Beim Erstkontakt mit von einer Teilungsversteigerung betroffenen Interessenten taucht ganz häufig die Vorstellung auf, einen Strohmann bei der Teilungsversteigerung zum Einsatz zu bringen. Oftmals ist zwar nicht so ganz klar, welche Vorteile das überhaupt bringen soll, aber ein Strohmann bei der Teilungsversteigerung scheint so eine Art Allheilmittel zu sein. Um es ganz klar zu sagen – das ist es nicht. Ein Strohmann bei der Teilungsversteigerung ist in – fast – allen Fällen großer Blödsinn, weil überhaupt nicht von Vorteil.
Welchen Vorteil kann ein Strohmann bei der Teilungsversteigerung haben?
Der einzige Effekt, der mit einem Strohmann bei der Teilungsversteigerung erzielt wird, besteht darin, dass alle anderen eben nicht wissen, wer als Interessent wirklich dahinter steht. Und wieso ist das ein Vorteil?
Nun, ich höre in Gesprächen ganz oft, jeder andere dürfe das Haus ersteigern, aber nicht der oder die Ex. Diese Haltung ist jedoch Quatsch. Bei einer Teilungsversteigerung geht es um knallharte wirtschaftliche Interessen. Da haben Emotionen nichts zu suchen. Wenn man denn das Haus nicht selbst ersteigern will oder kann, dann sollte es völlig gleichgültig sein, wer es ersteigert, solange der Ersteher einen guten Preis bietet und diesen dann auch bezahlt. Auch dann, wenn es der/die Ex ist. Glücklicherweise kommen die meisten Menschen dann zu guter Letzt von selbst darauf, dass man sich vernünftig verhalten sollte. In der Praxis handeln die Beteiligten bei der Teilungsversteigerung deshalb letztlich fast immer wirtschaftlich sinnvoll. Die großen Worte sind dann nicht mehr wesentlich.
Im umgekehrten Fall höre ich dann eben auch immer wieder, dass der oder die Ex es bestimmt nicht zulassen würde, dass man selbst das Haus ersteigert. Dann würde er/sie bis in die Puppen mitbieten und den Preis hochtreiben. Deshalb dürfe er/sie es nicht wissen, dass man selbst es sei, der hier ersteigern wolle. Und deshalb müsse ein Strohmann bei der Teilungsversteigerung zum Einsatz kommen.
Wenn es denn zuträfe, dass der/die Ex sich so verhalten wird, dann ist diese Überlegung noch nicht einmal falsch. Aber es trifft eben – fast – nie zu. Und deshalb halte ich den Vorteil eines Strohmanns bei der Teilungsversteigerung eher für marginal.
Welchen Nachteil hat ein Strohmann bei der Teilungsversteigerung?
Der Strohmann bei der Teilungsversteigerung hat einen ganz gravierenden Nachteil. Und das ist die Grunderwerbsteuer.
Geschiedene oder in Scheidung lebende Eheleute zahlen keine Grunderwerbsteuer, wenn sie den Anteil des anderen im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bei der Scheidung erwerben (§ 3 Grunderwerbsteuergesetz).
Wenn ein Mitglied einer Erbengemeinschaft, welche durch eine Teilungsversteigerung aufgelöst wird, das Haus oder Grundstück selbst ersteigert, dann wird ebenfalls keine Grunderwerbsteuer fällig.
Bei Einsatz eines Strohmannes jedoch wird die Grunderwerbsteuer gleich zweimal fällig, und zwar für das ganze Haus oder das ganze Grundstück, nicht nur für die hinzu erworbene Hälfte. Falls der Satz der Grunderwerbsteuer also im Ihrem Bundesland 6% sein sollte, dann bezahlen Sie also mit Strohmann bei der Teilungsversteigerung 12% mehr als ohne Strohmann. Ist es Ihnen das wirklich wert? Glauben Sie ernsthaft, Ihr(e) Ex würde 12% mehr bieten, nur um zu verhindern, dass Sie den Zuschlag erhalten?
Nun, es ist Ihre Entscheidung. Aber ich glaube es nicht.
Wie macht man das mit dem Strohmann bei der Teilungsversteigerung?
Wenn Sie einen Strohmann bei der Teilungsversteigerung einsetzen wollen, dann gibt es zwei Möglichkeiten:
- Der Strohmann bei der Teilungsversteigerung kann natürlich das Objekt ganz einfach ersteigern, wird dadurch Eigentümer und verkauft es dann anschließend an Sie. Dabei fallen dann also auch noch mal Notar- und Grundbuchkosten an.
- Die einfachere Möglichkeit ist die „verdeckte Vollmacht“. Der Strohmann bei der Teilungsversteigerung bietet ganz normal so weit, wie vorher abgesprochen. Wenn er dann Meistbietender geworden ist, und die Bietstunde beendet wurde, dann erklärt er, dass er nicht für sich selbst, sondern für Sie geboten habe. Dann wird der Zuschlag nicht an ihn, sondern an Sie erteilt.
In beiden Fällen fällt aber wie gesagt die Grunderwerbsteuer doppelt an. Und übrigens trifft den Strohmann bei der Teilungsversteigerung auch in beiden Fällen ein ganz erhebliches Haftungsrisiko. Wenn Sie nämlich das Gebot nicht bezahlen (können), dann ist der Strohmann dran. Er haftet nämlich für die Zahlung des Gebots – gesamtschuldnerisch mit Ihnen. Deshalb wird es Ihnen gar nicht so leicht fallen, jemanden zu finden, der bereit ist, für Sie als Strohmann bei der Teilungsversteigerung zu fungieren.
Detailliertere Informationen finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer