Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft

Die Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft ist der zweite häufig auftretende Fall. Mehrere Erben haben zusammen ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung oder ein Teil davon geerbt. Dann bilden sie jetzt eine Erbengemeinschaft. Wenn sie sich nicht einig werden können, was sie mit ihrem Erbe anfangen wollen, dann ist die Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft das Mittel der Wahl.

Die Erbengemeinschaft ist eine juristische Person

Oftmals rufen mich Fragesteller an und erklären mir, sie wären Eigentümer zu ½ eines Grundstücks. Das wäre so im Grundbuch eingetragen. Bei näherem Nachfragen ergibt sich dann häufig, dass es sich um eine Erbengemeinschaft handelt. Dann muss ich dem Fragesteller erst mal erklären, dass er überhaupt kein Eigentümer ist. Das ruft dann meistens großes Erstaunen hervor. Eigentümer ist in diesem Fall nämlich die Erbengemeinschaft. Das ist ein Eigentümer, also die Gemeinschaft. Es ist also nicht etwa jeder der Miterben ein Eigentümer. Die Miterben sind nur als Teilhaber an der Erbengemeinschaft beteiligt.

Im Grundbuch ist dann auch nicht etwa eingetragen, dass der Miterbe zu ½ beteiligt wäre. Das wird mir zwar oft so gesagt. Aber man berichtet mir oftmals die eigenen Gedanken, und nicht die Tatsachen. Die Erbquote ergibt sich nämlich nicht aus dem Grundbuch, sondern aus dem Erbschein.

Dieser eine Eigentümer – die Gemeinschaft – kann also auch nur gemeinschaftlich handeln. Wenn die Erben untereinander uneinig sind, kann die Gemeinschaft also gar nicht handeln. Das macht übrigens die Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft nicht gerade einfacher.

Die Erbengemeinschaft ist eine „Gesamthandsgemeinschaft“

Das bedeutet, es kann nicht jeder Miterbe über seinen Erbanteil so frei verfügen, wie dies bei einer Bruchteilsgemeinschaft der Fall wäre. (Eine Bruchteilsgemeinschaft ist die Regel z.B. bei Ehepaaren). Da nicht jeder Miterbe frei verfügen kann, ist die Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft auch erschwert. Aus diesem Grund habe ich im Zuge einer Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft leider weniger Möglichkeiten, Ihnen besondere Vorteile zu verschaffen.

Die Erbengemeinschaft ist auf Auflösung gerichtet

Eine Erbengemeinschaft sollten Sie alsbald auflösen. Sue tun Ihren Kindern keinen Gefallen damit, wenn Sie das Problem in die nächste Genration verschieben. Da der Familienbaum sich immer weiter verzweigt, wird es immer schwieriger, weil es mehr Erben werden.

Ein krasses Beispiel: Es meldet sich jemand bei mir und möchte eine Erbengemeinschaft auflösen. Dies mithilfe einer Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft. Ich frage danach, wieviel Erben es wären und wie die Erbquoten sind. Das ist jedoch nicht bekannt. Die Urgroßeltern haben das Objekt 1914 vererbt. Die Erben sind zum großen Teil 1939 nach Amerika ausgewandert. Der Kontakt ist verloren gegangen. Vielleicht haben die Erben geheiratet. Wahrscheinlich haben sie Kinder bekommen. Wahrscheinlich lebt die erste Erbengeneration nicht mehr. In diesem Fall muss man erst mal die Namen und Anschriften aller Miterben ermitteln. Das ist eine mehrjährige Aufgabe. Vorher ist eine Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft nicht möglich. Das Gericht wird keinen Anordnungsbeschluss erlassen, wenn es den nicht an alle Beteiligten zustellen kann.

Kein Vorkaufsrecht der Miterben

Gemäß § 2034 BGB haben die Miterben ein Vorkaufsrecht, falls einer der anderen Miterben seinen Erbanteil an einen Dritten verkauft. Diese Regelung ist recht bekannt. Oftmals werde ich daher gefragt, ob dieses Vorkaufsrecht nicht auch bei einer Teilungsversteigerung gelten würde. Das ist jedoch nicht der Fall. Im Zuge einer Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft wird ja auch nicht ein Erbteil veräußert, sondern der gesamte Nachlass.

Großes und kleines Antragsrecht

Wenn der Nachlass nur in einem Bruchteil eines Grundstücks besteht, dann hat man im Zuge einer Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft zwei Möglichkeiten:

Man versteigert nur den Bruchteil, der den Nachlass bildet. Das ist das kleine Antragsrecht. Dabei kommt es nur zur Auflösung der Erbengemeinschaft.
Oder man versteigert das ganze Objekt. Dabei kommt es also zur Auflösung sowohl der Erbengemeinschaft als auch der Bruchteilsgemeinschaft. Das ist das große Antragsrecht.

Das kleine Antragsrecht dürfte sich empfehlen, wenn man selbst ersteigern möchte, weil dann weniger Konkurrenz da ist. Das große Antragsrecht ist günstiger, wenn man einen hohen Erlös erzielen möchte.

Keine Grunderwerbsteuer bei Ersteigerung durch Miterben

Wenn im Zuge der Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft einer der Miterben das Objekt ersteigert, dann fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das ist so geregelt im § 3 Ziffer 3 GrEStG.

Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer