Anmeldung zur Teilungsversteigerung

Mit der Bestimmung des Versteigerungstermins werden die Beteiligten mit einem Standardtext darauf hingewiesen, im Wege der Anmeldung zur Teilungsversteigerung Ihre Rechte geltend zu machen, anderenfalls diese unberücksichtigt blieben oder einen Rangverlust erlitten. Dieser Text führt immer wieder zu Missverständnissen. Was kann man da überhaupt anmelden? Und welche Wirkung hat das? Mit der Anmeldung zur Teilungsversteigerung kann man nämlich nicht jeden Anspruch geltend machen.

Anmeldung zur Teilungsversteigerung – kein Wunschkonzert

Sie haben vielleicht schon seit Jahren die Darlehensverbindlichkeiten allein getragen. Oder notwendige Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen allein bezahlt. Oder Anschaffungskosten überproportional getragen. Sie möchten jetzt natürlich die Hälfte davon von dem Anderen zurückhaben. Also meinen Sie womöglich, Sie könnten das mit der Anmeldung zur Teilungsversteigerung geltend machen. Dann hoffen Sie, würden Sie das aus dem Erlös zurückerhalten. Das ist aber ein Irrtum. Die Teilungsversteigerung ist ja kein Prozessverfahren, sondern ein Vollstreckungsverfahren. Das Verfahren wird von einem Rechtspfleger geleitet, nicht von einem Richter. Das Versteigerungsgericht kann also gar nicht überprüfen, ob die von Ihnen geltend gemachten Ansprüche zu Recht bestehen oder nicht. Das Versteigerungsgericht macht auch keine Beweiserhebung. Ein Anspruch besteht nämlich erst dann, wenn der Andere ihn anerkennt oder ein Gericht ihn rechtskräftig festgestellt hat. Nicht aber schon dann, wenn Sie sich das nur so vorstellen.

Sie wünschen sich zwar die Erstattung der Hälfte. Es geht aber nicht um Ihre Wünsche. Eine Teilungsversteigerung ist kein Wunschkonzert. Es können mit der Anmeldung zur Teilungsversteigerung nur titulierte Ansprüche gelten gemacht werden. Und auch das nur, wenn der Anspruch im Grundbuch eingetragen ist oder eine Pfändung vorgenommen wurde. Das Versteigerungsverfahren setzt nämlich ganz formal nur auf der Grundbuchlage auf. Tituliert sind nur solche Ansprüche, bei denen ein anderes Gericht – ein Prozessgericht – bereits rechtskräftig entschieden hat, dass Ihr Anspruch auch tatsächlich besteht.

Anmeldung zur Teilungsversteigerung – erst Titel holen

Das richtige Vorgehen in diesem Fall wäre also: Sie holen sich erst einen Titel. Erst dann können Sie die Anmeldung zur Teilungsversteigerung vornehmen. Dazu müssen Sie beim Prozessgericht gegen den Anderen klagen – in diesem Fall auf Gesamtschuldnerausgleich. Wenn Ihr Anspruch zu Recht besteht, bekommen sie also ein Urteil. Damit wird der Andere verpflichtet, Ihnen diese Hälfte zu erstatten. Wenn das Urteil rechtskräftig ist, dann ist das ein Titel. Damit können Sie vollstrecken. Sie können z.B. eine Zwangssicherungshypothek auf dem Anteil des Anderen ins Grundbuch eintragen lassen. Oder Sie können den Erlösanteil des Anderen pfänden. Wenn die Zwangssicherungshypothek erst nach der Beschlagnahme des Grundstücks ins Grundbuch eingetragen wurde, dann müssen Sie diese beim Versteigerungsgericht anmelden. Das geschieht dann im Wege der Anmeldung zur Teilungsversteigerung.

Das Versteigerungsgericht verhält sich nämlich noch formaler, als Sie vielleicht denken. Es geht dabei nicht einfach nach dem gesunden Menschenverstand vor, sondern streng nach Vorschrift. Es berücksichtigt nämlich nur den Grundbuchstand zum Zeitpunkt der Beschlagnahme. Irgendwelche danach noch eintretenden Änderungen im Grundbuch bleiben unberücksichtigt. Auch dann, wenn das Gericht sie eigentlich kennt. Es sei denn, Sie melden diese Änderung beim Versteigerungsgericht an. Dies eben im Wege der Anmeldung zur Teilungsversteigerung. Die Beschlagnahme erfolgt mit der Eintragung des Versteigerungsvermerks ins Grundbuch. Das erfolgt also dann, wenn das Verfahren vom Versteigerungsgericht angeordnet wird.

Anmeldung zur Teilungsversteigerung seitens der Banken

Wenn Banken noch Grundschulden im Grundbuch eingetragen haben, dann fallen ja die laufenden Zinsen automatisch in das geringste Gebot. Sehen Sie dazu bitte auch unter https://www.teilungsversteigerung24.de/das-geringste-gebot-bei-der-teilungsversteigerung/. Dann haben die Banken mehrere Möglichkeiten:

Entweder sie tun gar nichts. Das ist der Normalfall. Dann greift der Automatismus.
Oder Sie machen eine Minderanmeldung. Damit tun sie mit einer Anmeldung zur Teilungsversteigerung kund, dass sie weniger haben wollen, als ihnen automatisch zugeteilt würde. Das ist sinnvoll, wenn die Bank die Zinsen zu ihrer Sicherheit nicht mehr benötigen. Leider verstehen die Banken das meistens nicht.
Oder sie melden mehr an, nämlich auch noch die rückständigen Zinsen. Das sollten sie natürlich fairerweise nur dann tun, wenn auch Zinsrückstände bestehen.

Anmeldung zur Teilungsversteigerung der öffentlichen Lasten

Die Stadt oder Gemeinde meldet häufig Kosten an z.B. für Grundsteuern oder für Wassergeld. Das geschieht auch dann, wenn diese Kosten eigentlich schon bezahlt sind. Dann gilt diese Anmeldung als Sicherheit für die Zukunft. Dazu ist die Stadt berechtigt. Überzahlungen werden dann hinterher verrechnet.

Anmeldung zur Teilungsversteigerung – nicht überraschen lassen

Ein Teilungsversteigerungsverfahren läuft völlig transparent ab. Alles, was ein Beteiligter an das Gericht schreibt, bekommen alle anderen vom Gericht in Kopie. Soweit nötig mit der Bitte um Stellungnahme. Es findet also keine Geheimdiplomatie statt. Sie brauchen sich also keine Sorgen zu machen, dass die Gegenseite etwas mir dem Gericht auskungelt, wovon Sie nichts erfahren. Einzige Ausnahme ist seltsamerweise die Anmeldung zur Teilungsversteigerung, obwohl die sehr wichtig ist. Davon erfahren Sie normalerweise nichts. D.h. Sie erfahren es erst im Versteigerungstermin. Dann ist das natürlich überraschend. Deshalb sollten Sie den Rechtspfleger danach fragen, ob Anmeldungen vorliegen. Oder die Gerichtsakte einsehen. Das Recht haben Sie. Sie sollten sich also nicht von Anmeldungen der Gegenseite überraschen lassen.

Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer