Grundschulden und Darlehensschulden bei der Teilungsversteigerung sind zwei ganz verschiedene Paar Schuhe. Man muss das gedanklich klar voneinander trennen. Oftmals wird das aber in einen Topf geworfen, also als dasselbe angesehen. Das liegt daran, dass es umgangssprachlich oftmals gar nicht klar voneinander unterschieden wird.
Grundschulden und Darlehensschulden bei der Teilungsversteigerung – die Darlehensschuld
Wenn Sie sich von einer Bank 100.000 € leihen, dann macht die Bank mit Ihnen einen Darlehensvertrag. In diesem Darlehensvertrag verpflichten Sie sich natürlich, diese geliehenen 100.000 € auch an die Bank zurückzuzahlen. Damit haben Sie also eine persönliche Schuld von 100.000 € gegenüber der Bank. Das ist die Darlehensschuld.
Grundschulden und Darlehensschulden bei der Teilungsversteigerung – die Grundschuld
Außerdem möchte die Bank aber natürlich eine Sicherheit haben dafür, dass sie ihr Geld auch ganz bestimmt zurück bekommt. Sie könnten ja vielleicht nicht mehr in der Lage sein, Ihre persönliche Schuld aus dem Darlehensvertrag zu bedienen. Sie könnten ja z.B. arbeitslos oder krank oder verstorben sein. Diese Sicherheit stellt man der Bank üblicherweise in Form der Grundschuld. Die Grundschuld ist ein Pfandrecht an dem Grundstück. Die Bank kann dieses Pfand verwerten, indem sie die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreibt. Dann kann die Bank sich aus dem Erlös bezahlt machen.
Grundschulden und Darlehensschulden bei der Teilungsversteigerung – zwei verschiedene Schulden
Wenn Sie also mit der Bank einen Darlehensvertrag über 100.000 € gemacht haben und der Bank als Sicherheit eine Grundschuld in Höhe von 100.000 € gestellt haben, dann schulden Sie der Bank also im Prinzip 200.000 €. Sie schulden also einmal die Darlehnsschuld und einmal die Grundschuld. Man könnte auch sagen, sie schulden die Darlehensschuld und das Haus schuldet die Grundschuld.
Natürlich darf sich die Bank nur einmal bezahlt machen. Wenn Sie also das Darlehen bezahlt haben, dann darf die Bank natürlich nicht jetzt noch zusätzlich die Grundschuld einfordern.
Grundschulden und Darlehensschulden bei der Teilungsversteigerung – Rückgewähr der Grundschuld
Vielmehr hat die Bank dann die Grundschuld zurückzugeben; denn sie braucht sie ja als Sicherheit ja nicht mehr. Man spricht dabei von „zurückgewähren“. Die Eigentümer haben dann also das Recht, von der Bank die „Rückgewähr“ der Grundschuld zu verlangen. Dann könnte die Grundschuld also z.B. im Grundbuch gelöscht werden.
Oftmals nehmen die Eigentümer aber diese Löschung nicht vor. Sie denken vielleicht, man könnte die Grundschuld ja noch mal benötigen, wenn man Geld braucht für die Renovierung. Dann stehen die Grundschulden also noch im Grundbuch. Die Grundschulden belasten das Grundstück dann also weiterhin.
Grundschulden und Darlehensschulden bei der Teilungsversteigerung – nicht verwechseln
Oftmals höre ich von Ratsuchenden in einem ersten Gespräch am Telefon, das Haus wäre völlig „schuldenfrei“. Bei späterer Durchsicht des Grundbuchs zeigt sich dann vielfach, dass doch noch mehrere Grundschulden eingetragen sind. Bei Rückfrage höre ich dann oft, diese Grundschulden spielten ja gar keine Rolle mehr, da sie schon vor 20 Jahren bezahlt worden wären. Das ist ein Irrtum. Hier zeigt sich die gedankliche Verwechslung von Grundschulden und Darlehensschulden. Es sind nämlich nicht die Grundschulden bezahlt worden, sondern die Darlehensschulden. Die Grundschulden bestehen aber noch weiterhin. Grundschulden bestehen, solange sie im Grundbuch eingetragen sind, sie also noch nicht gelöscht wurden. Solange noch Grundschulden im Grundbuch eingetragen sind, ist das Haus nicht schuldenfrei.
Grundschulden und Darlehensschulden bei der Teilungsversteigerung – Grundschulden zahlen
Bei einer Teilungsversteigerung bleiben die im Grundbuch stehenden Grundschulden bestehen (jedenfalls, soweit sie das ganze Grundstück oder den Anteil des Antragstellers belasten). Diese Grundschulden sind dann von einem Ersteher zu übernehmen, Damit wird der Ersteher also zum Schuldner der Grundschulden. Er wird die Grundschulden also ablösen müssen, indem er sie bezahlt. Das ist ein Teil eines Gebotes. Dafür muss er entsprechend weniger an das Gericht bezahlen (das sogenannte „Bargebot“).
Wenn in diesem Fall einer der Alteigentümer ersteigert haben sollte, dann weiß dieser ja ganz genau, dass die Darlehen schon längst zurückgezahlt sind. Dann höre ich oft die Aussage, dass die Grundschulden ja nicht mehr bezahlt werden müssten, weil diese ja schon bezahlt sind. Auch das ist eine Verwechslung von Grundschulden und Darlehensschulden. Es sind nämlich nicht die Grundschulden bezahlt worden, sondern die Darlehensschulden.
Machen Sie also bitte diesen gedanklichen Fehler nie. Sonst führt das dazu, dass Sie hinterher viel mehr bezahlen müssen, als Sie gedacht hatten.
Weitere Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sachlage: Ehepaar, TVS Aufhebung der Gemeinschaft, Versteigerung zweier Wohnungen, diese waren bis zur Trennung vermietet. Kurz nach der Trennung bemächtigt sich einer der Eheleute der Mieten, leitet auf sein Bankkonto um. Er renoviert und saniert großzügigst, Fenster, Bädern Türen, Küche neu. Grundrisse wurden verändert. Er vermietet danach einseitig eine Wohnung günstig an ein Familienmitglied, zieht in die andere Wohnung mit seiner neuen Partnerin ein.
Bei der Begehung durch den Gutachter wurde kein Einlass gewährt. Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung konnte für beide Wohnungen nur eine mittlere Ausstattung unterstellt und von der Sachverständigen ein Risikoabschlag in Höhe von 10 % auf den Ertragswert der baulichen Anlagen wertmindernd in Ansatz gebracht werden. Die reinen Warenwerte der Sanierungen ohne die Löhne des Einbaus liegen bei über 10% der geschätzen Verkehrswerte. Kann eine Innenbesichtigung verlangt werden, um den Verkehrswert richtig zu stellen?
Hallo Sam,
Sachlage: Ehepaar, TVS Aufhebung der Gemeinschaft, Versteigerung zweier Wohnungen, diese waren bis zur Trennung vermietet. Kurz nach der Trennung bemächtigt sich einer der Eheleute der Mieten, leitet auf sein Bankkonto um. Er renoviert und saniert großzügigst, Fenster, Bädern Türen, Küche neu. Grundrisse wurden verändert. Er vermietet danach einseitig eine Wohnung günstig an ein Familienmitglied, zieht in die andere Wohnung mit seiner neuen Partnerin ein.
Und das lassen Sie sich alles bieten? Das ist doch total rechtswidrig und eine Unverschämtheit.
Bei der Begehung durch den Gutachter wurde kein Einlass gewährt. Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung konnte für beide Wohnungen nur eine mittlere Ausstattung unterstellt und von der Sachverständigen ein Risikoabschlag in Höhe von 10 % auf den Ertragswert der baulichen Anlagen wertmindernd in Ansatz gebracht werden. Die reinen Warenwerte der Sanierungen ohne die Löhne des Einbaus liegen bei über 10% der geschätzen Verkehrswerte. Kann eine Innenbesichtigung verlangt werden, um den Verkehrswert richtig zu stellen?
Nein, eine Innenbesichtigung können Sie nicht verlangen.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dreyer,
In unserem Fall handelt es sich um eine Teilungsversteigerung von drei Erben mit einer Quote von jeweils 1/3, Wobei ein Anteil meiner Frau gehört. Im Rahmen der Teilungsversteigerung haben wir die Wohnung dann zu einem günstigeren Preis erworben.
Auf der Wohnung sind aber noch nicht mehr valutiert Grundschulden eingetragen, die in Eigentümer Grundschulden umgewandelt wurden und zu jeweils ein Drittel auf die Erben fallen. Nach dem Zuschlag, haben wir den Teilungsplan erhalten, in dem steht, dass die Grundschulden zuzüglich Zinsen, wie im Grundbuch geschrieben (14 %), ab Zuschlag abzulösen sind.
Wir wollten diese Grundschulden auch zeitnah, nach dem Zuschlag ablösen, allerdings wollte die Gegenseite nun noch zusätzliches Geld erhalten, was für uns zunächst zu hoch war. Im Nachgang hatte der Anwalt der Gegenseite immer wieder auf Zeit gespielt und von uns verlangt, das Angebot zu erhöhen, was wir auch getan hatten. Allerdings lässt es sich nach wie vor extrem viel Zeit, und hat nun die Zinsen eingefordert.
Wir sind auch bereit, diese zu zahlen, aber es ist jetzt schon wieder so, dass sich die Gegenseite extrem lange Zeit lässt, um die Vereinbarung zu unterzeichnen und den entsprechenden Notartermin, zur Löschung der Grundschuld zu vereinbaren.
Gibt es irgendeine Möglichkeit, diesen Vorgang zu beschleunigen, da die Gegenseite ansonsten für Ewigkeiten Zinsen verlangen kann, Obwohl wir die Grundschulden ablösen würden. Zusätzlich wurden uns noch nicht mal die Schlüssel und Unterlagen zur Wohnung ausgehändigt.
Vielen herzlichen Dank
Viele Grüße
Philipp Distl
Sehr geehrter Herr Distl,
In unserem Fall handelt es sich um eine Teilungsversteigerung von drei Erben mit einer Quote von jeweils 1/3, Wobei ein Anteil meiner Frau gehört. Im Rahmen der Teilungsversteigerung haben wir die Wohnung dann zu einem günstigeren Preis erworben.
Auf der Wohnung sind aber noch nicht mehr valutiert Grundschulden eingetragen, die in Eigentümer Grundschulden umgewandelt wurden und zu jeweils ein Drittel auf die Erben fallen.
Nein, das ist ein Missverständnis Ihrerseits. Sie denken zwei Schritte zu weit. Es geht vorliegend noch nicht um die Auflösung der Erbengemeinschaft. Die Grundschulden fallen nicht zu jeweils 1/3 auf die Miterben, sondern Gläubigerin dieser Grundschulden ist die Erbengemeinschaft. Die wird als eine Person angesehen.
Nach dem Zuschlag, haben wir den Teilungsplan erhalten, in dem steht, dass die Grundschulden zuzüglich Zinsen, wie im Grundbuch geschrieben (14 %), ab Zuschlag abzulösen sind.
Wir wollten diese Grundschulden auch zeitnah, nach dem Zuschlag ablösen,
Das sollten Sie auch tun.
allerdings wollte die Gegenseite nun noch zusätzliches Geld erhalten,
Was die Gegenseite will, spielt für Sie überhaupt keine Rolle. Sie müssen die Grundschulden bezahlen, und zwar in voller Höhe (nicht etwa nur jeweils 1/3 an jeden der Miterben) an die Erbengemeinschaft (entweder auf ein Nachlasskonto, über das nur alle Erben gemeinsam verfügen können, oder Sie hinterlegen das Geld bei der Hinterlegungsstelle des Gerichts zugunsten der Erbengemeinschaft).
was für uns zunächst zu hoch war. Im Nachgang hatte der Anwalt der Gegenseite immer wieder auf Zeit gespielt und von uns verlangt, das Angebot zu erhöhen, was wir auch getan hatten. Allerdings lässt es sich nach wie vor extrem viel Zeit, und hat nun die Zinsen eingefordert.
Wir sind auch bereit, diese zu zahlen, aber es ist jetzt schon wieder so, dass sich die Gegenseite extrem lange Zeit lässt, um die Vereinbarung zu unterzeichnen und den entsprechenden Notartermin, zur Löschung der Grundschuld zu vereinbaren.
Gibt es irgendeine Möglichkeit, diesen Vorgang zu beschleunigen,
Ja. Lassen Sie sich doch nicht von der Gegenseite erpressen. Sobald Sie die Grundschulden bezahlt haben, können Sie von der Erbengemeinschaft (die besteht weiterhin und setzt sich an dem Erlös fort) die Löschungsbewilligung verlangen. Dazu müssen natürlich alle drei Miterben zustimmen. Sollten die anderen Erben das nicht tun, dann klagen Sie gegen die. Den Prozess werden Sie natürlich leicht gewinnen. Deshalb wird der Anwalt der Gegenseite es gar nicht erst auf einen Prozess ankommen lassen.
Dann hat die Erbengemeinschaft anstelle der Wohnung den entsprechenden Erlös erhalten. Wenn Sie danach die Erbengemeinschaft auflösen wollen (was sinnvoll ist), dann müssen Sie entweder mit den Miterben über die Aufteilung des Erlöses einig werden (z.B. jeder 1/3 – auch Ihre Frau), oder sonst beim Nachlassgericht eine Erbteilungsklage machen.
da die Gegenseite ansonsten für Ewigkeiten Zinsen verlangen kann, Obwohl wir die Grundschulden ablösen würden. Zusätzlich wurden uns noch nicht mal die Schlüssel und Unterlagen zur Wohnung ausgehändigt.
Vielen herzlichen Dank
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Distl,
da das die gleiche Frage ist wie vorher, verweise auf meine Antwort zu Ihrer vorigen Frage,
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer