Die Grundschuld (siehe dort) ist also ein Pfandrecht an dem Grundstück. Sie gibt der Bank eine Sicherheit. Sie ist eine eigenständige – zweite – Schuld. Diese Sicherheit benötigt die Bank solange, wie das Darlehen noch nicht zurückgezahlt ist. Doch was passiert, wenn das Darlehen getilgt ist? Dann schuldet man doch der Bank nichts mehr. Dann braucht die Bank doch auch die Sicherheit nicht mehr. Die Bank kann ja keine Sicherheiten verlangen, wenn sie derer gar nicht mehr bedarf. Aber die Grundschuld – als zweite Schuld – besteht doch dann immer noch. Was geschieht dann mit der Grundschuld? Man kann dann von der Bank verlangen, dass diese die Grundschuld zurückgibt. Man sprich dabei von „zurückgewähren“. Das ist das sogenannte Rückgewährsrecht. Aber wie genau geht das vonstatten?
Wie übt man das Rückgewährsrecht aus?
Es gibt drei Arten, wie das Rückgewährsrecht ausgeübt werden kann:
- Das Rückgewährsrecht bedeutet, man kann von der Bank verlangen, dass die Grundschuld gelöscht wird. Die Bank hat dann eine Löschungsbewilligung zu erteilen. Dazu ist die Bank verpflichtet. Unter Vorlage dieser Löschungsbewilligung kann man dann beim Grundbuchamt die Löschung der Grundschuld beantragen. Dann wird die Löschung im Grundbuch vorgenommen. Damit hört die Grundschuld auf, zu existieren. Durch die Löschung ist die Rückgewähr der Grundschuld also erfüllt, das Rückgewährsrecht dann mithin erloschen.
- Alternativ gibt das Rückgewährsrecht das Recht, von der Bank die Abtretung der Grundschuld zu verlangen. Man kann z.B. die Abtretung an sich selbst verlangen. Dadurch werden die Eigentümer selbst zu den Gläubigern der Grundschuld. Die Eigentümer sind ja aber auch gleichzeitig die Schuldner der Grundschuld. Damit schulden die Eigentümer dann also diese Grundschuld sich selbst. Das hört sich jetzt etwas blöd an. Aber es hat durchaus eine formale Bedeutung. Man spricht dann von einer Eigentümergrundschuld. Die können die Eigentümer später einmal wiederum an eine Bank abtreten, um sich weiteres Geld zu leihen. Dann sparen sie die Kosten, eine Grundschuld neu bestellen zu müssen. Wenn man das Rückgewährsrecht dahingehend ausübt, dass man von der Bank die Abtretung verlangt, dann ist allerdings eine weitere Mitwirkung der Eigentümer erforderlich. Diese müssen die Abtretung nämlich auch annehmen. Damit ist das Rückgewährsrecht dann auch erloschen.
- Schließlich kann man das Rückgewährsrecht auch ausüben, indem man von der Bank den Verzicht auf die Grundschuld verlangt. Wenn die Bank auf die Grundschuld verzichtet, dann hört die Grundschuld damit nicht auf, zu existieren. Vielmehr gibt die Bank lediglich ihr Recht an der Grundschuld auf. Dadurch wird die Grundschuld automatisch zu einer Eigentümergrundschuld, und wird dies auch im Grundbuch so eingetragen, ohne dass es dazu der Mitwirkung der Eigentümer bedürfte. Der Verzicht bedarf also im Gegensatz zur Abtretung keiner Annahme seitens der Eigentümer. Auch durch den Verzicht erlischt das Rückgewährsrecht.
Wer entscheidet über das Rückgewährsrecht?
Es gibt also drei Arten, wie das Rückgewährsrecht ausgeübt werden kann, nämlich Löschung, Abtretung oder Verzicht. Wer entscheidet denn dann darüber, wie das Rückgewährsrecht ausgeübt wird? Das Recht, die Art der Ausübung des Rückgewährsrechts zu bestimmen, steht den Eigentümern zu. Diese entscheiden also über die Art der Rückgewähr. Das macht die Sache allerdings etwas kompliziert, falls es mehrere Eigentümer gibt, die sich nicht darüber einig werden können, auf welche Art das Rückgewährsrecht ausgeübt werden soll. Dieser Fall ist ja bei der Teilungsversteigerung oft gegeben. Denn dort sind sich die Eigentümer ja in der Regel nicht einig.
Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo,
ich habe etwas nicht richtig verstanden. Im Falle einer Teilungsversteigerung, es stehen im Grundbuch Grundschulden die bei der Versteigerung und im geringsten Gebot beim Beschluss genannt werden. So wie ich es verstanden habe müssen diese an die im Grundbuch stehende Bank gezahlt werden? Und diese muss im Rahmen der Rückgewähransprüche die Rückzahlung an die Alt Eigentümer vornehmen? Oder. Wie verhält es sich aber jetzt wenn die Rückgewähransprüche nach BGB 10 Jahren oder nach Vertrag 30 Jahren verjährt sind ? Muss dann dennoch an die Bank gezahlt werden? Was macht die dann mit dem Geld? Oder muss die Zahlung wegen Verjährung nicht mehr erfolgen?
Vielen Dank und viele Grüß0e
Hallo Frau Kohlbacher,
ich habe etwas nicht richtig verstanden. Im Falle einer Teilungsversteigerung, es stehen im Grundbuch Grundschulden die bei der Versteigerung und im geringsten Gebot beim Beschluss genannt werden. So wie ich es verstanden habe müssen diese an die im Grundbuch stehende Bank gezahlt werden? Und diese muss im Rahmen der Rückgewähransprüche die Rückzahlung an die Alt Eigentümer vornehmen?
Ja, richtig.
Wie verhält es sich aber jetzt wenn die Rückgewähransprüche nach BGB 10 Jahren oder nach Vertrag 30 Jahren verjährt sind ? Muss dann dennoch an die Bank gezahlt werden?
Ja, der Ersteher hat das an die Bank zu zahlen, es handelt sich ja um einen Teil des Gebots.
Was macht die dann mit dem Geld?
Sie wird es in jedem Fall an die Alteigentümer/Sicherungsgeber auskehren müssen. Die Verjährungsfrist beginnt ja erst dann zu laufen, wenn der Anspruch auf Rückgewähr entstanden ist, also erst dann, wenn der Ersteher die Zahlung an die Bank bewirkt hat. Abgesehen davon hat die Bank es aber auch noch aus einem anderen Grund auszukehren; denn es handelt sich ja um eine Sicherheit, welche die Bank nicht mehr benötigt, und die sie daher zurückzugeben hat.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dr. Dreyer,
besten Dank für die informative Seite und die Möglichkeit einer kostenlosen Anfrage:
Bsp.:
A + B sind Miteigentümer eines Hauses mit 3 Etagen.
Gegenstand der Teilungsversteigerung wäre nur das Erd- und Obergeschoß des Hauses, da das UG im Alleineigentum von B steht.
Gegenstand der Teilungsversteigerung wäre nur das EG + OG des Hauses:
Miteigentumsanteile am EG + OG: A 1/2 + B 1/2
Miteigentumsanteile am ganzen Haus EG + OG + UG: A 1/3 + B 2/3
Das Untergeschoß steht im Alleineigentum von B und wäre nicht Gegenstand der Teilungsversteigerung
Darlehensvertrag für das ganze Haus: A + B sind Vertragsnehmer (Grundschuldeintrag)
Zahlung der Darlehensraten entsprechend den Miteigentumsanteilen am ganzen Haus bis zur Teilungsversteigerung:
A zahlt 1/3 der Raten + B zahlt 2/3 der Raten
B will das EG + OG selbst ersteigern.
In der Teilungsversteigerung würde der Ersteher und zugleich Alteigentümer B die Grundschuld übernehmen und durch Zahlung ablösen.
Da das Darlehen von A + B teilweise schon zurückgezahlt wurde, müsste die Bank die bereits zurückgezahlten Ratenzahlungen an die Alteigentümer A + B auskehren.
Fragen:
1. In welcher Quote müssten dann die bereits zurückgezahlten Darlehensraten (nicht mehr valutierende Grundschuld) an die Alteigentümer A + B verteilt werden?
2. Weshalb wird diese Quote so bestimmt? Gibt es dafür eine gesetzliche Regelung?
3. Fallen die an die Alteigentümer A + B auszukehrenden gezahlten Darlehensraten in Form der nicht mehr valutierenden Grundschuld in den zu verteilenden Erlös aus dem Teilungsversteigerungsverfahren?
Oder ist der Betrag unabhängig vom Erlös aus dem Teilungsversteigerungsverfahren zu betrachten?
Ist das wo gesetzlich geregelt?
Ganz vielen Dank für Ihre baldige Antwort und schöne Grüße,
Pia Heckmann
Sehr geehrte Frau Heckmann,
Sehr geehrter Herr Dr. Dreyer,
Bsp.:
A + B sind Miteigentümer eines Hauses mit 3 Etagen.
Gegenstand der Teilungsversteigerung wäre nur das Erd- und Obergeschoß des Hauses, da das UG im Alleineigentum von B steht. Miteigentumsanteile am EG + OG: A 1/2 + B 1/2
Also handelt es sich nicht um ein Haus, sondern um drei Eigentumswohnungen, je Etage eine? Anders ist Ihre Aussage zu den Eigentumsverhältnissen nicht verständlich.
Miteigentumsanteile am ganzen Haus EG + OG + UG: A 1/3 + B 2/3
Diese Aussage steht jetzt im Widerspruch zu der obigen Aussage zu den Eigentumsverhältnissen. Wenn es sich um drei Eigentumswohnungen handelt, dann gibt es kein „ganzes Haus“. Dann kann es auch keine Miteigentumsanteile an einem ganzen Haus geben.
Darlehensvertrag für das ganze Haus: A + B sind Vertragsnehmer (Grundschuldeintrag)
Der Grundschuldeintrag und der Darlehensvertrag haben überhaupt nichts miteinander zu tun.
Zahlung der Darlehensraten entsprechend den Miteigentumsanteilen am ganzen Haus bis zur Teilungsversteigerung:
A zahlt 1/3 der Raten + B zahlt 2/3 der Raten
B will das EG + OG selbst ersteigern.
In der Teilungsversteigerung würde der Ersteher und zugleich Alteigentümer B die Grundschuld übernehmen und durch Zahlung ablösen.
Es gibt ja offenbar nicht „eine“ Grundschuld, sondern deren drei? Oder ist es eine Gesamtgrundschuld?
Da das Darlehen von A + B teilweise schon zurückgezahlt wurde, müsste die Bank die bereits zurückgezahlten Ratenzahlungen an die Alteigentümer A + B auskehren.
Fragen:
1. In welcher Quote müssten dann die bereits zurückgezahlten Darlehensraten (nicht mehr valutierende Grundschuld) an die Alteigentümer A + B verteilt werden?
Gar nicht. Eine solche „Verteilung“ gibt es nicht. Die wird weder durch das Gericht, noch durch die Bank vorgenommen. Das hat mit dem Teilungsversteigerungsverfahren nicht das geringste zu tun. Über diese Aufteilung müssen sich A+B im Innenverhältnis der zwischen Ihnen fortbestehenden Gemeinschaft der Alteigentümer einig werden. Die Gemeinschaft von A+B setzt sich an dem Erlös fort. Wenn sich A+B nicht über die Aufteilung einig werden können, müssen sie einen Prozess führen – aber nicht am Versteigerungsgericht. Das ist dafür nicht zuständig.
2. Weshalb wird diese Quote so bestimmt?
Diese Quote wird nicht bestimmt. Das müssen A+B unter sich regeln.
Gibt es dafür eine gesetzliche Regelung?
3. Fallen die an die Alteigentümer A + B auszukehrenden gezahlten Darlehensraten in Form der nicht mehr valutierenden Grundschuld in den zu verteilenden Erlös aus dem Teilungsversteigerungsverfahren?
Nein! Damit hat das Versteigerungsgericht doch nichts zu tun! Das betrifft doch nur die Behandlung der bestehen gebliebenen Grundschulden.
Oder ist der Betrag unabhängig vom Erlös aus dem Teilungsversteigerungsverfahren zu betrachten?
Ja.
Ist das wo gesetzlich geregelt?
Im Zwangsversteigerungsgesetz.
Ganz vielen Dank für Ihre baldige Antwort
Ich kann Ihre Fragen nicht wirklich erschöpfend beantworten, weil die Ausgangslage wegen Ihrer widersprüchlichen Angaben zu den Eigentumsverhältnissen unklar bleibt. Am besten wenden Sie sich mal direkt an mich, am besten wohl telefonisch. Ich würde dann sicherlich auch mal mindestens die Grundbuchauszüge sehen müssen, damit die Faktenlage erst mal klar wird.
und schöne Grüße,
Pia Heckmann
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dreyer,
ich hätte folgende Fragen an Sie :
Was passiert mir als Alteigentümer einer Teilungsversteigerung, wenn ich die Rücküber-tragungsansprüche bezüglich der Grundschulden an die finanzierde Bank abtrete bzw. übertrage?
Über die zum Zeitpunkt des Zuschlagsbeschlusses nicht mehr valutierenden Grundschulden habe ich mich mit dem zweiten Alteigentümer, der gleichzeitig Ersteher ist, schon vor einiger Zeit geeinigt.
Wenn ich den Sachverhalt richtig verstanden habe, dürfte es ja jetzt nur noch um meinen hälftigen Anteil an den dinglichen Zinsen gehen, oder?
Der Ersteher hat seit 8 Jahren nicht abgelöst und da dürfte ein nicht zu verachtendes Sümmchen aufgelaufen sein.
Ist es richtig, dass ich lediglich noch Sicherungsgeber für das Darlehen, aber nicht für die Grundschulden bin?
Über eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.
mfg
Lars Kunz
Sehr geehrter Herr Kunz,
Was passiert mir als Alteigentümer einer Teilungsversteigerung, wenn ich die Rücküber-tragungsansprüche bezüglich der Grundschulden an die finanzierde Bank abtrete bzw. übertrage?
Das ist nun allerdings völlig unüblich. Warum wollen Sie das tun? Was erwarten Sie von der Bank als Gegenleistung? Ist die Bank überhaupt dazu bereit, diese Abtretung anzunehmen? Danach stünde dieses Recht Ihnen ja nicht mehr zu.
Über die zum Zeitpunkt des Zuschlagsbeschlusses nicht mehr valutierenden Grundschulden habe ich mich mit dem zweiten Alteigentümer, der gleichzeitig Ersteher ist, schon vor einiger Zeit geeinigt.
Was gab es denn da zu einigen? Er hätte die durch Zahlung ablösen sollen. Außerdem waren Sie da doch wohl der falsche Vertragspartner; denn die Grundschulden stehen doch der Bank zu und nicht Ihnen. Sie können darüber ja gar nicht verfügen.
Wenn ich den Sachverhalt richtig verstanden habe, dürfte es ja jetzt nur noch um meinen hälftigen Anteil an den dinglichen Zinsen gehen, oder?
Ich weiß ja nicht, was Inhalt Ihrer „Einigung “ war. Waren die Zinsen der Grundschulden denn nicht Bestandteil der Einigung?
Der Ersteher hat seit 8 Jahren nicht abgelöst und da dürfte ein nicht zu verachtendes Sümmchen aufgelaufen sein.
Wobei ja wohl ein Teil davon bereits verjährt ist.
Ist es richtig, dass ich lediglich noch Sicherungsgeber für das Darlehen, aber nicht für die Grundschulden bin?
Ja. Wenn die Grundschulden nicht abgelöst wurden, dann ist ja wohl auch das Darlehen nicht zurückgeführt worden. Wenn die Bank Sie nicht aus der Haftung entlassen hat, dann haften Sie also noch persönlich mit für das Darlehen. Für die Grundschulden sind Sie ja natürlich nicht mehr in der dinglichen Haftung; denn Sie sind ja auch gar kein Eigentümer des Grundstücks mehr.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dreyer,
Vielen Dank für Ihre Antworten.
Zum ersten Teil meiner letzten Fragen:
Was stünde mir denn von der Bank als Gegenleistung für den Verzicht auf meine Rückübertra-gungsansprüche zu? Der Ersteher möchte das Altdarlehen alleine weiter führen und drängt mich zu einem Verzicht bzw, zu einer Abtretung meiner Rückübertragungsansprüche.
Ich selbst möchte auch nicht mehr Sicherungsgeber für die Altdarlehen sein, da ich befürchte, dass der Ersteher irgend wann nicht mehr zahlt und ich in die Haftung genommen werde.
In Bezug auf die nicht mehr valutierenden Grundschulden zum Zeitpunkt des Versteigerungstermins habe ich einen entsprechend höheren Betrag aus dem Bargebot erhalten. Dieser war ursprünglich hinterlegt und ist mir bereits in Form einer Zahlung zugeflossen.
Über die dinglichen Zinsen gab es bislang keine Einigung.
Sie schreiben, dass ein Teil davon verjährt sein soll.
In welchem Fall verjähren die dinglichen Zinsen denn?
Bislang bin ich davon ausgegangen, dass die dinglichen Zinsen so lange steigen, bis die Ablösung der Grundschulden inkl. der dingelichen Zinsen erfolgt.
Ich würde mich sehr freuen, wenn Sie mir meine Fragen beantworten.
mfg
Lars Kunz
Sehr geehrter Herr Kunz,
Was stünde mir denn von der Bank als Gegenleistung für den Verzicht auf meine Rückübertra-gungsansprüche zu? Der Ersteher möchte das Altdarlehen alleine weiter führen und drängt mich zu einem Verzicht bzw, zu einer Abtretung meiner Rückübertragungsansprüche.
Ihr Rückgewährsanspruch hat ja einen Wert in Höhe der Hälfte der Differenz zwischen Grundschuldnominalbetrag und Darlehensvaluta. Aber warum sollen Sie denn den Rückgewährsanspruch an die Bank abtreten? Wenn der andere Alteigentümer Ihnen den quasi schon abgekauft hat durch Zahlung aus dem Erlös, dann wäre es doch eigentlich logisch, wenn Sie den Rückgewährsanspruch nicht an die Bank, sondern an den anderen Alteigentümer abtreten würden.
Ich selbst möchte auch nicht mehr Sicherungsgeber für die Altdarlehen sein, da ich befürchte, dass der Ersteher irgend wann nicht mehr zahlt und ich in die Haftung genommen werde.
Das ist verständlich. Aber Sie haben das ja auch alles sehr seltsam (um nicht zu sagen „chaotisch“) geregelt. Wenn der Ersteher ganz normal die Grundschuld abgelöst hätte, dann wäre doch das Darlehen längst zurückgeführt und Sie aus der Haftung frei.
In Bezug auf die nicht mehr valutierenden Grundschulden zum Zeitpunkt des Versteigerungstermins habe ich einen entsprechend höheren Betrag aus dem Bargebot erhalten. Dieser war ursprünglich hinterlegt und ist mir bereits in Form einer Zahlung zugeflossen.
Wenn Sie also schon bekommen haben, was Sie aus der Grundschuld zu erwarten hatten, dann ist doch auch kein Raum mehr für Zinsen. Wieso wollen Sie Geld verzinst haben, welches Sie längst bekommen haben?
Über die dinglichen Zinsen gab es bislang keine Einigung.
Sie schreiben, dass ein Teil davon verjährt sein soll.
In welchem Fall verjähren die dinglichen Zinsen denn?
Ganz normal mit der üblichen dreijährigen Verjährungsfrist. Also 2017, 2018 uind 2019 sind noch nicht verjährt. 2017 verjährt am 31.12.2020.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dreyer,
wie verhält es sich bei einer Eigentümergrundschuld (nach Verzicht des ursprünglichen Gläubigers) bei der Anmeldung der Ansprüche vor der Teilungsversteigerung, wenn es zwei (zerstrittene) Eigentümer gibt und die Grundschuld auf dem Gesamtobjekt lastet. Kann ein Eigentümer die gesamte Grundschuld für sich geltend machen, wenn er „schnell“ genug ist und vor dem anderen Eigentümer die Rechte geltend macht?
Ich bedanke mich ganz herzlich für Ihre Mühe und für diese gute Internet-Seite.
Beste Grüße
SR
Sehr geehrte Frau Rappl,
da Ihre gemeinsame Eigentümergrundschuld ja auf dem gesamten Grundstück lastet, wird diese automatisch vom Gericht als bestehen bleibendes Recht in das geringste Gebot eingestellt werden. Dazu brauchen Sie also gar nichts anzumelden. Das geschieht von selbst.
Die Grundschuld wird also auch nach der Versteigerung weiterhin auf dem Grundstück lasten, also auch, nachdem ein (fremder) Ersteher den Zuschlag erhalten hat und damit neuer Eigentümer geworden ist.
Der Ersteher und neue Eigentümer wird dann sicherlich die Grundschuld löschen wollen. Dazu benötigt er aber eine Löschungsbewilligung, und zwar von beiden zerstrittenen Alteigentümern. Diese Löschungsbewilligung werden die Alteigentümer natürlich nur gegen Ablösung der Grundschuld durch Zahlung erteilen. Der Ersteher wird also die Grundschuld durch Zahlung ablösen müssen. Diese Zahlung hat der Ersteher an die beiden Alteigentümer gemeinschaftlich zu leisten.
Die Alteigentümer werden sich dann einigen müssen, wie sie diese Zahlung intern unter sich aufteilen wollen (z.B. hälftig – es ist ja aber nicht zwingend, dass es hälftig zu geschehen hat). Wenn sich die Alteigentümer über die Aufteilung nicht einigen können, müssen sie sich streitig daran auseinandersetzen, also einen Prozess führen.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dr. Dreyer,
ich würde mich gern mit Ihnen zu dem Thema Teilungsversteigerung und Grundschulden (hier: verdeckte Eigentümergrundschuld) austauschen.
Wann bzw. wie wäre ein Austausch möglich? Zu welchen Bedingungen sind Sie tätig?
Über eine alsbaldige Rückäußerung würde ich mich sehr freuen.
Beste Grüße
Constanze Dahmen
Sehr geehrte Frau Dahmen,
gern können wir uns über das von Ihnen genannte Thema austauschen, am besten wohl telefonisch. Das ist für Sie kostenlos.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dreyer,
im Falle des Verzichtes wird die Grundschuld zur Eigentümergrundschuld, auch per Eintrag im Grundbuch, ohne dass es der Einwilligung aller Miteigentümer bedarf. Habe ich das richtig verstanden?
Bedeutet das dann auch, dass alle Eigentümer eine Minderanmeldung abgeben müssen bzw. können? Bleibt der vereinbarte Zins der Grundschuld bestehen und muss dieser im Zuge der Festlegung des Mindestgebotes dann berücksichtigt werden, sofern es keine Minderanmeldung gibt?
Wer müsste oder könnte im Falle einer notwendigen Minderanmeldung diese abgeben – nur einer oder alle Eigentümer?
Bedanke mich schon vorab für Ihre Antwort und ebenfalls für Ihre sehr informative Internetseite.
Herzliche Grüße
Luise Kösling
Sehr geehrte Frau Kösling,
ja, es ist richtig, bei einem Verzicht seitens des Gläubigers wird die Grundschuld zu einer Eigentümergrundschuld, ohne dass dazu die Eigentümer zustimmen müssten. Das geht dann auch aus dem Grundbuch hervor, indem dort der Verzicht eingetragen wird.
Zinsen fallen für eine Eigentümergrundschuld nicht an (§ 1197 Abs. 2 BGB). Deshalb ist eine Minderanmeldung im Fall einer Eigentümergrundschuld nicht nötig, weil die Zinsen sowieso entfallen.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer