Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung

Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung ist ein ganz besonderes Kapitel, und zwar ein besonders schwieriges. Wenn Ihnen also im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung begegnet, dann ist besondere Vorsicht geboten. Nachfolgend einige Erläuterungen dazu, worauf Sie dabei achten müssen:

Was ist eine Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung?

Unter „Auflassung“ bezeichnen die Juristen in ihrem Spezialdeutsch den Vorgang des Eigentumsübergangs an einem Grundstück. Die „Auflassungsvormerkung“ ist dabei ein Sicherungsmittel, mit dem der Erwerber seinen Anspruch absichert, das Eigentum an dem Grundstück dann auch letztlich zu bekommen, z.B. nach Zahlung des Kaufpreises. Damit möchte er z.B. verhindern, dass der Verkäufer das Grundstück ein zweites Mal verkauft – und dann zweimal den Kaufpreis einstreicht. Die Auflassungsvormerkung wird auch „Erwerbsvormerkung“ oder „Eigentumsvormerkung“ genannt. Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung spielt allerdings im Versteigerungsverfahren eine besonders komplizierte Rolle.

Weitergehende Informationen zur Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.

Verschiedene Varianten der Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung

Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung kann auch als „Rückauflassungsvormerkung“ daherkommen. Z.B. haben die Eltern ihren beiden Kindern ein Grundstück je zur Hälfte geschenkt. Sie möchten sich aber die Rückforderung vorbehalten, ohne erst groben Undank nachweisen zu müssen. Dann lassen Sie sich mit einer Rückauflassungsvormerkung die Möglichkeit einräumen, das Grundstück oder den Teil eines Kindes jederzeit zurückfordern zu können.

Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung kann auch als „bedingte Rückauflassungsvormerkung“ auftreten. Die Eltern haben in dem vorigen Beispiel z.B. bestimmt, dass sie das Grundstück zurückfordern können, wenn eines der Kinder vor Ihnen verstirbt oder Vollstreckungsmaßnahmen in das Vermögen des Kindes eingeleitet werden oder über das Vermögen des Kindes das Insolvenzverfahren eingeleitet wird. Auf diese Weise möchten Sie sicherstellen, dass das Grundstück im Familienbesitz verbleibt.

Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung kann auch eine „befristete Rückauflassungsvormerkung“ sein. Z.B. haben die Eltern sich vorbehalten, das Grundstück noch zwanzig Jahre lang zurückfordern zu dürfen.

Bedeutung der Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung für den Ersteher

Hier sind verschiedene Fälle zu unterscheiden:

I. Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung bleibt nicht bestehen, sondern wird aus dem Erlös abgefunden.

Dann kann sie Ihnen gleichgültig sein, Sie hat für Sie keine Bedeutung, Was mit dem Erlös geschieht, braucht Sie als Ersteher nicht zu interessieren.

II. Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung bleibt bestehen, ist also von Ihnen zu übernehmen.

Dann ist Vorsicht geboten. Das ist immer der Fall, wenn die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung das gesamte Grundstück belastet oder zumindest den Anteil des Antragstellers des Verfahrens. Dieser Fall wird der häufigste sein.

a) Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung ist ein unbedingtes und unbefristetes Recht.

Dann werden Sie das Grundstück sehr preiswert ersteigern können. Die Auflassungsvormerkung wird nämlich mit dem Verkehrswert als Wert des Rechts angesetzt. D.h. durch Übernahme dieses Rechts haben Sie – quasi an Zahlungs statt – schon den Verkehrswert bezahlt. Aber Sie haben ein großes Handicap: Der Berechtigte an der Auflassungsvormerkung könnte ja jederzeit den Kaufpreis bezahlen und das Grundstück von Ihnen herausverlangen, Dann sind Sie das Grundstück wieder los. Der Kaufpreis fließt natürlich nicht an Sie, sondern an die Alteigentümer. Das sind ja die Verkäufer gewesen.

b) Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung ist ein bedingtes Recht.

1. Die Bedingung könnte noch eintreten.

Dann bekommen Sie wiederum das Grundstück sehr preiswert – wie vor. Nur sitzen Sie auf einem Pulverfass. Z.B: lautet die Bedingung, die Eltern könnten das Grundstück zurückverlangen, wenn eines der Kinder vor ihnen stirbt.

A. Die Bedingung tritt ein:

Nun passiert das womöglich in zwanzig Jahren tatsächlich. Dann sind Sie Ihr Grundstück in zwanzig Jahren wieder los, wenn die Eltern es zurückverlangen.

B. Die Bedingung tritt nicht ein:

Die Eltern sterben vor den Kindern, dann kann die Bedingung ja auch nicht mehr eintreten, Für diesen Fall ist aber bei der Versteigerung ein Zuzahlungsbetrag festgesetzt worden -nämlich in Höhe des Verkehrswerts. Diesen Zuzahlungsbetrag müssen Sie dann zahlen, also womöglich zwanzig Jahre später – und zwar zuzüglich 4% Zinsen seit Zuschlag.

2. Die Bedingung kann nicht mehr eintreten.

Z.B. gilt die bedingte Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung nur so lange, wie noch keine Enkelkinder als Erben da sind. Es sind aber schon Enkelkinder da. Dann kann die Bedingung also nicht mehr eintreten. Das ist bei der Versteigerung aber natürlich jedem bekannt. Dann müssten Sie zwar die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung übernehmen, sie ist aber bedeutungslos und damit wertlos. Sie könnten also auch deren Löschung verlangen. Dann bekommen Sie zwar das Grundstück nicht so preiswert, aber haben auch kein Problem.

c) Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung ist ein befristetes Recht

Hier gelten die gleichen Fallunterscheidungen und die gleichen Konsequenzen wie bei dem bedingten Recht:

1. Die Frist ist bereits abgelaufen – bedeutungslos und wertlos
2. Die Frist wird noch ablaufen
3. Das Recht wird ausgeübt – Sie verlieren Ihr Grundstück
4. Das Recht wird nicht ausgeübt – Sie müssen nachzahlen

Bedeutung der Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung für die Alteigentümer

Auch hier sind wieder verschiedene Fälle zu unterscheiden.

I. Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung bleibt nicht bestehen, sondern wird aus dem Erlös abgefunden.

Dann bekommen Sie keinen Erlös. Den Erlös bekommt vollständig der Berechtigte an der Auflassungsvormerkung in der Teilungsversteigerung.

II. Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung bleibt bestehen, ist also vom Ersteher zu übernehmen.

Dann ist Vorsicht geboten. Das ist immer der Fall, wenn die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung das gesamte Grundstück belastet oder zumindest den Anteil des Antragstellers des Verfahrens. Dieser Fall wird der häufigste sein.

a) Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung ist ein unbedingtes und unbefristetes Recht.

Dann wird der Ersteher das Grundstück sehr preiswert ersteigern können. Die Auflassungsvormerkung wird nämlich mit dem Verkehrswert als Wert des Rechts angesetzt. D.h. durch Übernahme dieses Rechts hat er – quasi an Zahlungs statt – schon den Verkehrswert bezahlt. Sie bekommen also sehr wenig oder gar keinen Erlös. Wenn Sie Glück haben, wird der Berechtigte an der Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung Ihnen den Kaufpreis noch bezahlen. Er hat sich ja im Kaufvertrag dazu verpflichtet – und hoffentlich auch der Zwangsvollstreckung unterworfen.

b) Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung ist ein bedingtes Recht.

1. Die Bedingung könnte noch eintreten.

Dann bekommt der Ersteher wiederum das Grundstück sehr preiswert – wie vor. Z.B: lautet die Bedingung, die Eltern könnten das Grundstück zurückverlangen, wenn eines der Kinder vor ihnen stirbt.

A. Die Bedingung tritt ein:

Nun passiert das womöglich in zwanzig Jahren tatsächlich. Wenn Sie also vor den Eltern versterben, dann können die Eltern das Grundstück zurückverlangen. Dann haben Sie also kein Grundstück mehr, auch keinen Erlös. Aber das kann Ihnen dann ja gleichgültig sein, wenn Sie sowieso gestorben sind.

B. Die Bedingung tritt nicht ein:

Die Eltern sterben vor den Kindern, dann kann die Bedingung ja auch nicht mehr eintreten, Für diesen Fall ist aber bei der Versteigerung ein Zuzahlungsbetrag festgesetzt worden -nämlich in Höhe des Verkehrswerts. Diesen Zuzahlungsbetrag muss der Ersteher dann an Sie zahlen, also womöglich zwanzig Jahre später – und zwar zuzüglich 4% Zinsen seit Zuschlag.

2. Die Bedingung kann nicht mehr eintreten.

Z.B. gilt die bedingte Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung nur so lange, wie noch keine Enkelkinder als Erben da sind. Es sind aber schon Enkelkinder da. Dann kann die Bedingung also nicht mehr eintreten. Das ist bei der Versteigerung aber natürlich jedem bekannt. Dann muss der Ersteher zwar die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung übernehmen, sie ist aber bedeutungslos und damit wertlos. Dann bekommt der Ersteher das Grundstück also auch nicht so preiswert. Sie bekommen also einen angemessenen Erlös.

c) Die Auflassungsvormerkung bei der Teilungsversteigerung ist ein befristetes Recht

Hier gelten die gleichen Fallunterscheidungen und die gleichen Konsequenzen wie bei dem bedingten Recht:

1. Die Frist ist bereits abgelaufen – bedeutungslos und wertlos, d.h. Sie bekommen einen angemessenen Erlös
2. Die Frist wird noch ablaufen
3. Das Recht wird ausgeübt – Sie bekommen keinen Erlös und haben auch kein Grundstück mehr
4. Das Recht wird nicht ausgeübt – Sie bekommen bei Ablauf der Frist eine Nachzahlung in Höhe des Verkehrswerts zuzüglich der Verzinsung

Viele Grüße

Ihr Klaus Dreyer