Bei der Teilungsversteigerung einer Immobilie geht es ganz anders zu als bei einem freihändigen Verkauf. Das führt oftmals zu gedanklichen Schwierigkeiten. Aus der Teilungsversteigerung erwerben Sie nämlich kein lastenfreies Haus. Das ist ungewohnt. Vielmehr übernehmen Sie bestehen bleibende Rechte in der Teilungsversteigerung.
Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.
Das legen die Versteigerungsbedingungen so fest. Diese Rechte werden Sie hinterher ablösen müssen, und zwar durch Zahlung. Sie werden also neben dem Gebot noch mehr zahlen müssen. Das gilt es zu bedenken. Sonst bezahlen Sie am Ende mehr als Sie es sich vorgestellt haben.
Warum bestehen bleibende Rechte in der Teilungsversteigerung?
Man hätte es natürlich so regeln können wie bei einem freihändigen Verkauf. Dass also der Rechtspfleger die Funktion des Notars wahrnimmt. Dazu müsste er den gesamten Kaufpreis erhalten. Dann müsste er aus dem Kaufpreis die bestehenden Rechte ablösen. Dazu müsste er mit den Banken korrespondieren – so wie der Notar es tut. Von dieser Aufgabe wollte man ihn aber freihalten. Man wollte ihm nicht zu viel Arbeit aufhalsen. Also müssen Sie diesen Job übernehmen. Und zwar hinterher, also außerhalb des Versteigerungsverfahrens. Und deshalb gibt es bestehen bleibende Rechte in der Teilungsversteigerung.
Außerdem war der Gesetzgeber faul. Er hätte nämlich ein neues Gesetz für die Teilungsversteigerung schaffen müssen. Davor hat er sich gedrückt. Denn es gab ja schon das Gesetz für die Zwangsversteigerung. Das ließ sich nämlich wunderbar anwenden. Dazu musste man nur den Antragsteller als Gläubiger und den Antragsgegner als Schuldner betrachten. Dann passte – fast – alles.
Bei der Zwangsversteigerung gibt es ja Gläubiger unterschiedlichen Rangs. Und die Prämisse des Zwangsversteigerungsgesetzes war der Deckungsgrundsatz. Das heißt, dass sich der Gläubiger im 1. Rang keine Sorgen machen muss, wenn der Gläubiger des 2. Rangs eine Versteigerung durchzieht. Dazu war es nötig, dass das Recht im 1. Rang unberührt bestehen blieb. Dann war für den Gläubiger im 1. Rang alles in Butter. Sein Recht wurde schlicht nicht berührt. Das bedeutet, ein Recht, das dem Recht des Antragstellers im Rang vorgeht, musste bestehen bleiben.
Wenn man diese Prämisse auf die Teilungsversteigerung anwendet, dann bleiben alle Rechte bestehen. Denn alle Rechte gehen ja dem Recht des Eigentümers im Rang vor. Der Eigentümer betreibt also die Teilungsversteigerung aus dem allerletzten Rang. Daher gibt es also bestehen bleibende Rechte in der Teilungsversteigerung.
Welche Konsequenz haben bestehen bleibende Rechte in der Teilungsversteigerung?
Das bedeutet für Sie, Sie müssen bestehen bleibende Rechte in der Teilungsversteigerung in Ihr Kalkül einbeziehen. Da Sie diese Rechte ja übernehmen, bekommen Sie also kein lastenfreies Grundbuch. Das heißt, das Haus ist für Sie weniger wert, da es ja noch belastet ist. Das bedeutet, Sie müssen natürlich auch weniger dafür bieten. Und zwar müssen Sie das sogenannte „Bargebot“ (siehe dort) dafür bieten. Das ist der Wert des Hauses ohne bestehen bleibende Rechte in der Teilungsversteigerung abzüglich des Werts dieser Rechte. Denn Sie übernehmen ja diese Rechte als Schuldner. Sie werden diese Rechte also hinterher ablösen, also bezahlen müssen. Das müssen Sie von vornherein einkalkulieren.
Daher also: Grundbuch anschauen, Augen auf, bestehen bleibende Rechte in der Teilungsversteigerung von vornherein einkalkulieren. Wenn Sie es nicht tun, zahlen Sie nämlich zu viel. Das kommt leider immer wieder vor.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dreyer,
entsprechend Ihrer Ausführungen haben wir in einer Teilungsversteigerung ein Gebot abgegeben und einkalkuliert, dass wir die Grundschuld und Zinsen noch an die Bank zahlen müssen. Als wir die Zahlung leisten wollten teilt uns die Bank mit, dass sie die Zahlung nicht annimmt und keine Löschung bewilligen könne. Das zugrundeliegende Darlehen sei bereits getilgt worden. Die Grundschuld sei zur Eigentümergrundschuld geworden; man habe dem „Eigentümer“ – welchem wissen wir nicht und will man uns mit Verweis auf den Datenschutz auch nicht sagen – die Löschungsbewilligung und den Grundschuldbrief ausgehändigt. Der Bankmitarbeiter hat uns noch sichtlich amüsiert den Rat gegeben, dass wir die Zinsen im Blick behalten sollten. Was können wir hier denn tun?
Sehr geehrter Herr Müller,
entsprechend Ihrer Ausführungen haben wir in einer Teilungsversteigerung ein Gebot abgegeben und einkalkuliert, dass wir die Grundschuld und Zinsen noch an die Bank zahlen müssen. Als wir die Zahlung leisten wollten teilt uns die Bank mit, dass sie die Zahlung nicht annimmt und keine Löschung bewilligen könne.
Solchen Unsinn erzählen Bankmitarbeiter gern, wenn der Tag lang ist.
Das zugrundeliegende Darlehen sei bereits getilgt worden.
Das mag ja sein, hat aber damit gar nichts zu tun. Sie wollen ja nicht das Darlehen zahlen , sondern die Grundschuld.
Die Grundschuld sei zur Eigentümergrundschuld geworden;
Das ist Unsinn. Wenn die Bank als Berechtigte an der Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, dann ist die Bank die Gläubigerin der Grundschuld, und nicht die Alteigentümer.
man habe dem „Eigentümer“
Es gibt ja wohl mehrere Alteigentümer. Jetzt sind Sie aber Eigentümer.
– welchem wissen wir nicht und will man uns mit Verweis auf den Datenschutz auch nicht sagen – die Löschungsbewilligung
Es ist ja ok, wenn die Bank einem der Alteigentümer eine Löschungsbewilligung erteilt hat. Eine Löschungsbewilligung kann und muss die Bank aber auch mehrfach erteilen. Also hat die Bank Ihnen nach Zahlung der Grundschuld auch eine Löschungsbewilligung zu erteilen.
und den Grundschuldbrief ausgehändigt.
Diese Bank macht offenbar alles falsch, was man nur falsch machen kann. Sie darf bei einer Mehrheit von Eigentümern keinesfalls einem von Ihnen den Grundschuldbrief aushändigen. Sie kann den allenfalls dem Grundbuchamt geben.
Der Bankmitarbeiter hat uns noch sichtlich amüsiert den Rat gegeben
Sie sollten dem Bankmitarbeiter mal „sichtlich amüsiert“ den guten Rat geben, sich erst mal mit der Rechtslage vertraut zu machen, bevor er noch mehr Unsinn vom Stapel lässt. Die Bank hat ja vermutlich eine Rechtsabteilung, wo er sich rückversichern kann.
, dass wir die Zinsen im Blick behalten sollten. Was können wir hier denn tun?
Sie können die Bank ultimativ auffordern, das Geld anzunehmen. Die Bank befindet sich im Annahmeverzug. Sollte die Bank das nicht tun, können Sie gegen die Bank klagen. Einfacher ist es aber, das Geld bei der Hinterlegungsstelle irgendeines Amtsgerichts (das muss nicht das Gericht sein, an dem die Versteigerung stattgefunden hat) zugunsten der Bank zu hinterlegen. Damit ist die Bank bezahlt und hat Ihnen dann die Löschungsbewilligung zu erteilen. Wenn sie es nicht tut, müssten Sie gegen die Bank klagen.
Die Bank müsste Ihnen im Prinzip auch den Grundschuldbrief aushändigen; denn ohne den ist die Löschung nicht möglich. Da sie das nicht mehr kann, weil sie den fälschlich schon einem der Alteigentümer ausgehändigt hat, müssten Sie die Alteigentümer darum bitten (bzw. sie dazu auffordern), Ihnen den Grundschuldbrief auszuhändigen. Sofern die Alteigentümer das nicht tun, müssten Sie gegen sie klagen. Falls die Alteigentümer behaupten sollten, den Grundschuldbrief nicht (mehr) zu haben oder ihn nicht finden zu können, müssen die Alteigentümer eine entsprechende eidesstattliche Versicherung abgeben. Dann können Sie das Aufgebotsverfahren beantragen, auf dass der Grundschuldbrief für kraftlos erklärt wird. Dabei kann Ihnen ein Notar helfen. Erst dann können Sie die Grundschuld löschen lassen.
Wenn Ihnen durch all diese Querelen ein wirtschaftlicher Schaden entstehen sollte, so ist die Bank schadensersatzpflichtig. Möchten Sie mal verraten, um welche Bank es sich denn eigentlich handelt?
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dreyer,
Ich bin an einem Objekt interessiert, welches teilungsversteigert wird.
Laut Grundbuch besteht keine Grundschuld.
In der dritten Abteilung ist der Vermerk „Zwangsicherungshypothek“ angegeben.
Können Sie mir weiterhelfen, was das im Kontext einer Teilungsversteigerung und für mich als potentiellen Erwerber bedeutet?
Hallo BNY,
diese Frage kann ich so leider nicht beantworten, da mir dazu noch Informationen fehlen. Die Frage ist, auf welchem Anteil die Zwangssicherungshypothek lastet und wer der Antragsteller ist. Sie können mich anrufen und/oder mir mal den Grundbuchauzug übermitteln.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Zwangssicherungshypothek wenn der Bieter das Geld nicht aufbringen kann und so an die Immobilie als Bruchteileigentümer zum Alleineigentümer wird, warum auch immer (z. B. weil die Teilung geplatzt ist aufgrund Uneinigekit)-
Sie kann von der Rechtsanwaltskanzlei wie auch vom Amtsgericht gemacht werden.
Man findet kaum Infos darüber habe diverse Blogbetreiber schon gebeten, das Thema mal allgemein aufzugreifen.
Interessant ist auch das Thema: Da das ganze Gebot bezahlt werden muss, wenn man als Bruchteileigentümer sich die Immobilie ersteigert, auch wenn einem z.B. 50 % schon gehören- jedoch am Ende eine Summe fehlt, die nicht aufgebracht werden kann und vom Amtsgericht mittels Zwangshypothek abgedeckt wird, was angeblich rechtlich korrekt ist. Wann ist es eine Straftat zu bieten und nicht zahlen zu können frage ich mich Mir liegt eine Email vor, wo der Antragssteller bestätigt, dass die Hausbank ihm absprang und er somit keinen Kredit bekommen hat. Ich forderte gerade von der Rechtspflegerin die Rechtliche Grundlage für ihre Aussage an per Antrag. Es wäre interessant zu dieesn Themen mehr zu erfahren aus Fachlicher Sicht
Hallo, guten Tag Elisabeth,
zu Ihrer Frage nach der Sicherungshypothek:
Es kommt durchaus gar nicht so selten vor, dass ein Ersteher hinterher sein abgegebenes Gebot gar nicht bezahlt. Das liegt dann nicht daran, dass er ein ganz böser Mensch wäre, sondern er hat sich schlicht verkalkuliert. Er hat gedacht, er würde das Gebot finanzieren können. Dann hat es aber mit der Finanzierung doch nicht geklappt. Wenn die Bank ihm kein Geld leihen will, dann hat er halt keines. Und dann kann er sein Gebot nicht bezahlen, auch wenn er es gern täte.
Durch den Zuschlag ist er ja schon direkt Eigentümer geworden, obwohl er noch gar nichts bezahlt hatte. Wenn er nun sein Gebot nicht bezahlt, so nimmt das Gericht ihm nicht etwa sein Eigentum wieder weg, sondern er bleibt Eigentümer, und er bleibt weiterhin verpflichtet, sein Gebot zu bezahlen. Es verbleibt dann also eine offene Forderung. Diese Forderung überträgt das Gericht dann auf die Alteigentümer, denen der Erlös ja schließlich zusteht. Die Alteigentümer müssen sich dann aber selbst darum kümmern, wie sie zu ihrem Geld kommen.
Um den Alteigentümern dazu eine Vollstreckung zu ermöglichen, trägt das Gericht ihnen eine Sicherungshypothek ins Grundbuch ein. Daraus können die Alteigentümer dann vollstrecken, indem sie die Zwangsversteigerung gegen den Ersteher betreiben.
Weitere Erläuterungen zu diesem Thema finden Sie auch unter http://hilfe.teilungsversteigerung.net/risiko-ausschliessen/.
Zu Ihrem zweiten Thema (Interessant ist auch das Thema: Da das ganze Gebot bezahlt werden muss, wenn man als Bruchteileigentümer sich die Immobilie ersteigert, auch wenn einem z.B. 50 % schon gehören- jedoch am Ende eine Summe fehlt, die nicht aufgebracht werden kann und vom Amtsgericht mittels Zwangshypothek abgedeckt wird, was angeblich rechtlich korrekt ist.):
Wenn einer der Alteigentümer, dem also ein Bruchteil bereits gehört, als Bieter auftritt, dann wird er zunächst genauso behandelt wie ein fremder Bieter auch. Er muss also auf das ganze Objekt bieten (obwohl ihm ein Teil bereits gehört) und soll auch sein Gebot zunächst in voller Höhe bezahlen. Das ist insoweit rechtlich korrekt, weil dieser Bieter in zwei verschiedenen Rollen agiert: Einmal als Bieter/Ersteher und einmal als Alteigentümer. In seiner Rolle als Ersteher hat er das Gebot in voller Höhe zu bezahlen, in seiner Rolle als Alteigentümer hat er Anspruch auf den anteiligen Erlös. Wenn er sein Gebot nicht bezahlt oder nicht vollständig bezahlt, dann trägt das Gericht ganz genauso wie bei einem fremden Bieter eine Sicherungshypothek ein, aus welcher die Gemeinschaft der Alteigentümer (das ist eine juristische Person) dann gegen den Ersteher vollstrecken kann – auch dann, wenn der Ersteher als Alteigentümer einer der Teilhaber an der Gemeinschaft der Alteigentümer ist. Man muss dazu verstehen, dass er eben eine andere Person ist als die Gemeinschaft der Alteigentümer, welche die Forderung hat.
Es lässt sich aber bewirken, dass der Alteigentümer als Ersteher sein Gebot nicht in voller Höhe bezahlen muss. Bitte sehen Sie dazu unter
http://hilfe.teilungsversteigerung.net/eigenanteil-am-gebot-nicht-zahlen/.
Zu Ihrer dritten Frage (Wann ist es eine Straftat zu bieten und nicht zahlen zu können):
Eine Straftat (Eingehungsbetrug) ist es dann, wenn man bei Abgabe des Gebots bereits wusste oder hatte wissen müssen, dass man dieses nicht werde bezahlen können.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Guten Tag,
wir haben ein Haus im Auge, das bei einer Teilungsversteigerung versteigert werden soll.
Wir haben den Grundbucheintrag gesehen, das Haus ist mit einigen Schulden belastet. Beim Amtsgericht sagte man uns, es sei nicht klar, ob die Schulden an die Banken oder die Eigentümer zu zahlen seien. Mehr Informationen bekamen wir nicht. Nach einem Telefonat mit der Bank bei der unter anderem Schulden eingetragen sind, ergab keine Antworten, sondern nur noch mehr Fragen. Wir würden uns freuen hier vielleicht ein paar Antworten zu bekommen:
Was ist, wenn das Haus mit mehr belastet ist, als im Grundbuch steht (weil nie gezahlt wurde, das ist ja möglich)? Könnten dann mehr Kosten auf uns zukommen, als es vom Amtsgericht angegeben wurde?
Wie verhalten sich Banken beim Tilgen dieser Schulden. Muss man Strafe zahlen, wenn man den Betrag in einem zahlen möchte oder woher weiß man wie die Kondition für das Zurückzahlen sind?
Vielen Dank und beste Grüße,
T. Dück
Hallo T. Dück,
für Sie ist nur interessant, was im Grundbuch steht. Im Grundbuch ist auf jeden Fall ein Berechtigter der Grundschuld angegeben. Das ist meistens eine Bank. An diese werden Sie den Nominalbetrag der Grundschuld zahlen müssen und die im Grundbuch eingetragenen Zinsen seit dem Zuschlag (Vorsicht, diese Zinsen sind meistens sehr hoch – 15% oder 18% sind üblich – also möglichst bald nach dem Zuschlag zahlen). Weiter brauchen Sie nichts zu zahlen. Die Bank gibt Ihnen dann eine Löschungsbewilligung, mit der Sie dann beim Grundbuchamt die Löschung dieser Grundschuld beantragen können.
Mit dem Darlehensvertrag haben Sie nichts zu tun. Das ist Sache der Alteigentümer. Sie brauchen keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, das ist auch Sache der Alteigentümer. Wenn das Darlehen höher valutiert als der Betrag der Grundschuld, dann ist das ein Problem der Bank, aber nicht Ihres. Sie zahlen nur die Grundschuld – mehr nicht.
Natürlich ziehen Sie bei der Nennung Ihres Gebotsbetrags den Grundschuldbetrag ab von dem, was Sie insgesamt zahlen wollen; denn schließlich werden Sie ja die Grundschuld auch noch zahlen müssen, wenn auch nicht an das Gericht, so aber doch an die Bank.
Übrigens: Fragen Sie am Amtsgericht niemals die Beschäftigten der Geschäftsstelle, sondern immer nur den Rechtspfleger. So blödsinnige Antworten wie die von Ihnen geschilderten wird Ihnen nämlich kein Rechtspfleger geben.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dreyer,
anschließend an Ihre Antwort an T. Dück habe ich noch eine Frage: Was ist, wenn die bestehende Grundschuld ohne Brief in Abteilung 3 bereits getilgt wurde? Muss ich diesen Betrag dann trotzdem zahlen und wenn ja, an wen kann ich schuldbefreiend zahlen?
Vielen Dank für Ihre Hilfe!
Sehr geehrte Familie Roth,
anschließend an Ihre Antwort an T. Dück habe ich noch eine Frage: Was ist, wenn die bestehende Grundschuld ohne Brief in Abteilung 3 bereits getilgt wurde?
Hier scheint eine Verwechslung vorzuliegen zwischen Grundschuld und Darlehensschuld. Die beiden Begriffe muss man bitte gedanklich sauber auseinander halten. Sie tilgen ja nicht die Grundschuld, sondern die Darlehensschuld. Sie meinen wahrscheinlich, dass Sie das Darlehen, welches durch die Grundschuld besichert wurde, bereits vollständig zurückgezahlt haben. Man spricht dann auch davon, dass die Grundschuld „nicht mehr valutiert“. Aber die Grundschuld besteht so lange, wie sie noch im Grundbuch steht und noch nicht gelöscht wurde.
Muss ich diesen Betrag dann trotzdem zahlen
Ja, wenn die Grundschuld noch im Grundbuch stand, dann haben Sie die ja entsprechend der Versteigerungsbedingungen als Schuldner übernommen. Das ist ein Bestandteil Ihres Gebots gewesen. Sie sind dann also Schuldner der Grundschuld geworden und müssen sie zur Ablösung natürlich bezahlen. Wenn Sie es nicht täten, dann würden Sie ja einen Teil Ihres Gebotes nicht bezahlen.
und wenn ja, an wen kann ich schuldbefreiend zahlen?
Der Gläubiger – also wahrscheinlich eine Bank – ist ja im Grundbuch eingetragen. An den müssen Sie zahlen. Dann erhalten Sie von ihm eine Löschungsbewilligung, mit der Sie dann die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt beantragen können.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer