Gutachten für die Teilungsversteigerung
Das Gericht beauftragt zur Ermittlung des Verkehrswerts einen Sachverständigen damit, ein Gutachten für die Teilungsversteigerung zu erstellen. Das kann durchaus zu einigen Unzuträglichkeiten führen. Wie verhält man sich in diesem Zusammenhang richtig? Muss man den Gutachter einlassen? Darf die gegnerische Partei bei der Besichtigung zugegen sein?
Gutachten für die Teilungsversteigerung – Auftrag an Sachverständigen
Das Gericht hat im Rahmen des Teilungsversteigerungsverfahrens einen Verkehrswert festzusetzen. Das ist schon deswegen nötig, weil man ja sonst gar nicht wüsste, wo denn die 5/10-Grenze und die 7/10-Grenze liegen. Da das Gericht den Verkehrswert normalerweise nicht selbst kennt, bedient es sich dazu eines Sachverständigen. Dieser hat im Auftrag des Gerichts ein Gutachten für die Teilungsversteigerung zu erstellen. Dieses Gutachten wird eine Schätzung des Verkehrswerts ausweisen. Daran orientiert sich das Gericht.
Gutachten für die Teilungsversteigerung – wer trägt die Kosten?
Die Kosten für das Gutachten für die Teilungsversteigerung werden im Endeffekt von den Parteien anteilmäßig getragen. Denn diese Kosten sind Bestandteil der Verfahrenskosten, welche aus dem Erlös entnommen werden. Damit schmälern diese Kosten den Erlös, der auf die Alteigentümer entfällt. Zwar fordert das Gericht in der Regel von dem Antragsteller einen Vorschuss. Dieser Vorschuss soll die voraussichtlichen Kosten für das Gutachten für die Teilungsversteigerung abdecken. Aber diesen Vorschuss erhält der Antragsteller aus dem Erlös zurück.
Es macht also wenig Sinn, schon vor Einleitung des Verfahrens ein eigenes Gutachten für die Teilungsversteigerung in Auftrag zu geben. Denn dessen Kosten muss man ja allein tragen. Das Gericht wird trotz des schon vorliegenden Gutachtens ein eigenes unabhängiges Gutachten für die Teilungsversteigerung in Auftrag geben. Das in Ihrem Auftrag erstellte Gutachten kann das Gericht nur verwenden, wenn alle Beteiligten zustimmen. Aber das wird kaum der Fall sein. Denn die anderen Parteien werden natürlich argwöhnen, dass Ihr Parteigutachten ein Gefälligkeitsgutachten wäre.
Gutachten für die Teilungsversteigerung – Besichtigungstermin
Sobald der Sachverständige den Auftrag vom Gericht erhalten hat, ein Gutachten für die Teilungsversteigerung zu erstellen, schreibt er Antragsteller und Antragsgegner an. Er setzt einen Termin für die Besichtigung fest. Und er lädt alle Parteien ein, an dem Termin teilzunehmen. Dazu ist er verpflichtet. Er hat allen Parteien Gelegenheit zu geben, bei der Besichtigung anwesend zu sein.
Er wird auch die Parteien um Informationen und Unterlagen bitten (z.B. Baupläne). Wenn Sie solche Unterlagen haben, sollten Sie ihm die zur Verfügung stellen. Er kann sich die Unterlagen sowieso besorgen, z.B. beim Bauamt. Nur ist das für ihn mehr Aufwand. Und für Sie bedeutet es dann Mehrkosten für das Gutachten für die Teilungsversteigerung. Denn der Sachverständige rechnet nach Stundenaufwand ab.
Gutachten für die Teilungsversteigerung – Sachverständigen einlassen?
Wenn Sie nun selbst in dem Haus wohnen, erhebt sich die Frage, ob Sie dem Sachverständigen auch eine Innenbesichtigung ermöglichen sollten. Sie sind dazu nicht verpflichtet. Es dürfte aber in den meisten Fällen sinnvoll sein. Denn normalerweise dürfte es auch für Sie sie von Vorteil sein, ein möglichst zutreffendes Gutachten für die Teilungsversteigerung zu erhalten. Nur wenn Sie selbst ersteigern möchten, wären Sie ja an einem niedrigen Verkehrswert interessiert. Wenn dann das Haus von innen viel besser aussieht als von außen, dann sollten Sie ihn womöglich nicht einlassen.
Wenn Sie den Sachverständigen nicht einlassen, hat das aber noch einen weiteren gewichtigen Nachteil. Sie werden nämlich hinterher keine Einwände gegen das Gutachten erheben können zu Punkten, die der Sachverständige nicht hat sehen können. Dem Sachverständigen ist es gleichgültig, ob Sie ihn einlassen oder nicht. Wenn Sie ihn nicht einlassen, dann beschränkt er sich eben auf eine Außenbesichtigung, um das Gutachten für die Teilungsversteigerung zu erstellen. Die wesentlichen Parameter kann er sowieso aus den Unterlagen entnehmen.
Sachverständigen einlassen, Gegner aber nicht?
Es kommt nicht selten vor, dass ein Beteiligter zwar den Sachverständigen einlassen möchte, nicht aber die gegnerische Partei, z.B. den geschiedenen Ehegatten. Das geht allerdings nicht. Es gilt das Prinzip: Alle oder keiner. Das hat der Sachverständige auch abzulehnen. Ansonsten würde er das Gutachten für die Teilungsversteigerung unbrauchbar machen. Denn es bestünde dann ja die Besorgnis, dass er voreingenommen wäre.
Der Sachverständige ist also nicht dazu berechtigt, die Innenbesichtigung allein (also ohne den eingeladenen und anwesenden Antragsgegner/Antragsteller) vorzunehmen, wenn ihm zwar der Zutritt gewährt werden sollte, der Zutritt aber dem anderen Beteiligten verwehrt werden sollte. Denn damit würde er ja seiner Verpflichtung zuwider handeln, jedem die Gelegenheit zu geben, an der Besichtigung teilzunehmen. Das bedeutet sehr klar, dass der Sachverständige dann, wenn dem (oder einem der) anderen Beteiligten der Zutritt verwehrt werden sollte, er dann auch selbst von einer Innenbesichtigung abzusehen hat. Man kann dies auch nachlesen bei Bernd Stumpe und Hans-Georg Tillmann „Versteigerung und Wertermittlung“ im Kapitel VIII.
Ich weise auf diesen Punkt deshalb so deutlich hin, weil es durchaus Gerichte und auch Sachverständige gibt, die das fälschlich anders sehen. derzeit sind das z.B. die Amtsgerichte Wismar und Karlsruhe.
Einwände gegen das Gutachten für die Teilungsversteigerung
Wenn der Sachverständige dann sein Gutachten für die Teilungsversteigerung fertiggestellt hat (nach etwa drei Monaten), dann schickt er es an das Gericht. Das Gericht ist ja sein Auftraggeber. Das Gericht wird es dann an die Beteiligten übermitteln und diesen Gelegenheit zur Stellungnahme geben. Manchmal schreibt das Gericht auch die Beteiligten nur an und sagt, man könne das Gutachten für die Teilungsversteigerung auf der Geschäftsstelle einsehen. Sie sollten es sich aber trotzdem zusenden lassen. Das Gericht berechnet dann vermutlich 50 Cent pro Seite an Kopierkosten. So ein Gutachten kann ca. 50 Seiten umfassen.
Wenn irgendwelche Einwände gegen das Gutachten für die Teilungsversteigerung erhoben werden, wird das Gericht diese dem Sachverständigen noch mal zuleiten und ihn um Stellungnahme bitten. Der Sachverständige wird in der Regel sein Gutachten verteidigen und die Einwände entkräften oder für nicht wesentlich erklären.
Oftmals sind die Einwände auch tatsächlich nicht wesentlich. Der mit dem Gutachten für die Teilungsversteigerung ermittelte Verkehrswert ist ja letztlich auch nur eine Schätzung. Der Verkehrswert ist ja schließlich nicht das, was der Gutachter schätzt, sondern das, was jemand bereit ist, zu zahlen. Das ergibt sich aber erst bei der Versteigerung selbst. Man kann es also im Vorhinein nicht wissen. Denn die Interessenten bieten nicht das, was der Gutachter schätzt, sondern das, was sie selbst zu zahlen bereit sind. Das ist heutzutage meist erheblich mehr als die Schätzung des Gutachters.
Dann wird das Gericht letztlich den Verkehrswert entsprechend des Gutachtens festsetzen.
Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Guten Tag Herr Dreyer,
ich bin mit meinem querulantischen Bruder in einer Erbengemeinschaft zu 50 / 50. Er wohnt weiterhin unrechtmäßig in der Nachlassimmobilie und ich habe keinen Zutritt mehr. Ich habe damals beim Antrag des gem. Erbscheins die Immobilie mit dem Bodenwert 33.560 € angegeben, da mir ein weiterer Sachwert mangels Mitwirkung des Miterben zunächst unmöglich war. Der Miterbe hatte bei Gericht den Einwand gegen mein Nachlassverzeichnis erhoben, dass nur das Kontoguthaben zu berücksichtigen sei und die Immobilie für Ihn nicht bewertbar ist (haha). Das Gericht hat mein NV in Höhe von ca. 65 T€ inkl. 26 T€ Kontoguthaben herangezogen. Inzwischen habe ich eine eigene Berechnung mithilfe des BewG und der ImmoWertV vorgenommen, da mich sein Rechtsvertreter um ein neues begründetes Auszahlungsangebot gebeten hat und sich gegen eine genaue Wertermittlung gewehrt wird. Mein Angebot beinhaltet sowohl das Sachwertverfahren unter Angaben von Mindest- , Mittel- und Maximalwert. Ein Ertragswertverfahren, aber erst nach Modernisierung ist auch angegeben. Mein Angebot hat der Miterbe dem Nachlassgericht mitgeteilt, wahrscheinlich um meine Erbscheinkosten hoch zu treiben. Das Gericht fordert mich auf, hinsichtlich meiner damaligen Angaben für den Erbschein und den Daten zum jetztigen Angebot an den Miterben, Stellung zu nehmen. Ansonsten setzt das Gericht den angegeben Maximalwert von 426.000 fest. Dies finde ich falsch, weil zum einen zählt bei Antrag das Stichtagsprinzip und es ist nur das Sachwertverfahren heranzuziehen. Und dann auch nicht unbedingt der Maximalwert. Zum anderen spielt eine „Vergleichsverhandlung“ im Wege der Auseinandersetzung eine andere Rolle und am Ende ist entscheidend, was jemand bereit ist, im Wege einer Teilungsversteigerung zu zahlen. Ich habe durch die Blume angegeben, dass ich bis 60 T€ mitbieten würde (inkl. bereits getilgter Grundschuld von ca. 13 T€). Die Immobilie würde ich nach aktuellem Stand daher mit max. 60 T€ inkl. Bodenwert und Grundschuld bewerten zzgl. 26 T € Bankguthaben. Sind meine Annahmen zutreffend? Kann ich das Gericht zudem darum bitten, dem Miterben gem. GNotKG an die Kosten ganz- oder teilweise zu beteiligen? Gern können wir uns auch über E-Mail oder Telefon weiter austauschen, vielen Dank!
Sehr geehrter Herr Dräger,
ich bin mit meinem querulantischen Bruder in einer Erbengemeinschaft zu 50 / 50. Er wohnt weiterhin unrechtmäßig
nein, er hat das Recht darin zu wohnen – Sie natürlich auch.
in der Nachlassimmobilie und ich habe keinen Zutritt mehr.
Das ist natürlich nicht in Ordnung. Wenn aufgrund seiner Nutzung eine Nutzung durch Sie nicht mehr möglich ist, haben Sie einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung.
Ich habe damals beim Antrag des gem. Erbscheins die Immobilie mit dem Bodenwert 33.560 € angegeben, da mir ein weiterer Sachwert mangels Mitwirkung des Miterben zunächst unmöglich war. Der Miterbe hatte bei Gericht den Einwand gegen mein Nachlassverzeichnis erhoben, dass nur das Kontoguthaben zu berücksichtigen sei und die Immobilie für Ihn nicht bewertbar ist (haha). Das Gericht hat mein NV in Höhe von ca. 65 T€ inkl. 26 T€ Kontoguthaben herangezogen. Inzwischen habe ich eine eigene Berechnung mithilfe des BewG und der ImmoWertV vorgenommen, da mich sein Rechtsvertreter um ein neues begründetes Auszahlungsangebot gebeten hat und sich gegen eine genaue Wertermittlung gewehrt wird. Mein Angebot beinhaltet sowohl das Sachwertverfahren unter Angaben von Mindest- , Mittel- und Maximalwert. Ein Ertragswertverfahren, aber erst nach Modernisierung ist auch angegeben. Mein Angebot hat der Miterbe dem Nachlassgericht mitgeteilt, wahrscheinlich um meine Erbscheinkosten hoch zu treiben. Das Gericht fordert mich auf, hinsichtlich meiner damaligen Angaben für den Erbschein und den Daten zum jetztigen Angebot an den Miterben, Stellung zu nehmen. Ansonsten setzt das Gericht den angegeben Maximalwert von 426.000 fest. Dies finde ich falsch, weil zum einen zählt bei Antrag das Stichtagsprinzip und es ist nur das Sachwertverfahren heranzuziehen. Und dann auch nicht unbedingt der Maximalwert. Zum anderen spielt eine „Vergleichsverhandlung“ im Wege der Auseinandersetzung eine andere Rolle und am Ende ist entscheidend, was jemand bereit ist, im Wege einer Teilungsversteigerung zu zahlen. Ich habe durch die Blume angegeben, dass ich bis 60 T€ mitbieten würde (inkl. bereits getilgter Grundschuld von ca. 13 T€). Die Immobilie würde ich nach aktuellem Stand daher mit max. 60 T€ inkl. Bodenwert und Grundschuld bewerten zzgl. 26 T € Bankguthaben. Sind meine Annahmen zutreffend?
Das kann ich Ihnen nicht sagen. Ich kenne die Immobilie ja nicht. Außerdem handelt es sich hier nicht um eine Frage zur Teilungsversteigerung (wo meine Expertise liegt), sondern um eine Frage zum Erbrecht. Deshalb sollten Sie diese Frage lieber einem im Erbrecht versierten Anwalt stellen.
Kann ich das Gericht zudem darum bitten, dem Miterben gem. GNotKG an die Kosten ganz- oder teilweise zu beteiligen?
Die Kosten zahlt immer der Antragsteller.
Gern können wir uns auch über E-Mail oder Telefon weiter austauschen, vielen Dank!
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dreyer,
angenommen, das Teilungsversteigerungsverfahren wird abgebrochen, da sich die Erbengemeinschaft geeinigt hat, aber es sind zu dem Zeitpunkt schon Kosten durch den gerichtlich bestellten Gutachter angefallen – wer trägt diese dann? Einen Erlös, um diese Kosten zu decken, wird es ja nicht mehr geben… Ist/sind der/die Antragsteller in der Pflicht?
Viele Grüße
M. Hofmann
Hallo Herr Hofmann,
das Gericht hält sich wegen der Kosten an den oder die Antragsteller. Aber im Rahmen der Einigung der Erbengemeinschaft kann oder sollte natürlich auch eine Regelung wegen dieser Kosten getroffen werden. Vermutlich ist die Einigung ja nur unter dem Druck des Versteigerungsverfahrens zustande gekommen.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dreyer,
in meinem (hier etwas vereinfachten) Fall hat der Antragsteller mit dem Antrag ein Privatgutachten an das Gericht geschickt. Als Antragsgegner bin ich dem Verfahren beigetreten. Als das Gericht mich gefragt hat, ob ich das Privatgutachten anerkenne, hat der Antragsteller das Gutachten zurückgezogen und über das Gericht ein neues Gutachten beauftragt. Kann der Antragsteller „sein“ Gutachten so einfach zurückziehen?
Schöne Grüße
Günter Wittmann
Sehr geehrter Herr Wittmann,
in meinem (hier etwas vereinfachten) Fall hat der Antragsteller mit dem Antrag ein Privatgutachten an das Gericht geschickt. Als Antragsgegner bin ich dem Verfahren beigetreten. Als das Gericht mich gefragt hat, ob ich das Privatgutachten anerkenne, hat der Antragsteller das Gutachten zurückgezogen und über das Gericht ein neues Gutachten beauftragt. Kann der Antragsteller „sein“ Gutachten so einfach zurückziehen?
Ja, das kann er.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dr. Dreyer,
mein Ex Lebenspartner (selbst Rechtsanwalt/ Notar) hat das Teilungsversteigerungsverfahren eingeleitet. Ich bin dem Verfahren zwar beigetreten (um die gleichen Rechte wie der Antragsteller zu haben), hätte es aber gern außergerichtlich geklärt.
Da ich glaube, es ist besser das Haus am freien Markt zu verkaufen. Das Haus wurde nun vom Gutachter tatsächlich viel höher eingeschätzt, als die Summe, zu der ich bereit war ausgezahlt zu werden. Ich werde das Haus selbst nicht ersteigern können, welche Möglichkeit bietet sich mir dennoch eine faire Auszahlung zu erzielen. Sprich, wenn ich dem Verfahren beigetreten bin, hat der Lebenspartner (3/8 und seine Mutter 2/8 Anteile) gegen meinen Willen die Möglichkeit das Haus zu einem Schnäppchenpreis zu ersteigern?
Durch die Mehranteile (Er und seine Mutter) hat er sich bereits im Vorfeld beim Kauf vor 12 Jahren einen großen Vorteil verschafft!
Klärung vorher nicht möglich, Gespräche werden abgeblockt, Kontakt nur über Email und Whatsapp Nachricht. Aufgrund der Einleitung des Versteigerungsverfahrens habe ich eine Rechtsanwältin eingeschaltet (wollte ich immer vermeiden).
Sehr geehrte Frau Kellner,
am besten setzen Sie sich mal mit mir direkt in Verbindung (per E-Mail).
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dr. Dreyer,
vielen Dank für Ihre informativen Seiten!
Ist man dem Wertgutachter gegenüber eigentlich verpflichtet, die Mieteinnahmen der zu versteigernden Immobile zu nennen? Welche Vor- oder Nachteile hätte das, da wir gern selbst ersteigern wollen…?
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung im Voraus und
beste Grüße
Joachim
Hallo Joachim,
Ist man dem Wertgutachter gegenüber eigentlich verpflichtet, die Mieteinnahmen der zu versteigernden Immobile zu nennen?
Sie sind dem Gutachter gegenüber zu gar nichts verpflichtet.
Welche Vor- oder Nachteile hätte das, da wir gern selbst ersteigern wollen…?
Wenn Sie ihm die Mieteinnahmen nicht nennen, wird er sie schätzen gemäß Mietspiegel. Ob das nun für Sie gut oder schlecht ist, kommt darauf an, wie hoch die Miete denn wirklich ist.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Ich war Antragsgegner, die Teilungsversteigerung war wegen einer bereits getilgten, aber nicht gelöschten Grundschuld aussichtslos (hier eingehend beschrieben, aber meine Ex glaubte es besser zu wissen).
Zum Besichtigungstermin habe ich keinen Urlaub bekommen, entsprechend konnte ich niemanden einlassen. Dies hatte im Verfahren keine weiteren Kosequenzen obwohl die Ex eine ‚einstweilige Verfügung‘ angedroht hatte.
Die Teilungsversteigerung ist dann eingestellt worden, schließlich hat die Ex frei an mich verkauft.
Hallo S.K.,
Ich war Antragsgegner, die Teilungsversteigerung war wegen einer bereits getilgten, aber nicht gelöschten Grundschuld aussichtslos (hier eingehend beschrieben, aber meine Ex glaubte es besser zu wissen).
Die Regelungen zum geringsten Gebot und der Übernahme der bestehen bleibenden Grundschulden sind ja tatsächlich weithin unbekannt.
Zum Besichtigungstermin habe ich keinen Urlaub bekommen, entsprechend konnte ich niemanden einlassen. Dies hatte im Verfahren keine weiteren Kosequenzen obwohl die Ex eine ‚einstweilige Verfügung‘ angedroht hatte.
Der Antrag auf eine einstweilige Verfügung wäre auch aussichtslos gewesen; denn Sie waren ja nicht verpflichtet, den Gutachter einzulassen.
Die Teilungsversteigerung ist dann eingestellt worden, schließlich hat die Ex frei an mich verkauft.
Dann ist ja letztlich eine vernünftige Regelung erreicht worden, die wohl auch in Ihrem Sinne ist.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer