Das geringste Gebot bei der Teilungsversteigerung ist eine der wesentlichsten Kennzahlen im Rahmen des Versteigerungsverfahrens. Man sollte sich frühzeitig darüber klar werden, wie hoch das geringste Gebot sein wird. Das geringste Gebot kann über Wohl und Wehe des Verfahrens entscheiden. Ein sehr hohes geringstes Gebot kann bedeuten, dass die Versteigerung erfolglos bleibt. Doch wie berechnet man das geringste Gebot bei der Teilungsversteigerung?
Weitergehende Informationen zur Teilungsversteigerung finden Sie unter www.teilungsversteigerung.net.
Deckungsgrundsatz
Das geringste Gebot bei der Teilungsversteigerung wird wesentlich durch den Deckungsgrundsatz bestimmt (vgl. „bestehen bleibende Rechte in der Teilungsversteigerung“). Der Deckungsgrundsatz bedeutet, dass alle dem Recht des Antragstellers vorgehenden Rechte bestehen bleiben müssen. Das sind bei der Teilungsversteigerung alle Rechte. Jedenfalls dann, wenn Sie den Anteil des Antragstellers belasten oder mitbelasten.
Das geringste Gebot bei der Teilungsversteigerung – Zusammensetzung
Das geringste Gebot bei der Teilungsversteigerung setzt sich aus zwei Teilen zusammen:
- Die bestehen bleibenden Rechte, die übernommen werden müssen.
- Der „bar zu zahlende“ Teil des geringsten Gebots, wobei „bar zu zahlen“ hier meint, an das Gericht zu zahlen. Die bestehen bleibenden Rechte sind ja nicht an das Gericht zu zahlen, sondern außerhalb des Versteigerungsverfahrens an die berechtigte Bank.
In den „bar zu zahlenden“ Teil fallen:
- die Verfahrenskosten,
- eventuell gewisse öffentlich Lasten wie Grundsteuern
- und vor allem die Nebenleistungen zu den bestehen bleibenden Rechten.
Die Nebenleistungen zu den bestehen bleibenden Rechten können sein:
- Die einmalige Nebenleistung (falls im Grundbuch eingetragen, üblicherweise 5% oder 10%)
- und die „laufenden Zinsen“ und ggf. rückständige Zinsen
Laufende Zinsen
Die laufenden Zinsen sind die im Grundbuch eingetragenen Zinsen, genannt auch „Grundbuchzinsen“ oder „dingliche Zinsen“. Bitte diese Zinsen nicht mit den Darlehenszinsen verwechseln. Die Grundbuchzinsen sind sehr viel höher, weil sie eine Sicherheit darstellen sollen für die tatsächlich zu zahlenden Darlehenszinsen. Man kann ja nie wissen, wie hoch die Zinsen mal in zehn Jahren sein werden. Deshalb sind die Grundbuchzinsen so hoch, damit sie in jedem Fall ausreichen. Ein Zinssatz von 18% p.a. ist für die Grundbuchzinsen durchaus üblich.
Die laufenden Zinsen werden vom 1. Januar des der „Beschlagnahme“ des Grundstücks vorhergehenden Jahres an bis zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin gerechnet. Die „Beschlagnahme“ des Grundstücks erfolgt mit der Eintragung des Versteigerungsvermerks ins Grundbuch. Das geschieht üblicherweise wenige Tage nach dem Anordnungsbeschluss.
Die rückständigen Zinsen fallen darüber hinaus für weitere zwei vorhergehende Jahre an. Diese rückständigen Zinsen werden jedoch nur berücksichtigt, wenn sie von der Bank angemeldet werden. Das sollte die Bank natürlich nur tun, wenn auch tatsächlich Zinsrückstände bestehen.
(Minder-) Anmeldung
Die laufenden Zinsen werden hingegen automatisch (auch ohne Anmeldung) vom Gericht berücksichtigt. Sie können nur entfallen, wenn die Bank kundtut, dass sie diese nicht haben möchte. Das kann die Bank im Rahmen einer sogenannten „Minderanmeldung“ tun. Damit meldet die Bank an, dass sei weniger haben möchte, als ihr – formal – zusteht. Die Bank darf diese ihr zunächst formal zufließenden laufenden Zinsen natürlich sowieso nicht behalten, wenn ihr die in Wirklichkeit gar nicht (mehr) zustehen, sondern muss diese dann anschließend wieder an die Alteigentümer auskehren.
Die laufenden Zinsen fallen danach im Schnitt für ca. 2 ½ Jahre an. Das ergibt recht erhebliche Beträge. 18% pro Jahr ergeben für 2 ½ Jahre ja schon 45%. Das bedeutet, die laufenden Zinsen können leicht das geringste Gebot bei der Teilungsversteigerung noch mal um 45% des Nominalwerts der bestehen bleibenden Grundschulden in die Höhe treiben. Es sind daher die laufenden Zinsen, die einer Teilungsversteigerung leicht das Genick brechen können. Denn wenn das geringste Gebot viel höher als der Verkehrswert ist, wird ja niemand mehr bieten wollen.
Daher empfiehlt es sich, im Hinblick auf das – möglichst nicht zu hohe – geringste Gebot bei der Teilungsversteigerung die Bank(en) um eine Minderanmeldung zu bitten.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo,
bei einem Verkehrswert von 150.000 €, wie errechnet sich das geringste Gebot?
Sonst sind keine Belastungen vorhanden.
Ich möchte das Grundstück zum geringsten Preis wie möglich ersteigern, da es diverse Mängel gibt wie Grenzüberbauung, keine Kanalisation, Schwarzbau.
Dafür muss ich im ersten Termin ein Gebot unter 75.000 € (50 % des Verkehrswertes) abgeben, damit es zu einem zweiten Termin kommt, in dem dann die Wertgrenzen fallen, richtig? Ist das geringste Gebot beim zweiten Termin denn dann höher als beim ersten, weil ja noch mehr Verfahrenskosten hinzukommen für den zweiten Termin?
Hallo Frau Weser,
bei einem Verkehrswert von 150.000 €, wie errechnet sich das geringste Gebot?
Das geringste Gebot ist nicht vom Verkehrswert abhängig, sondern umfasst nur die Rechte, welche dem Recht des Antragstellers auf Aufhebung der Gemeinschaft im Rang vorgehen.
Sonst sind keine Belastungen vorhanden.
Wirklich nicht? Grundschulden sind auch dann Belastungen, wenn sie nicht mehr valutieren. Oder Lasten in Abteilung II – Wegerecht, Leitungsrecht?
Ich möchte das Grundstück zum geringsten Preis wie möglich ersteigern,
Wenn Sie nur die Hälfte des Gebots bezahlen möchten oder die Bietsicherheit vermeiden möchten, dann wenden Sie sich doch am besten mal direkt per Mail an mich.
da es diverse Mängel gibt wie Grenzüberbauung, keine Kanalisation, Schwarzbau.
Dafür muss ich im ersten Termin ein Gebot unter 75.000 € (50 % des Verkehrswertes) abgeben, damit es zu einem zweiten Termin kommt, in dem dann die Wertgrenzen fallen, richtig?
Ja.
Ist das geringste Gebot beim zweiten Termin denn dann höher als beim ersten, weil ja noch mehr Verfahrenskosten hinzukommen für den zweiten Termin?
Ja, geringfügig, weil weitere Veröffentlichungskoten anfallen.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dreyer,
ich habe die Teilungsversteigerung im Februar 2022 beantragt. Im Oktober 2023 ist meine Ex-Frau der Teilungsversteigerung beigetreten.
Eigentumsverhältnisse im Grundbuch: 50/50
Grundschulden: 190.000€ an zwei Banken, VR-Bank und Sparkasse. (davon valutieren noch 40.000 bei der VR Bank).
Festgesetzter Verkehrswert: 590.000€
Aktuell läuft die Abfrage des Gerichts ob terminiert werden soll, bzw. eine 6 monatige Einstellung beantragt werden soll. (geht nur gemeinsam).
1. Wann kann muss ich die Minderanmeldung an der Bank am besten beantragen?
2. Davon ausgehend das die Minderanmeldung von der Bank genehmigt wird, wie hoch wäre das Mindestgebot?
3.Wie sind bei dieser Konstellation die Chancen für außenstehende Bieter
4. Wie stehen die Chancen wenn ich selbst ersteigern möchte?
5. Welchen Betrag muss ich mir von der Bank für die Versteigerung zusichern lassen, wenn ich bereit wäre 250.000€ für die andere Haushälfte zu zahlen.
Es besteht keine Möglichkeit der Kommunikation oder Zusammenarbeit, bezgl. Löschung der Grundschulden, oder den Antrag auf hälftige Verrechnung des Erlöses.
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Sehr geehrter Herr Fleck,
ich habe die Teilungsversteigerung im Februar 2022 beantragt. Im Oktober 2023 ist meine Ex-Frau der Teilungsversteigerung beigetreten.
Eigentumsverhältnisse im Grundbuch: 50/50
Grundschulden: 190.000€ an zwei Banken, VR-Bank und Sparkasse. (davon valutieren noch 40.000 bei der VR Bank).
Festgesetzter Verkehrswert: 590.000€
Aktuell läuft die Abfrage des Gerichts ob terminiert werden soll, bzw. eine 6 monatige Einstellung beantragt werden soll. (geht nur gemeinsam).
1. Wann kann muss ich die Minderanmeldung an der Bank am besten beantragen?
Am besten sprechen Sie mit den Banken darüber sofort und erinnern dann kurz vor dem Versteigerungstermin noch mal daran.
2. Davon ausgehend das die Minderanmeldung von der Bank genehmigt wird, wie hoch wäre das Mindestgebot?
Das heißt nicht „Mindestgebot“, sondern „geringstes Gebot“. Das geringste Gebot wäre 190.000 € als die bestehen bleibenden Rechte + ca. 9.000 € Verfahrenskosten, also in Summe ca. 199.000 €. Es wäre sinnvoll, die nicht mehr valutierende Grundschuld zur Löschung zu bringen. Für die Löschung bedarf es nicht zwingend einer Zusammenarbeit mit der Gegenseite.
3.Wie sind bei dieser Konstellation die Chancen für außenstehende Bieter
4. Wie stehen die Chancen wenn ich selbst ersteigern möchte?
Fremde Bieter und Alteigentümer als Bieter werden gleich behandelt.
5. Welchen Betrag muss ich mir von der Bank für die Versteigerung zusichern lassen, wenn ich bereit wäre 250.000€ für die andere Haushälfte zu zahlen.
Sie müssen nicht „die andere Haushälfte“ zahlen, sondern müssen Ihr Gebot in voller Höhe zahlen. Wenn Sie also 500.000 geboten haben, dann müssen Sie auch 500.000 zahlen (310.000 an das Gericht als „Bargebot“ und 190.000 an die Banken).
Wenn Sie nur die Hälfte zahlen möchten, dann müssten Sie sich mal mit mir in Verbindung setzen.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
HALLO HERR DREHER,
DIE GRUNDSCHULD IST DIE ALTE EINGETRAGENE SCHULD BEIM ERWERB DER IMMOBILIE? ODER ZÄHLT DER STAND VON HEUTE?
VIELEN LIEBEN DANK
Hallo Herr Stahl,
die Grundschuld ist im Grundbuch eingetragen. Die hat nichts (ich wiederhole: Nichts!) mit der Darlehensschuld zu tun. Bitte verwechseln Sie das nicht.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Fakten:
Verkehrswert: 90.000,00 EUR
Besitzverhältnisse; 50/50
Grundschuld:
80.000,00 EUR nur von Eigentümer 1 (Darlehen bereits zurückbezahlt – Grundschuld nicht gelöscht (15% Zinsen))
Eigentümer 2:
keine Grundschuld
Geringstes Gebot:
80.000,00 + 30.000,00 Zinsen (2,5 Jahre 15 %) + 5000 Verfahrenskosten: 115 000,00 Euro
Verständnis-Frage:
Wenn Eigentümer 2 (keine Grundschuld) für die Immobilie im Verfahren dann 115.000,00 bietet (geringstes Gebot) und den Zuschlag erhält:
1. Muss dann Eigentümer 2 erstmal 115.000 Euro an das Gericht bezahlen und das würde dann 50/50 abzüglich Gerichtskosten wieder ausgeschüttet werden?
2. Muss dann Eigentümer 2 zusätzlich die Grundschuld bedienen von 80.000,00 an die Bank oder ist das in dem Gebot schon enthalten? Also kommen erstmal Zahlungen von 115.000,00 Euro plus 80.000,00 Euro auf Eigentümer 2 zu, bevor ausgeschüttet wird?
3. Wenn das Darlehen bereits abbezahlt ist würde ja Eigentümer 1 das Geld von der Bank wieder zurück bekommen und Eigentümer 2 (der ja keine Grundschuld hatte) würde ja viel weniger bzw. garnichts für die Immobilie bekommen, richtig? Das wäre doch ziemlich unfair.
Sehr geehrter Herr Hamann,
Fakten:
Verkehrswert: 90.000,00 EUR
Besitzverhältnisse; 50/50
Grundschuld:
80.000,00 EUR nur von Eigentümer 1
Was genau meinen Sie mit „Grundschuld nur von Eigentümer 1“? Bedeutet das, die Grundschuld lastet tatsächlich nur auf dem ½-Anteil von Eigentümer 1, d.h. nur der Eigentümer 1 ist Schuldner der Grundschuld? Oder meinen Sie damit, dass die Grundschuld nur eine (inzwischen zurückgezahlte) Darlehensschuld des Eigentümers 1 besichert hat, also der Eigentümer 1 zwar der alleinige Darlehensschuldner war, aber die Grundschuld auf beiden Hälften lastet, also beide Eigentümer Schuldner der Grundschuld sind?
(Darlehen bereits zurückbezahlt – Grundschuld nicht gelöscht (15% Zinsen))
Eigentümer 2:
keine Grundschuld
Geringstes Gebot:
80.000,00 + 30.000,00 Zinsen (2,5 Jahre 15 %) + 5000 Verfahrenskosten: 115 000,00 Euro
Erzählen Sie mir bitte nicht „einen vom Pferd“!!!! Die Faktenlage kann so nicht stimmen.
Entweder: Die Grundschuld lastet auf beiden Anteilen, dann kann die (vermutlich von Ihnen selbst angedachte) Höhe des geringsten Gebots so stimmen,
oder die Grundschuld lastet tatsächlich nur auf dem Anteil des Eigentümers 1 und dieser ist der – alleinige – Antragsteller, dann stimmt das geringste Gebot aber so nicht, sondern es muss noch ein Ausgleichsbetrag von weiteren 110.000 € in den Barteil des geringsten Gebots eingestellt werden, wird das geringste Gebot dann also nicht 115.000 € betragen, sondern 225.000 €.
Ihre Frage kann ich Ihnen natürlich nur dann vernünftig beantworten, wenn Sie mir auch die Faktenlage zutreffend schildern.
Verständnis-Frage:
Wenn Eigentümer 2 (keine Grundschuld) für die Immobilie im Verfahren dann 115.000,00 bietet (geringstes Gebot) und den Zuschlag erhält:
Wenn Eigentümer 2 das täte, dann müsste er mit dem Klammerbeutel gepudert sein
1. Muss dann Eigentümer 2 erstmal 115.000 Euro an das Gericht bezahlen
Sie müssen also bitte schon mal das lesen, was ich in meinen Artikeln schreibe! Die Grundschuld wird doch nicht an das Gericht bezahlt, sondern an die Bank! Das habe ich doch wohl so klar geschrieben, dass man es wirklich verstehen kann.
2. und das würde dann 50/50 abzüglich Gerichtskosten wieder ausgeschüttet werden?
Das Gericht schüttet doch den Übererlös nicht 50:50 aus!!! Der Übererlös steht der fortbestehenden Gemeinschaft der Alteigentümer gemeinschaftlich zu! Daran müssen sich die Alteigentümer auseinandersetzen, das macht nicht das Gericht!
3.
2. Muss dann Eigentümer 2 zusätzlich die Grundschuld bedienen
Die Grundschuld ist zu deren Ablösung an die Bank zu zahlen, aber doch nicht „zusätzlich“! Also 80.000 an die Bank und 35.000 an das Gericht, in Summe also 115.000 (falls der Betrag stimmen sollte).
4.
5. von 80.000,00 an die Bank oder ist das in dem Gebot schon enthalten? Also kommen erstmal Zahlungen von 115.000,00 Euro plus 80.000,00 Euro auf Eigentümer 2 zu, bevor ausgeschüttet wird?
Nein, 115.000, nämlich das, was geboten wurde.
3. Wenn das Darlehen bereits abbezahlt ist würde ja Eigentümer 1 das Geld von der Bank wieder zurück bekommen und Eigentümer 2 (der ja keine Grundschuld hatte) würde ja viel weniger bzw. garnichts für die Immobilie bekommen, richtig? Das wäre doch ziemlich unfair.
Und deshalb gibt es den Ausgleichsbetrag, damit es nicht unfair ist.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Sehr geehrter Herr Dreyer,
ich beabsichtige eine Teilungsversteigerung (zerstrittene Erbengemeinschaft).
Der Verkehrswert der Wohnung beträgt 50.000 Euro und die nicht mehr valutierende Grundschuld 180.000 Euro. Die Miterben verweigern eine Löschung dieser Grundschuld. Ist hier überhaupt eine Teilungsversteigerung möglich oder ist dies sinnlos ?
Sehr geehrte Frau Kottar,
bei dieser Konstellation ist eine Teilungsversteigerung zunächst nicht anzuraten. Das geringste Gebot wäre ja höher als 180.000,00 €, und das würde natürlich bei einem Verkehrswert von 50.000,oo € niemand bieten. Das Verfahren würde also ergebnislos bleiben, d.h. außer Kosten nichts bewirken.
Sie müssten zunächst gegen die Miterben auf Zustimmung zur Löschung der Grundschuld klagen. Wenn dann die Grundschuld gelöscht ist, dann dürfte der Teilungsversteigerung nichts mehr im Wege stehen.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Erbengemeinschaft seit 10 Jahren zerstritten. 3 Mitglieder haben vor 1 Jahr die Teilungsversteigerung/Beschlagnahme der Immobilie beantragt .
Das Amtsgericht hat dem Antrag stattgegeben.Die 3 Antragsgegner hatten vorab der Löschungsbewilligung nicht zugestimmt.Das Amtsgericht hat also die Teilungsversteigerung ohne die dafür erforderliche Zustimmung der Löschung zur ZVG der Antragsgegner per Gerichtsbeschluss beschlossen.Wie ist das rechtlich überhaupt möglich? Es wurde bereits angekündigt dass der Erlös der ZVG nicht ausgezahlt wird da einige Erbenmitglieder das verhindern werden.Das Klagen durch alle Instanzen dauert dann nochmal 10 Jahre und die Kosten sind höher als 1/6 Erbanteil. Aufgrund meines Alters in 10 Jahren wird es mich dann vielleicht gar nicht mehr geben . Ich bin ratlos.
Hallo U. Stollhans,
Erbengemeinschaft seit 10 Jahren zerstritten. 3 Mitglieder haben vor 1 Jahr die Teilungsversteigerung/Beschlagnahme der Immobilie beantragt .
Das Amtsgericht hat dem Antrag stattgegeben.
Das Amtsgericht hat jedem Antrag stattzugeben.
Die 3 Antragsgegner hatten vorab der Löschungsbewilligung nicht zugestimmt.
Dann müssen Sie gegen diese auf Zustimmung klagen.
Das Amtsgericht hat also die Teilungsversteigerung ohne die dafür erforderliche Zustimmung der Löschung zur ZVG der Antragsgegner per Gerichtsbeschluss beschlossen.Wie ist das rechtlich überhaupt möglich?
Das Amtsgericht ist nicht dafür verantwortlich, dass die Teilungsversteigerung erfolgreich abläuft. Darum müssen sich die Antragsteller selbst kümmern.
Es wurde bereits angekündigt dass der Erlös der ZVG nicht ausgezahlt wird da einige Erbenmitglieder das verhindern werden.
Der Erlös steht der Erbengemeinschaft insgesamt zu – zunächst ungeteilt. Der Erlös wird also im Rahmen des Versteigerungsverfahrens nicht an die einzelnen Miterben verteilt. Die Erben müssen sich im Innenverhältnis an dem Erlös auseinandersetzen. Das geschieht – wenn es einvernehmlich nicht möglich ist – durch eine Erbteilungsklage am Familiengericht.
Das Klagen durch alle Instanzen dauert dann nochmal 10 Jahre
es wird etwas dauern, aber sicherlich nicht 10 Jahre.
und die Kosten sind höher als 1/6 Erbanteil.
Nein, bestimmt nicht. Die Kosten richten sich nach dem Streitwert, sind aber mit Sicherheit geringer als der Wert, um den es geht. Außerdem tragen die Kosten ja diejenigen, welche sich gegen eine gerechte Verteilung gesperrt haben.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo,
ich habe da mal eine Frage bzgl. der Minderanmeldung für folgendes Szenario:
Verkehrswert: 150000
Grundschuld: 200000
Darlehen inkl. Vorfälligkeitsentschädigung: 220000
Kann die Bank in diesem Fall eine Minderanmeldung genehmigen? Oder muss sie zumindest die laufenden Zinsen insoweit fordern, damit es ausreicht um das Darlehen inkl. Vorfälligkeitentschädigung abzulösen?
Danke
Hallo Herr Krüger,
in diesem Fall stellt das Grundstück ja für die Bank keine wirkliche Sicherheit dar; denn die 220.000 € werden in der Versteigerung ja vermutlich nicht erlöst werden.
Die Bank kann natürlich machen, was sie will, aber sie müsste doch mit dem Klammerbeutel gepudert sein, wenn sie in dieser Situation eine Minderanmeldung erklären würde.
Sehr wahrscheinlich kann in diesem Fall die Versteigerung nicht erfolgreich sein, weil das geringste Gebot ja nun offenbar mindestens 225.000 € ausmachen wird (inklusive der Verfahrenskosten). Bei einem Verkehrswert von 150.000 € wird vermutlich aber niemand so viel bieten wollen. Das wären ja 50% über dem Verkehrswert.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo,
Danke für Ihre Ausführungen.
Nehmen wir nun aber an, dass die Bank eine Minderanmeldung erklärt, also auf die laufenden Geundschuldzinsen verzichtet und einer der Alteigentümer die Immobilie für 205000 ersteigert.
Für die Ablösung der Darlehenschuld inkl. Vorfälligkeitsentschädigung reicht das ja nun nicht aus. Hat die Bank in diesem Fall das Recht, sich einen Teil der Vorfälligkeitsentschädigung vom anderen Alteigentümer zu holen?
Viele Grüße
Jan
Hallo Herr Krüger,
die Vorfälligkeitsentschädigung schulden die Darlehensnehmer, die vermutlich mit den Alteigentümern identisch sind. Also kann die Bank auch auf die ehemaligen Darlehensnehmer zugreifen, hat dann aber natürlich keine Sicherheit, dass die es auch bezahlen können.
Antwort auf Ihre Frage ist also: Ja.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Meine ExFrau und ich sind seid gut einem Jahr geschieden. Leider können wir uns nicht über unsere im gemeinsamen Miteigentum (je 1/2) stehende Immobilie einigen. Am liebsten möchte ich diese selbst ersteigern. Leider habe ich keine Vorstellungen, ob und wie das mit einer Teilungsversteigerung funktionieren kann.
Hier die Eckdaten:
Verkehrswert ca. 400.000
Abt. III Grundschuld über 290.000 Euro 1. Rang (Valuta ca. 284.300 Euro) sowie Grundschuld über 64.000 Euro 2. Rang (Valuta 60.000 Euro)
Zu welchem Gebot könnte bzw. müsste ich das Haus ersteigern?
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Hallo Herr Koch,
Ihr Grundbuch ist ja noch ziemlich hoch belastet mit den beiden Grundschulden. Die fallen beide als bestehen bleibende Rechte in das geringste Gebot, sind also von jedem Ersteher (also auch von Ihnen) als Schuldner zu übernehmen. Für Sie spielt das ja allerdings keine so große Rolle, weil sich für Sie dadurch ja nicht so viel ändert; denn Sie haben diese Schulden ja auch jetzt schon.
Das geringste Gebot wird also mindestens ca. 362.000 € betragen (290.000 € + 64.000 € + ca. 8.000 € Verfahrenskosten).
Dazu könnten allerdings noch die sogenannten „laufenden Zinsen“ kommen, Das sind die im Grundbuch eingetragen hohen Zinsen (15% oder 18% ?), die in der Regel für etwa 2,5 Jahre anfallen. Das könnten also z.B. bei 15% Zinsen auf 354.000 € für 2,5 Jahre 132.750 € sein. Dann wäre das geringste Gebot also schon ca. 495.000 € und damit erheblich höher als der Verkehrswert.
Deshalb sollten Sie die Bank um eine Minderanmeldung bitten, also den Verzicht auf die laufenden Zinsen. Das tut der Bank nicht weh, weil sie diese Zinsen zwar formal erhalten würde, aber sowieso nicht behalten dürfte, sondern wiederum an die Alteigentümer auskehren müsste. Denn diese Zinsen sind ja für die Bank nur eine Sicherheit, derer sie nicht bedarf, wenn die Darlehenszinsen immer bezahlt wurden.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Hallo Herr Dreyer,
ich beschäftige mich derzeit ebenfalls mit einer Teilungsversteigerung. Hier konnte im Zuge einer Trennung keine Einigung bezüglich der gemeinsam (50/50) erworbenen Immobilie erlangt werden, so dass aus Sicht des Antragstellers keine andere Möglichkeit blieb. Hier kurz die Fakten:
Verkehrswert: 195.000,00 EUR
5/10 Grenze: 97.500,00 EUR
Grundschuld: 124.000,00 EUR
Bargebot: 90.494,59 EUR
Verfahrenskosten: 5.800,00 EUR
offene Kosten Rang 2: 12,92 EUR
Hauptsachezinsen: 84.681,67 EUR (15 % vom 01.01.2015 – 19.07.2019)
geringstes Gebot beträgt somit: 214.494,59 EUR (Zuschlag wurde erteilt)
Zwischenzeitlich konnte in Erfahrung gebracht werden, dass das Gericht die 90.494,59 EUR verteilen wird, davon entfallen 84.681,67 EUR auf Grundschuldzinsen der Bank. Eine weitere Aufsplittung aller Kosten und Geldeingänge (ggf. Rückrechnungen f. geleistete Zins- und Darlehenszahlungen usw.) wird im Anschluss von der finanzierenden Bank durchgeführt. Nun hat sich herausgestellt, dass die finanzierende Bank um Aufschub des Verteilungstermins bei Gericht gebeten hat, weil die Ersteigerer planen über die gleiche Bank zu finanzieren, und sich diese noch in Bearbeitung befindet.
Nun zu meinen Fragen:
1.
Welche Kosten können denn überhaupt rückgerechnet werden, so dass doch noch mit einer Auszahlung an die Alteigentümer zu rechnen ist?
2.
Wenn die Ersteigerer über die gleiche Bank finanzieren, fallen dann überhaupt noch Grundschuldzinsen an? Die Bank bliebe ja in diesem Fall im Grundbuch stehen. Hier gäbe es lediglich einen Eigentümerwechsel. Wie ist hier der Werdegang?
Vielen Dank im Voraus
Erdmann
Hallo Frau Erdmann,
in Ihrem Fall ist ja exakt das geringste Gebot geboten worden. Irgendein Übererlös, den das Gericht verteilen könnte, fällt also nicht an. Das Bargebot von 90.494,59 € wird also verteilt auf die Verfahrenskosten von 5.800,00 €, die öffentlichen Lasten von 12,92 € und die laufenden Zinsen von 84.681,67 € und ist damit verbraucht.
Es gibt keinerlei Grund, weshalb der Verteilungstermin verschoben werden sollte; denn alles, was die Bank zu tun hat, steht ja in keinerlei Zusammenhang mit dem Verteilungstermin. Das hat die Bank wohl nicht verstanden.
Ob die Ersteher mit derselben Bank finanzieren oder mit einer anderen Bank finanzieren, ist ebenfalls völlig belanglos. Das ändert an den Verhältnissen gar nichts.
Die Bank wird von den 84.681,67 € einbehalten, was da eventuell noch an rückständigen Darlehenszahlungen seitens der Alteigentümer aussteht, sowie wird eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung einbehalten. Den dann verbleibenden Rest hat die Bank an die Alteigentümer auszukehren.
Falls die Grundschuld von 124.000,00 € nicht mehr voll valutierte, hat die Bank die Differenz zwischen Grundschuld und Darlehensvaluta ebenfalls an die Alteigentümer auszukehren. Denn die Ersteher zahlen ja die 124.000 € in voller Höhe an die Bank (auch wenn das Darlehen der Alteigentümer geringer war) – eventuell, indem sie bei der Bank ein entsprechendes Darlehen aufnehmen.
An den Grundschuldzinsen ändert sich selbstverständlich nichts. Es können ja nicht die Versteigerungsbedingungen nach erfolgter Versteigerung nachträglich geändert werden, nur weil die Ersteher bei derselben Bank finanzieren. Das wäre ja so, als wenn man bei einem bereits erfolgten Spiel im Nachhinein die Spielregeln ändern wollte.
Die Bank „bleibt auch nicht im Grundbuch stehen“, sondern es wird die alte Grundschuld abgelöst und gelöscht, und die Ersteher bestellen der Bank eine neue Grundschuld.
Also bitte keine gedankliche Verwirrung, nur weil es dieselbe Bank ist.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Mein Lebensabschnittspartner und ich stehen jeweils zu 50 % im Grundbuch. Wir stehen in Trennung. Er fordert von mir eine völlig unrealistisch bewertete Summe, ansonsten macht er eine Teilungsversteigerung, die ich natürlich immer noch versuche, zu verhindern, in dem ich seiner Wunschvorstellung immer ein Stück weit entgegen komme. Eckdaten zum Fall: 225. 000 EUR Schätzpreis von der Sparkasse durch ihn ausgelöst , 192.000 EUR Schätzpreis durch mich ausgelöst von der DKB Bank. Verbindlichkeiten noch bei der Bank, da erst vor 5 Jahren käuflich erworben noch ca. 123.000 Eur. Das heißt, sein Anteil, den er haben möchte, wäre ca. 50.000 EUR. Ich kann diesen Betrag aufbringen und auch den Kredit nach seiner Schuldhaftentlassung bei der Bank alleine fortsetzten. Ich bin immer noch mit meiner Rechtsanwältin dabei, dass wir uns ohne Gericht einigen. Mache jetzt ein Angebot, wo ich ihm 43. 000 EUR auszahlen möchte. Es ging immer hin und her, mal wollte er es haben und mich auszahlen. Ich will das Haus jetzt durch eine Teilungsversteigerung nicht verlieren. Vielleicht sind das seinerseits auch erstmal nur Drohgebährden, damit ich seiner Forderung ohne langes hin und her nachkomme, was ich dann auch mache, wenn er die Teilungsversteigerung einleiten sollte. Jetzt zu den eigentlichen Fragen: ( habe mich schon sehr belesen mit dem Thema, aber jeder Fall ist anders) Gehen wir mal davon aus, der staatlich beauftragte Gutachter vom Gericht wird einen Verkehrswert von 200.000 EUR ermitteln. Hinzu kommen die noch offenen Verbindlichkeiten bei der Bank in Höhe von 123.000 Eur und die Zinsen?, die ich noch nicht benennen kann oder vielleicht auch wegfallen und die Gerichtskosten . Das hieße ja dann, das geringste Gebot kommt an den Verkehrswert ran und kein Dritter würde wohl mitbieten. Mein Expartner, so könnte ich es mir vorstellen, möchte es unbedingt günstig ersteigern und dann gewinnbringend weiter verkaufen. Er gönnt es mir um keinen Preis, weiß aber, das ich die finanziellen Mittel habe und kann sich bestimmt vorstellen, dass ich auch unbedingt das Haus haben möchte und daher auch mitbieten werde. Wie stehen daher meine Möglichkeiten, ihm einen Strich durch die Rechnung zu machen? Muss ich dann im Vorfeld schon das höchste Gebot abgeben? Möchte natürlich nicht unbedingt mehr als 50.000 EUR an ihn auskehren. Müsste ich dann ein Bietangebot bis 200.000 EUR machen, um dann nicht mehr als 50.0000 EUR an ihn auszuzahlen? Habe ich die Möglichkeit, oder sind das Gründe, wenn man für 12 Wochen aus gesundheitlichen Gründen in eine Tagesklinik für Psychiatrie eingewiesen wird, die Versteigerung für 6 Monate zu verhindern. Oder welche Möglichkeiten greifen hier noch für eine einstweilige Einstellung? Ist es für mich vielleicht von Vorteil, die Teilungsversteigerung einzuleiten? Hat man Vorzugsrechte dadurch? Ausser, dass man dann als Antragsteller zu jeder Zeit die Versteigerung beenden kann? Ich hoffe, mein Miteigentümer macht den Schritt der Teilungsversteigerung doch nicht und wir können uns über unsere Rechtsanwälte noch bei seinem eingangs geforderten Betrag in Höhe von 50.0000 EUR einigen. Ansonsten würde ich Ihre Hilfe gerne in Anspruch nehmen und dabei interessiert mich natürlich auch Ihr Honorar für eine Begleitung bis zum Schluss. Ich bedanke mich schon mal im Vorfeld und bin auf Ihre Antworten sehr gespannt.
Hallo Frau Kehl,
das ist jetzt ein sehr umfangreicher Kommentar Ihrerseits mit einer ganzen Reihe von Fragen. Am sinnvollsten wäre es wohl, wenn wir mal in den direkten Kontakt per E-Mail und Telefon treten würden.
Vorab daher vielleicht nur so viel:
Eine Einigung wäre natürlich gut, wenn sie die gegenseitigen Interessen angemessen berücksichtigt. Aber Sie brauchen auch vor der Teilungsversteigerung keine Angst zu haben. Dann würden Sie einfach das Haus aus der Versteigerung erwerben.
Der Schätzwert des Gutachters ist nicht additiv beim geringsten Gebot zu berücksichtigen. Es ist aber auch nicht die restliche Darlehensverbindlichkeit bei der Bank, sondern die Grundschuld so, wie sie im Grundbuch eingetragen ist. Dazu kämen die Zinsen (Grundschuldzinsen, nicht Darlehenszinsen), wobei die Bank auf diese aber im Wege einer Minderanmeldung verzichten könnte, und die Verfahrenskosten.
Gebote machen Sie nicht „im Vorfeld“, sondern im Versteigerungstermin.
Sie zahlen nichts „an ihn“ aus, sondern Sie zahlen Ihr Gebot an das Gericht (das Bargebot) und übernehmen die Grundschuld.
Sie werden ja keinesfalls ein Gebot (Bargebot) in Höhe von 200.000 € abgeben wollen; denn dann müssten Sie ja zusätzlich zu den 200.000 € auch noch die übernommene Grundschuld bezahlen.
Es ist gleichgültig, ob Sie den Versteigerungsantrag stellen oder er es tut. Sie haben keine besonderen Vorteile dadurch, wenn Sie den Antrag stellen. Eine Teilungsversteigerung ist kein Wettlauf.
Warum wollen Sie eine einstweilige Einstellung des Verfahrens erreichen? Das ist doch für Sie nicht vorteilhaft, sondern führt nur zu Verzögerungen. Das bringt Ihnen doch nichts.
Die Höhe des Honorars ist abhängig davon, welches Beratungspaket (Option) in Ihrem Fall sinnvoll ist und von Ihnen gewünscht wird. Sie finden die Honorare für die verschiedenen Optionen unter http://hilfe.teilungsversteigerung.net/honorare/.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Ich weiss nicht ob bei mir eine Teilungsversteigerung wegen zu hohes Gerinstes Gebot abgebrochen würde. Wie berechnet sich insgesammt bei Mmir das Geringste Gebot?
Angenommen Fiktiv 260000 Euro Verkehrswert.
Grundschuld 12300 DM ca 61000 Euro, Laufende Zinsen ca 14 $.
Wenn die Grundschuld ich gedrückt bekommen würde.
Was könnte das gerinste Gebot sein?
Ich habe immer damit gerechnet das wegen der 5/10 Grenze im Geringsten Gebot beei dem Verkehrswert 5/10 als 130000 Euro wären wobei die Rechte noch dabei kommen.
Lieber Thomas Giesing,
das geringste Gebot hat weder mit dem Verkehrswert noch mit der 5/10-Grenze irgend etwas zu tun, sondern soll rein nur die vorgehenden Rechte abdecken. Das sind im Wesentlichen die Grundschuld und ggf. deren Zinsen sowie die Verfahrenskosten.
Wenn Sie also eine Grundschuld von 123.000,00 DM (entsprechend 62.888,90 €) haben, dann fällt diese als bestehen bleibendes Recht in das geringste Gebot. Dazu könnten noch die Zinsen kommen, es sei denn, die Bank verzichtete darauf im Wege der Minderanmeldung. Die Zinsen sind mit 14.000 € wohl eher etwas zu niedrig angenommen. Ich weiß ja nicht, wie hoch der Zinssatz zu Ihrer Grundschuld ist, aber da diese Zinsen für 2 bis 3 Jahre anfallen und vermutlich 15% oder 18% sind, so werden diese Zinsen wahrscheinlich eher bei 25.000 € liegen. Aber wie gesagt können sie ja auch entfallen.
Ihr geringstes Gebot könnte also knapp 63 T€ betragen zuzüglich ca. 6 T€ für die Verfahrenskosten, in Summe also knapp 70 T€ (bei Entfall der Zinsen).
Das stellt doch bei einem Verkehrswert von ca. 260 T€ überhaupt kein Problem dar. Von daher sollte Ihre Teilungsversteigerung problemlos möglich sein.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Ich las auf ihrer webseite, dass
Die Sparkassen ihrerseits nicht auf eine Minderaneldung reagiert hat und diese nicht weitergeleitet.
Somit muss ich mir warscheinlich keine Hoffnung machen,das meine Sparkasse auf meinen Antrag Minderanmeldung ans Gericht weeterleitet.
Dann lass ich anders wo das eine Minderanmeldung nach dem Zuschlag erst von der Bank weiter geleitet wird. Aber mir würde die Minderanmeldung doch erst wegen
Des gerinsten Gebots doch erst helfen, wenn die Minderanmeldung der Bank bereits vor dem ersten Gebot abgegeben wird. Oder macht das keine Bank?
Mein Bruder möchte sich nicht einigen. Er hatte als Sohn des Erblasser einen Mietvertrag 250euro mit Nebenkosten und Strom für 100
M2 Fläche.
Wenn ich jetzt keine Teilungsversteigerung betreibe
Kann ich das Mietverhältnis kündigenallein ohne die weiteren Erben?
Mein Bruder will zudem die ganze Immobilie aber nichts dafür bezahlen auch nicht 30000Euro.
Auch soll mann nach 59 zwg
Einen Antrag auf Angebote ohne Rechte die Teilungsversteigerung
Also abweichende Versteigerungsbedongungen.
Leider stimmt mein Bruder da nicht zu wo es meist zu ein Doppelausgebot kommt.
Ist doppelausgebot mit parallel Minderanmeldung zulässig?
Trotz allen Raten mir alle die Teilingsversteigerung nicht uu betreiben, weil weder die Bank noch das Gericht mit einer Grunschuld umgehen kann.
Das Niedrigste Gebot kann fast gar nicht gedrückt werden eben auch weil die Grundschuld bei der Sparkasse ist.
Lieber Thomas Giessing,
Ihr Kommentar ist jetzt etwas schwierig zu beantworten, weil Sie anscheinend doch einige falsche Vorstellungen haben, und weil es für mich natürlich doch viel einfacher wäre, ich wüsste den konkreten Hintergrund mal. Sie setzen einige Kenntnisse über die Verhältnisse in Ihrem Fall voraus, die Sie sicherlich für selbstverständlich halten, die ich aber nicht habe, wenn Sie mir das nicht mitteilen. Um was für eine Gemeinschaft handelt es sich denn überhaupt? Ist es eine Erbengemeinschaft oder eine Bruchteilsgemeinschaft? Wie hoch ist der Verkehrswert? Wie hoch sind die Grundschulden? Vielleicht melden Sie sich doch mal mit den Daten Ihres konkreten Falles bei mir.
Eine Minderanmeldung wird nicht von der Bank „weitergeleitet“, sondern die Bank erteilt diese Minderanmeldung dem Gericht. Eine Minderanmeldung „beantragt“ man nicht, man „verlangt“ diese – gekleidet in die höfliche Form einer Bitte.
Die Minderanmeldung macht natürlich nur dann wirklich Sinn, wenn sie im Vorfeld der Versteigerung erteilt wird, und nicht erst nach dem Zuschlag.
Ob Ihre Sparkasse bereit ist, eine Minderanmeldung abzugeben, erfahren Sie erst, wenn Sie danach gefragt haben. Es macht aber wenig Sinn, die Flinte schon vorher im vorauseilenden Gehorsam ins Korn zu werfen.
Das von Ihnen beschriebene Mietverhältnis Ihres Bruders ist offenbar kaum als Mietvertrag zu bewerten, sondern als ein Geschenk an Ihren Bruder, welches Ihrerseits Ansprüche auf einen Pflichtteilsersatzanspruch auslösen dürfte. Das Mietverhältnis kann mit der Mehrheit der Erben (Mehrheit nach Erbquoten) gekündigt werden.
Zu einem Doppelausgebot nach § 59 ZVG kommt es nur dann, wenn nicht vorher feststeht, ob durch die abweichenden Versteigerungsbedingungen eine anderer benachteiligt wird.
Es ist nicht zutreffend, dass weder Gericht noch Bank mit der Grundschuld umzugehen wissen.
Ob das geringste Gebot reduziert werden kann, hängt auch davon ab, wie weit die Grundschuld noch valutiert. Vielleicht ist eine Teillöschung möglich?
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer
Die bank ist zur minderanmeldung nicht verüflichtet.
Kann eine bank mit erfolg verklgt werden wegen nicht minder anmeldung. Wegen meines Schaden die Teilungsversteigerung nicht durchführen zu können?
Grundschuld valutiert nicht.
Lieber Thomas Giessing,
meiner Meinung nach ist die Bank schon dazu verpflichtet, eine Minderanmeldung abzugeben, sofern sie diese Zinsen nicht mehr zu Ihrer Sicherung benötigt. Allerdings kann ich Ihnen natürlich nicht versprechen, dass ein Gericht das ebenso sehen würde wie ich. Leider gibt es zu dieser Frage ja noch kein höchstrichterliches Urteil – weil natürlich niemand gern gegen seine Bank klagt. Ich würde mich aber freuen, wenn Sie sich dazu entschließen könnten. Ich würde Sie auch nach besten Kräften dabei unterstützen.
Falls Sie Ihre Bank allerdings auf Schadensersatz verklagen möchten, dann müsste ein Schaden auch schon entstanden sein, und nicht womöglich erst in der Zukunft eintreten.
Wenn die Grundschuld nicht mehr valutiert, dann können Sie natürlich von der Bank anstelle einer Minderanmeldung eine Löschungsbewilligung verlangen.
Viele Grüße
Klaus Dreyer
Bezieht sich die minderanmeldung
Nur auf mei 1/3 teil der kompletten zinsen? Bei uns sind es ca 12300 dm
Zinsen aus 1975 mit 15%zinsen.
Muss mann jetzt die jahre bis jetzt
Mit den zinsen rechnen.
Selbst wenn die zinsen mit. Der minderanmeldun bei 3 erben nur zuein Drittel minder gemeldet werden. Will doch keiner auf das haus bieten obwohl das haus 300000 euro wert ist und keiner mehr bietet?. Oder werden bei minderanmeldung alle zinsen rausgenommen?
Lieber Thomas Giessing,
wenn die Bank eine Minderanmeldung macht, dann entfallen die Zinsen entsprechend der Anmeldung auf allen Anteilen, auf denen die Grundschuld lastet, also nicht nur an Ihrem 1/3-Anteil.
Die Zinsen werden nicht seit 1975 gerechnet, als die Grundschuld wohl eingetragen wurde, sondern vom letzten Zinsfälligkeitstermin vor der Beschlagnahme des Grundstücks (die mit der Eintragung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch erfolgt) bis zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin. Das läuft in der Praxis meist auf etwa 2 bis drei Jahre hinaus. Ein Beispiel zur Berechnung der laufenden Zinsen finden Sie unter http://www.teilungsversteigerung.net/ablauf%20teilungsversteigerung.html, dort im Kapitel 5.1.1 zur Berechnung des geringsten Gebots.
Viele Grüße
Ihr Klaus Dreyer