsgeber zurückzugeben (zurückzugewähren). Das kann geschehen durch Löschung (dann hört die Grundschuld auf, zu existieren), Abtretung (dann gibt es einen neuen Gläubiger der Grundschuld) oder Verzicht (dann wird aus der Grundschuld eine Eigentümergrundschuld, schulden die Eigentümer sich diese Grundschuld also selbst).
Solange die Grundschuld existiert, gibt es aber immer einen Gläubiger und einen Schuldner der Grundschuld. Wer das ist, ergibt sich aus dem Grundbuch.
Es sind also zwei Hütchen.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr anschauliche Erklärung, Herr Dreyer.
Damit komme ich der Sache schon näher und beginne vielleicht
zu verstehen.
Vielen Dank und viele Grüße
Jochen Ostertag