Eigenes Haus in der Teilungsversteigerung ersteigert – volles Gebot bezahlen
Sie haben Ihr eigenes Haus in der Teilungsversteigerung ersteigert? Und die Hälfte hat Ihnen schon vorher gehört?
Dann treten jetzt jede Menge gedankliche Probleme auf. Auch Banken und sogar Rechtsanwälte sehen die dann anstehenden Probleme oftmals nicht richtig.
Nachdem Sie Ihr eigenes Haus in der Teilungsversteigerung ersteigert haben, und die Hälfte Ihnen ja schon vorher gehört hat, stellen Sie sich jetzt vielleicht vor, sie bräuchten nur die Hälfte Ihres Gebots zu bezahlen. Dem ist aber nicht so. Sie müssen das ganze Gebot bezahlen. Hört sich ungerecht an? Ja, ist es auch, aber das Gesetz sieht es so vor.
Das Gesetz ist nicht für den Fall gemacht, dass Sie Ihr eigenes Haus in der Teilungsversteigerung ersteigert haben
Das Gesetz stellt sich vor, dass ein Dritter ersteigert hat. Es ist ja sowieso für die Zwangsversteigerung maßgeschneidert, nicht aber für die Teilungsversteigerung. Bei der Zwangsversteigerung kommt es ja kaum vor, dass der Schuldner selbst es ersteigert. Bei der Teilungsversteigerung kommt das hingegen sogar sehr häufig vor. Aber auch wenn Sie Ihr eigenes Haus in der Teilungsversteigerung ersteigert haben, werden Sie so behandelt, als ob Sie ein fremder Ersteher wären. Das Gesetz sieht für Sie keinen Ausnahmefall vor, nur weil Sie zufällig gleichzeitig ein Alteigentümer sind. Der Ersteher hat eben sein Gebot in voller Höhe zu bezahlen. Und das gilt auch für Sie als Alteigentümer. Auch wenn Sie Ihr eigenes Haus in der Teilungsversteigerung ersteigert haben, so müssen Sie trotzdem erst mal das Gebot voll bezahlen. Sie kaufen also quasi zunächst mal Ihr eigenes Eigentum. Sie bezahlen damit also zunächst Ihren eigenen Anteil zum zweiten Mal.
Dann stellt sich das Gesetz das so vor, dass Sie Ihren Anteil dann ja im Rahmen der Erlösverteilung zurück bekommen sollen. Die Erlösverteilung findet ja in dem Verteilungstermin statt, der ca. 2 bis 3 Monate nach dem Versteigerungstermin stattfindet. Den Erlös sollen Sie ja dann in Ihrer Rolle als Alteigentümer bekommen. Das Gebot hingegen zahlen Sie in Ihrer Rolle als Ersteher. Die Zahlung des Gebots speist ja den Erlös. Die Teilungsmasse wird ja durch die Zahlung des Gebots aufgebracht.
Eigenes Haus in der Teilungsversteigerung ersteigert – Problem bei der Erlösverteilung
Es gibt aber in der Praxis ein Problem, welches dazu führt, dass Sie Ihren eigenen Anteil sehr wahrscheinlich nicht zurück bekommen werden – jedenfalls nicht gleich. Der Erlös steht nämlich nicht etwa Ihnen zur hälfte zu, nur weil Sie zuvor zur Hälfte Eigentümer waren. Vielmehr steht der gesamte Erlös der insoweit fortbestehenden Gemeinschaft der Alteigentümer zu. Die Gemeinschaft setzt sich also an dem Erlös fort. Die Gemeinschaft der Alteigentümer muss sich also im Innenverhältnis an dem Erlös auseinandersetzen. Es bedarf also einer Einigung der Alteigentümer. Anderenfalls kann das Gericht die Zuteilung an die einzelnen Eigentümer nicht vornehmen. Das Gericht wird sich zwar um eine Einigung bemühen, kann diese aber nicht erzwingen.
Diese Einigung kommt erfahrungsgemäß nur sehr selten zustande. Denn warum sollten sich die Streithähne plötzlich einig sein? Außerdem sind wir Menschen offenbar so gestrickt, dass jeder das größte Stück von dem Kuchen abhaben muss, wenn ein großer Batzen Geld verteilt werden soll. Deshalb werden dann meistens die unmöglichsten Forderungen aus grauer Vorzeit aus der Mottenkiste hervorgekramt. Damit soll dann begründet werden, warum man selbst mehr haben muss als der andere.
Eigenes Haus in der Teilungsversteigerung ersteigert – Einigung zur Erlösverteilung erforderlich
Wenn eine Einigung aber nicht gelingt, dann hat das Gericht keine andere Chance, als den Erlös zu hinterlegen. Und da liegt dann der schöne Erlös und gammelt zinslos vor sich hin. Dann werden die Parteien nämlich vor einem anderen Gericht – Landgericht oder Familiengericht – einen Prozess führen müssen. Es braucht nämlich dann ein rechtskräftiges Urteil, damit die Hinterlegungsstelle den Erlös wieder rausrückt. Natürlich kann es Jahre dauern, bis ein rechtskräftiges Urteil ergeht, insbesondere wenn der Streit über mehrere Instanzen geht. Deshalb kommen Sie vermutlich über Jahre hinweg an Ihr eigenes Geld nicht wieder dran, obwohl Sie selbst es eingezahlt haben. Dann müssen Sie Ihr eigenes Geld also über Jahre zwischenfinanzieren.
Eigenes Haus in der Teilungsversteigerung ersteigert – Alteigentümer benachteiligt
Das stellt natürlich für die Alteigentümer eine besondere Härte dar. Denn die Alteigentümer haben ja Ihr Vermögen in dem Versteigerungsobjekt selbst in gebundener Form vorliegen. Alle anderen Bieter haben ihr Vermögen frei verfügbar. Deshalb sind die Alteigentümer benachteiligt.
Eigenes Haus in der Teilungsversteigerung ersteigert – Nachteil vermeiden, nur Hälfte bezahlen
Zum Glück gibt es aber eine Möglichkeit, diese Benachteiligung zu vermeiden. Bitte sehen Sie dazu aus meinem Beratungsangebot die Option 5. Die Option 5 führt dazu, dass Sie von vornherein nur die Hälfte Ihres Gebots bezahlen müssen. Dabei brauchen Sie also den Teil des Gebots, der auf Ihren eigenen Anteil entfällt, gar nicht erst einzuzahlen. Es wird dabei ein Weg beschritten, der von dem Normalverfahren abweicht. Trotzdem ist dieser Weg völlig gesetzeskonform.
Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Hr. Dr. Dreyer, bei der TV (2 Eigentümer zu 1/2 Bruchteil) sind im Grundbuch eingetragene Ankaufsvormerkungen mit dem jeweils 1/2 Verkehrswert ins geringste Gebot gefallen. Ich hatte auf meinen Anteil nach der Beschlagnahme eine Eigentümergrundschuld auf meinen Anteil über 134.000 Euro eintragen lassen, da ich den Unterhalt als auch die Sanierung alleine bezahlt habe. Meine Forderungen, welche die Grundschuld absichern sollte, habe ich im Vorfeld angemeldet; spielte aber im Termin keine Rolle, wie die Rechtspflegerin sagte (war mich überraschte). Das Gesamtgebot betrug 286.500 Euro und so wurde der Zuschlag erteilt. Jetzt habe ich das Mindestbargebot von 11.000 Euro bezahlt und möchte mich für den Rest nach 144 ZVG für befriedigt erklären. Was muss ich denn noch bezahlen? Das zweite Ankaufsrecht mit vollem Betrag oder 286.500 minus Grundschuld minus Ankaufsrecht??? Da ich davon ausgehe, dass es keine Einigung hinsichtlich der Erlösverteilung geben wird, möchte ich einen ggf. einen teuren Rechtsstreit und Bindung meines Kapitals vermeiden – und auch nicht mehr als unbedingt an die Gerichtskasse zahlen.
Für eine Einschätzung wäre ich sehr verbunden.
Hallo Frau Hees,
bei der TV (2 Eigentümer zu 1/2 Bruchteil) sind im Grundbuch eingetragene Ankaufsvormerkungen
Wie viele Auflassungsvormerkungen waren das denn, auf welchen Anteilen lasteten diese und wer waren die Berechtigten daran?
mit dem jeweils 1/2 Verkehrswert ins geringste Gebot gefallen. Ich hatte auf meinen Anteil nach der Beschlagnahme eine Eigentümergrundschuld auf meinen Anteil über 134.000 Euro eintragen lassen, da ich den Unterhalt als auch die Sanierung alleine bezahlt habe. Meine Forderungen, welche die Grundschuld absichern sollte, habe ich im Vorfeld angemeldet; spielte aber im Termin keine Rolle, wie die Rechtspflegerin sagte (war mich überraschte).
Ihre Eigentümergrundschuld ging ja wohl den Auflassungsvormerkungen im Rang nach oder sie haben sie nicht angemeldet. Wer war denn Antragsteller?
Das Gesamtgebot betrug 286.500 Euro und so wurde der Zuschlag erteilt. Jetzt habe ich das Mindestbargebot von 11.000 Euro bezahlt
Also war der Verkehrswert 275.500 (?)
und möchte mich für den Rest nach 144 ZVG für befriedigt erklären.
Sind Sie denn selbst Berechtigte der Ankaufsvormerkungen?
Was muss ich denn noch bezahlen? Das zweite Ankaufsrecht mit vollem Betrag oder 286.500 minus Grundschuld minus Ankaufsrecht??? Da ich davon ausgehe, dass es keine Einigung hinsichtlich der Erlösverteilung geben wird, möchte ich einen ggf. einen teuren Rechtsstreit und Bindung meines Kapitals vermeiden – und auch nicht mehr als unbedingt an die Gerichtskasse zahlen.
Für eine Einschätzung wäre ich sehr verbunden.
Leider wird aus Ihrer Schilderung der Sachverhalt nicht wirklich klar. Am einfachsten wäre es, wenn Sie mir mal den aktuellen Grundbuchauszug, die Mitteilung des Gerichts nach § 41. Abs. 2 ZVG und das Protokoll des Versteigerungstermins (einschließlich des Anhangs zur Berechnung des geringsten Gebots!!) per Mail oder per Fax übermitteln. Das Protokoll werden Sie vermutlich beim Gericht anfordern müssen, da es nicht automatisch versandt wird.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dr. Dreyer, sorry – ich habe erst nach Rückkehr aus dem Osterurlaub ihre Anworten/Fragen gesehen. Die Auflassungen gelten jeweils für mich auf den anderen halben Anteil bzw. Ex-Mitbesitzer auf meinen halben Anteil.
Zwischenzeitlich bin ich in der Recherche schon etwas weiter gekommen, da mir zwischenzeitlich das Protokoll als auch Zuschlagsbeschluss vorliegen. Ich muss tatsächlich nur mein Bargebot zahlen; die Ankaufsvormerkungen bleiben bestehen und müssen übernommen werden; im Falle dass die bestehen bleibenden Rechte im Zeitpunkt des Zuschlages ganz od. teilw. nicht bestehen, wäre Zuzahlung auf die Rechte aus dem gG (Gesamtsumme 268.000) zu leisten. Sie waren aber wirksam und sind lt. Protokoll eben nicht erloschen. Bei Storz/Kiderlen heißt es dazu: „Erlischt das Recht erst nach Wirksamwerden des Zuschlags, so tritt die Zahlungspflicht nicht ein, es sei denn, das Erlöschen ist auf den Eintritt einer auflösenden oder das Ausfallen einer aufschiebenden Bedingung zurückzuführen …“ – dies ist ebenfalls bisher nicht eingetreten. Ich gehe also davon aus, dass eine Zuzahlung in Höhe des 1/2 Verkehrswertes nicht verlangt werden kann und dass gezahlte Bargebot in Höhe von 11.000 Euro wird sich lediglich auf die Verfahrenskosten und die angemeldeten Forderungen verteilen (es bleibt sonst kein Übererlös). Zu dieser Fragestellung gibt es so gut wie keine Literatur … leider! Sollte/Müsste ich aus Ihrer Sicht noch mit einer Überraschung rechnen bei der Verteilung?? Falls ja, welche??
Lieben Dank und herzliche Grüße
Sehr geehrte Frau Hees, sorry – ich habe erst nach Rückkehr aus dem Osterurlaub ihre Anworten/Fragen gesehen.
Die Auflassungen gelten jeweils für mich auf den anderen halben Anteil bzw. Ex-Mitbesitzer auf meinen halben Anteil.
Dann bleiben beide bestehen, weil sie ja exakt den gleichen Wert haben.
Zwischenzeitlich bin ich in der Recherche schon etwas weiter gekommen, da mir zwischenzeitlich das Protokoll als auch Zuschlagsbeschluss vorliegen. Ich muss tatsächlich nur mein Bargebot zahlen; die Ankaufsvormerkungen bleiben bestehen und müssen übernommen werden;
Ja, dann brauchen Sie dazu auch nichts zu bezahlen.
im Falle dass die bestehen bleibenden Rechte im Zeitpunkt des Zuschlages ganz od. teilw. nicht bestehen, wäre Zuzahlung auf die Rechte aus dem gG (Gesamtsumme 268.000) zu leisten. Sie waren aber wirksam und sind lt. Protokoll eben nicht erloschen. Bei Storz/Kiderlen heißt es dazu: „Erlischt das Recht erst nach Wirksamwerden des Zuschlags, so tritt die Zahlungspflicht nicht ein, es sei denn, das Erlöschen ist auf den Eintritt einer auflösenden oder das Ausfallen einer aufschiebenden Bedingung zurückzuführen …“ – dies ist ebenfalls bisher nicht eingetreten. Ich gehe also davon aus, dass eine Zuzahlung in Höhe des 1/2 Verkehrswertes nicht verlangt werden kann
das ist offenbar richtig.
und dass gezahlte Bargebot in Höhe von 11.000 Euro wird sich lediglich auf die Verfahrenskosten und die angemeldeten Forderungen verteilen (es bleibt sonst kein Übererlös). Zu dieser Fragestellung gibt es so gut wie keine Literatur … leider! Sollte/Müsste ich aus Ihrer Sicht noch mit einer Überraschung rechnen bei der Verteilung?? Falls ja, welche??
Nein, ich sehe da keine Überraschungen.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Guten Tag,
Mein Name ist John, 27 Jahre alt. Also ich jünger war haben sich meine damals verheirateten Eltern getrennt und scheiden lassen, sie besaßen zusammen ein Haus. Das haus wurde wie üblich über einen Kredit finanziert, die Anzahlung i.h.v. 16k welche von meiner Urgroßmutter geerbt wurde, steuerte meine mutter bei, die aber sonst kein regelmässuges Einkommen in dem Sinne erzeilte.
Als meine Eltern sich dann trennten oder schon hatten ließ mein Vater das haus Zwangsversteigern und kaufte es selbst, um sozusagen alleiniger Eigentümer zu werden, später verkaufte er das Haus dann wieder müsste allerdings selbst danach noch den einstiegen Kredit bedienen. Soweit ich weiß hat meine Mutter weder der Zwangsversteigerung zugestimmt noch einen Teil des erzeilten Höchstgebotes,welches von meinem Vater stammte, erhalten.
Geht das nur mir so oder klingt das ganz schön krumm und komisch? Mir scheint es so das mein Vater meine Mutter da irgendwie um ein halbes Haus, mindestens aber um 2500€ (1/2 Höchstgebot) betrogen hat.
Was meinen sie dazu?
Vielen Dank und freundliche Grüße John
Guten Tag John,
Mein Name ist John, 27 Jahre alt. Also ich jünger war haben sich meine damals verheirateten Eltern getrennt und scheiden lassen, sie besaßen zusammen ein Haus. Das haus wurde wie üblich über einen Kredit finanziert, die Anzahlung i.h.v. 16k welche von meiner Urgroßmutter geerbt wurde, steuerte meine mutter bei, die aber sonst kein regelmässuges Einkommen in dem Sinne erzeilte.
Als meine Eltern sich dann trennten oder schon hatten ließ mein Vater das haus Zwangsversteigern und kaufte es selbst, um sozusagen alleiniger Eigentümer zu werden, später verkaufte er das Haus dann wieder müsste allerdings selbst danach noch den einstiegen Kredit bedienen. Soweit ich weiß hat meine Mutter weder der Zwangsversteigerung zugestimmt noch einen Teil des erzeilten Höchstgebotes,welches von meinem Vater stammte, erhalten.
Geht das nur mir so oder klingt das ganz schön krumm und komisch? Mir scheint es so das mein Vater meine Mutter da irgendwie um ein halbes Haus, mindestens aber um 2500€ (1/2 Höchstgebot) betrogen hat.
Was meinen sie dazu?
Das ist offenbar alles schon ziemlich lange her und Sie selbst wissen es anscheinend auch nicht so genau, weil Sie damals noch jünger waren. Wenn Ihre Mutter von dem Höchstgebot von 5.000 € (das war ja dann wohl nur das Bargebot) nichts erhalten hat, dann hat Ihr Vater davon auch nichts erhalten; denn die Teilungsmasse wird nur bei gegenseitigem Einverständnis den Alteigentümern zugeteilt, ansonsten hinterlegt. Nun sind 5.000 € als Bargebot ja aber auch nicht sehr viel. Es könnte also sein, dass das Bargebot nur dazu ausreichte, die Verfahrenskosten zu bezahlen, so dass also gar kein Erlös für die Alteigentümer übrig blieb.
Offenbar hat Ihr Vater aber ja auch eine Grundschuld übernommen; denn es bestand ja noch ein Darlehen, welches noch nicht zurückgezahlt war. Die Übernahme dieser Grundschuld stellte einen Teil des Gebots dar. Diese Grundschuld hätte Ihr Vater durch Zahlung ablösen sollen. Das hat er aber anscheinend nicht getan, sondern hat stattdessen das Darlehen weiter bedient und also wohl zurückgezahlt. Das war aber so nicht richtig. Denn dadurch hat Ihr Vater ja sein Gebot nicht bezahlt. Die Bank, die es wohl auch nicht besser wusste, war anscheinend mit diesem Vorgehen einverstanden. Damit haben sich aber sowohl Ihr Vater als auch die Bank gegenüber Ihrer Mutter schadensersatzpflichtig gemacht, auch wenn sich beide wahrscheinlich gar keiner Schuld bewusst waren. Ihre Mutter hat anscheinend das alles auch nicht durchschaut und hat gar nicht verstanden, dass sie übervorteilt worden ist.
Ob das alles inzwischen verjährt ist, oder ob Ihre Mutter noch Ansprüche gegenüber dem Vater und/oder der Bank geltend machen könnte, kann ich so leider nicht wissen.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dr. Dreyer,
vorab erstmal Danke für Ihre schnelle Antwort auf meine Fragen zur Teilungsversteigerung. Sollte mein Partner die Teilungsversteigerung trotz noch laufender Verhandlungen zwischen unseren Rechtsanwälten beantragen, werde ich zunächst die einstweilige Aussetzung nach Paragraf 180 ZVG beantragen, weil wir noch in der Klärung/Einigung der Immobilie sind. Ich hoffe, dass er in der Zwischenzeit dann auf mein Angebot (welches seine anfängliche Forderung war, auch wenn sein Schätzwertgutachten auf falschen Fakten beruht und daher der Grund für unsere bisherige Nichteinigung war) eingeht, welches ich dann zu zahlen bereit bin. Ansonsten würde ich Ihre Unterstützung bei der Teilungsversteigerung benötigen, weil ich natürlich das Haus behalten möchte und es mir auch leisten kann. Wie stelle ich mir Ihre Hilfe dann zum Beispiel am Tage der Versteigerung vor? Sie sind ja nicht mit anwesend und beim Bieten können auch viele Fehler gemacht werden. Man hat ja nie soviel Zwischenzeit, dass man zu jedem Schritt dann gleich mit Ihnen Kontakt aufnehmen könnte? Bei vielen anderen, wie ich gehört habe, ist der Rechtsanwalt dabei. Das sind meine großen Bedenken, dass dadurch keine sofortige und rund um Betreuung gewährleistet werden kann, die ich ja sonst auch als Option wählen würde. Kann mein Miteigentümer auch all Ihre Antworten auf meine Fragen im Internet lesen, oder muss er sich erst anmelden mit seiner E-Mail Adresse? Das wäre fatal und taktisch für mich nicht gut. Muss man sofort mit Zuschlagserteilung an einem Dritten oder an meinem Miteigentümer ausziehen, wenn man noch keine Bleibe und das gesamte Mobiliar im Hause hat? So schnell bekommt man keinen Umzug und Mobiliarunterbringung, geschweige Wohnung oder Haus zu finden, hin. Gibt es da noch irgendwelche Übergangsfristen für den Alteigentümer? Es gibt kein Niessbrauchsrecht oder ähnlich vertragliches, Mieter bin ich ja auch nicht, so hätte ich ja noch die Kündigungsfrist von 3 Monaten. Für Ihre Bemühungen bedanke ich mich im Voraus . MfG
Sehr geehrte Frau Kehl,
die Fragen, die Sie hier im Rahmen der Kommentarfunktion des Blogs stellen, sind für jedermann im Internet offen einsehbar, genau wie meine Antworten dazu. Wenn Sie das nicht möchten, dann ist es besser, wenn Sie mir Ihre Fragen per E-Mail übermitteln.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer