Schon im Vorfeld einer Teilungsversteigerung ist oftmals einer der Partner ausgezogen. Dann bewohnt der andere das gemeinsame Haus nur noch allein. Es nutzt also nur noch der eine Partner das Haus und der andere nicht. Dann stellt sich der nicht nutzende Partner häufig vor, dass er eine Nutzungsentschädigung bei der Teilungsversteigerung von dem allein nutzenden Partner verlangen könne. Das hängt jedoch sehr von den Umständen im Einzelnen ab.
Zunächst einmal bilden beide Partner nach wie vor eine Gemeinschaft. Dies ist die noch bestehende Eigentümergemeinschaft an dem streitbefangenen Haus. Das gilt auch dann, wenn die Teilungsversteigerung bereits eingeleitet wurde. Und nach dem Gemeinschaftsrecht hat jeder der Teilhaber an der Gemeinschaft in erster Linie das Recht, das Haus zu nutzen (§ 743 BGB). Dieses Nutzungsrecht bedeutet, jeder der beiden darf das Haus tatsächlich zu nutzen.
Weitere Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.
Kann man Nutzungsentschädigung bei der Teilungsversteigerung verlangen?
Eine Nutzungsentschädigung bei der Teilungsversteigerung ist so etwas wie eine Miete. Nur eben in diesem Fall eine Entschädigung dafür, dass eine Miete nicht erzielt werden kann bzw. anderswo eine Miete gezahlt werden muss. Und natürlich nur der entsprechende Anteil einer Miete. Sie sollten aber natürlich keinesfalls einen Mietvertrag abschließen, wenn Sie das Haus veräußern möchten.
Ob der nicht nutzende Partner eine Nutzungsentschädigung bei der Teilungsversteigerung verlangen kann, hängt nämlich davon ab, ob er das Haus tatsächlich nutzen könnte oder nicht. Die tatsächliche Nutzung hat also Vorrang vor der Nutzungsentschädigung bei der Teilungsversteigerung. Eine Nutzungsentschädigung bei der Teilungsversteigerung setzt naturgemäß voraus, dass überhaupt ein Schaden eingetreten ist. Nur dann gibt es ja etwas zu „entschädigen“. Und dass dieser Schaden von dem anderen verursacht wurde. Dieser Schaden kann also nur darin bestehen, dass der nicht nutzende Partner wegen der Nutzung durch den anderen selbst nicht nutzen kann.
Es ist nämlich keineswegs selbstverständlich, dass z.B. ein geschiedenes oder getrennt lebendes Ehepaar nicht gemeinsam in einem Haus leben könnte. Es gibt viele Menschen, welche nicht verheiratet sind und auch kein Paar bilden, die aber trotzdem gemeinsam in einem Haus oder einer Wohnung leben. Man denke nur an eine Wohngemeinschaft. Wegen der Nutzung von Küche und Bad kann man sich ja auf bestimmte Zeiten einigen. Man muss ja nicht mehr zwangsläufig in einem Schlafzimmer nächtigen, wenn man denn von Tisch und Bett getrennt ist.
Nutzungsentschädigung bei der Teilungsversteigerung nur, wenn tatsächliche Nutzung verwehrt ist
Wenn also der nicht nutzende Partner freiwillig ausgezogen ist, weil er schlicht nicht mehr in dem gemeinsamen Haus wohnen wollte, dann kann er natürlich nicht gleichzeitig eine Nutzungsentschädigung bei der Teilungsversteigerung verlangen. In diesem Fall ist ja auch gar kein Schaden entstanden, bzw. der nicht nutzende Partner hat diesen selbst herbeigeführt. Denn er könnte ja nutzen, wenn er denn nur wollte. Niemand verwehrt es ihm.
Wenn hingegen der nutzende Partner in der Zwischenzeit den neuen Lebenspartner und dessen sieben Kinder im Haus aufgenommen hat, dann ist natürlich für den anderen kein Platz mehr. Dann kann er nicht mehr tatsächlich nutzen, weil der Nutzende es ihm verwehrt. Dann hat er Anspruch auf eine Entschädigung dafür, dass er nicht mehr tatsächlich nutzen kann – eben die Nutzungsentschädigung bei der Teilungsversteigerung.
Gleiches gilt natürlich, wenn ihm die tatsächliche Nutzung z.B. gerichtlich versagt wurde (etwa aus Gewaltschutzgründen) oder dem anderen Partner im Rahmen des Scheidungsverfahrens das Haus als Ehewohnung zugewiesen wurde.
Zusammengefasst steht dem nicht nutzenden Partner eine Nutzungsentschädigung bei der Teilungsversteigerung also nur dann zu, wenn ihm eine tatsächliche Nutzung verwehrt ist, nicht aber dann, wenn er aus freien Stücken nicht nutzen möchte. Und übrigens kann man eine Nutzungsentschädigung nicht rückwirkend verlangen, sondern immer nur für die Zukunft. Einzige Ausnahme: Der andere verlangt rückwirkend den Gesamtschuldnerausgleich bei der Teilungsversteigerung (siehe dort) und man muss die Nutzungsentschädigung bei der Teilungsversteigerung dem entgegen halten.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Guten Tag in die Diskussionsrunde.
Auch ich stehe (als bisher noch Antragsgegner) vor einer Teilungsversteigerung.
– Herr Dreyer kennt meinen Namen, zur Veröffentlichung werde ich diesen hier nicht nennen –
Zum hiesigen Thema:
– jetzt ist hiesige Argumentation:
a) es muß ein Schaden für den Antragsteller der Nutzungsentschädigung entstanden sein“ +
b) „wenn die tatsächliche Nutzung verwehrt wird“
zwar gedanklich einleuchtend, aber es gibt ja nun mal auch Anwälte die drehen sich ihre Argumentation so wie es FÜR SIE paßt … und erfinden Tatsachen/Behauptungen die fern jeglicher Realität sind.
– zudem heißt es in der Rechtsprechung:
c) es muß eine Neuregelung der Verwaltung nach § 745 Abs. 2 BGB erfolgen bevor DER ANSPRUCH einer Nutzungsentschädigung ÜBERHAUPT ERST EINTRITT.
– beunruhigend zum Thema sehe ich das hiesige Urteil (XII ZR 108/17), in dem es u.a. heißt:
„Für die sich daraus ergebenden Folgerungen macht es keinen Unterschied, ob es sich um eine eheliche oder um eine nichteheliche Lebensgemeinschaft handelt, was das OLG – der Sache nach zutreffend – mit dem Begriff der emotional verbundenen Lebensgemeinschaft zum Ausdruck gebracht hat. Hier wie dort ist dem weichenden Partner eine Weiternutzung seines Miteigentums nicht zumutbar,“
das würde schlußendlich heißen, das der ausgezogene / verschwundene / weichende Ex-Bewohner IMMER eine Nutzungsentschädigung zugesprochen bekommt, da es ihm EMOTIONAL (nie nachprüf- und beweißbar) nicht mehr möglich ist, im gemeinsamen Haus zu wohnen.
— dazu hätte ich jetzt gerne ihre (aller) Meinung / Gegenargumentation —
Hallo Antragsgegner,
gemäß § 743 Abs. 2 BG ist jeder Teilhaber an einer Gemeinschaft zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Gegenstandes (also hier zur Nutzung des Hauses oder der Wohnung) soweit befugt, als nicht der Mitgebrauch der übrigen Teilhaber beeinträchtigt wird.
Eine Nutzungsentschädigung ist ja eine Art von Schadensersatz dafür, dass die tatsächliche Nutzung aufgrund der Nutzung durch einen anderen Teilhaber nicht mehr möglich ist. Eine Nutzungsentschädigung kann daher also nur dann verlangt werden, wenn die tatsächliche Nutzung nicht möglich ist, nicht schon dann, wenn jemand schlicht gar nicht nutzen möchte, weil er lieber anderswo wohnen möchte.
Nun handelt es sich ja bei dem von Ihnen zitierten Urteil XII ZR 108/17 um ein Urteil des Bundesgerichtshofs. Damit hat der BGH das „nicht möglich“ also erweitert auf „nicht zumutbar“, und gleichzeitig gesagt, es wäre „in der Regel“ dem Partner einer Ehe bzw. in gleicher Weise einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, der ausgezogen ist, nicht „zumutbar“, sein Eigentum weiter zu nutzen.
Das deckt sich zwar nicht mit meiner Meinung, denn aus meiner Sicht ist es fast die Regel, dass getrennt lebende Ehepaare dies weiterhin unter einem Dach tun, einfach weil sie kein anderes Dach zur Verfügung haben. Das ist zwar nicht besonders erstrebenswert, aber offensichtlich in der Praxis machbar. Nur ist meine Meinung herzu natürlich unerheblich; denn was der BGH meint, ist ja quasi Gesetz, denn ein höheres Gericht gibt es ja (auf Erden) nicht.
Insofern hat der BGH mit diesem – etwas überraschenden – Urteil tatsächlich der Nutzungsentschädigung in fast jedem Fall Tür und Tor geöffnet.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer